警惕房地產「砸盤」經濟
習李不會讓樓市一夜之間崩盤，而是要讓大量聚集的樓市泡沫真正實現軟著陸。在此過程中，既不要隨便「鼓泡沫」，亦不能輕易「戳泡沫」，而是要千方百計「擠泡沫」。
陽春已至，中國樓市卻發出最強冷卻信號。杭州部分樓盤大降價，部分銀行開始對房貸默念「緊箍咒」，人民幣匯率「跌跌」不休，房地產大佬變臉「唱衰」，樓市寒冬似乎近在眼前。
尚處於穩定階段的習李政權不會讓樓市一夜之間崩盤，房價回歸合理將是漫長過程，將與中國經改同步進行。雖然當局不急於看到樓市「大逆轉」時代過早到來，但「擠泡沫」，讓房價合理落地卻應是未來的施政焦點之一。否則，樓市「清算日」一旦到來，房地產這隻「權重股」狂瀉砸盤，將讓中國經濟遭遇「滅頂之災」。
五大信號 速凍樓市
近期，市場看空中國樓市甚至預言「崩盤論」的聲音日盛，第一個信號是全國樓市成交量走低。國家統計局資料顯示，2014年1至2月份，全國商品住宅銷售麵積9377萬平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點。從重點城市來看，繼1月慘澹開局後，2月份北京樓市成交量創近九年新低，同時商品住宅價格持續環比下跌，深圳二手住宅市場亦進入寒冬期。
曾經因樓市而畸形繁榮的城市更深陷泥潭，溫州房價已連續30個月下跌，高端住宅價格幾被「腰斬」。不僅西部三、四線樓市「鬼城」頻現，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三、四線城市亦因房屋存量巨大而被列入「鬼城」榜單。有資料顯示，僅去年一年，中國就出現了12座新「鬼城」。
第二個信號是，以興業銀行為代表的銀行業開始對房貸默念「緊箍咒」，開始收緊甚至暫停房地產相關貸款。一名股份製銀行內部人士表示，由於收益率有限，市麵上多數銀行對於開發貸業務並不熱衷，一些城市早已停止為中小房企提供開發貸業務。銀行惜貸信號下，房地產股應聲大跌。
第三個信號是人民幣匯率「跌跌」不休，屢創新低，截至三月中旬，年內貶值近0.53%。分析人士認為，一旦形成人民幣貶值預期，越來越多人的投資決策可能受到影響，並很快傳導到房地產市場。短期內樓市將麵臨下跌風險，從中長期看，中國房地產泡沫將破裂。
第四個信號是不動產登記將對樓市構成利空打擊。據官方透露，目前國土部對不動產登記工作的推進進行了規劃，將成立協調委員會。預計將在今年6月之前出台不動產登記條例，隨後實施不動產統一登記製度。
第五個信號是，與以往不同，此次房地產大佬亦開始悄悄變臉，先是萬科董事會主席王石警告「非常不妙」，接著一向看多中國樓市的任誌強在微博也開始提示大家「要注意風險」。有「大嘴」之稱的謝國忠亦再次拋出唱空樓市論調。
「2014年將是房地產行業一個中長期的拐點，意味著房地產牛市結束，進入一個調整期。」經濟學家、中國國家行政學院決策諮詢部研究員王小廣說，「信貸趨緊、高房價抑製投機和自住需求以及目前樓市供應過剩，庫存水準居高不下，上述三個因素都導致樓市將進入調整。」 
「房」梁如倒 砸中市場
據悉，當前中國房價與年收入比達20:1至30:1，北京、上海等城市甚至高達40:1。如此高房價已超過普通城市居民的承受能力，樓市成交量難以放大，盛極而衰的宿命難以避免。
經過十多年的持續上漲，中國房地產市場存在強烈的調整需求。而當前維繫房地產市場資金鏈條的是金融市場的「剛性兌付」潛規則。一旦剛性兌付被打破，風險投資被充分引入，影子銀行融資被規範，房地產市場的資金鏈條就會斷裂。
經濟學者馬光遠日前撰文指出，目前盡管風險凸顯的隻有三、四線城市，但就全域而言，2014年房價預期逆轉的可能性極大，房價下跌是大概率事件。唯一擔心的是，已經極度依賴房地產的中國經濟，能否承擔房價下跌的風險。
樓價如果大幅下挫，中國金融安全將首當其衝被「套牢」。從當前的銀行壓力測試來看，樓價如果下跌超過40%，就會嚴重威脅到中國銀行體係的穩定。加之當前平台貸六成的還款來源是土地出讓金，一旦房價下跌，土地可能流拍，地方償債壓力將空前，對銀行構成海嘯式災難。
其次遭遇重擊的將是房地產企業。目前，在開發商開發資金來源中，自籌資金為38.8%，而相當部分的自籌資金又來自於信託及銀行表外融資。因此，如果銀行表外和表內同時收縮房地產業務，將對開發商融資能力產生重大打擊。
地方政府更難獨善其身。中國不少地方政府患上「土地財政依賴症」，隻能依靠賣地推動地方發展。國土資源部統計顯示，去年全國土地出讓總金額達4.1萬億元人民幣，超過 2013年全國公共財政收入的三分之一。如果再考慮近20萬億地方政府債務的償還問題，樓市崩盤將砸到市場正中心。而市場恐慌情緒一旦蔓延，市場信心徹底崩潰，進而產生的係統風險更難掌控。
打破利益格局是關鍵
當前，房地產已成中國經濟「毒瘤」，搶食實體經濟的養分。中國經濟經年轉型緩慢，一個很重要的原因就是資金、人力等資源過度集中於房地產行業，而關係國計民生的實體產業和高新技術領域，資源卻逐步萎縮，最終使得經濟「空心化」。
因此，隻有房地產行業告別暴利，資源向製造業和高科技分散，中國經濟聚集的大量樓市泡沫才能夠真正實現軟著陸。在此過程中，既不要隨便「鼓泡沫」，亦不能輕易「戳泡沫」，而是要千方百計「擠泡沫」。
而習李要給樓市「擠泡沫」，不能走胡溫老路。過去十年中國樓市調控存在諸多缺陷。最為關鍵的是，過去十年的調控沒有一條措施與改革相結合，沒有一條觸動利益集團和調整社會收入分配利益結構，從而導致樓市調控表麵上轟轟烈烈，實際卻無功而返。
因此，要打破目前僵局，必須改變中國房地產市場畸形發展的深層次因素。諸如土地供應不足、貨幣超發、土地財政依賴、國民收入差距過大、房地產稅製不合理等。所涉及到的金融、財稅、土地、多層次住房供應體係等諸多方麵的改革，都不是一朝一夕所能完成，為此，習李組合必須做好長期「攻堅戰」的準備。
