弗羅裏達東北地區普通房產買賣合同的要點

這是弗羅裏達東北地區普通房產買賣合同的要點

 

做地主首先要買房。我承認，我是在買了好幾個房子之後才開始認真看合同的。現在想起來沒出大漏子真是慶幸。好在這個世界上的騙子不多，以廢鐵的價錢買大橋，果園的價錢買沼澤的機會沒讓我碰上。寫這一篇為新地主們科普，也提醒我自己。

 

合同的第一重要的是買賣雙方和被買賣的地產以及過戶方式。地產的legal description ，地產的產權都在鎮裏有記錄，而且大多數可以在網上查到。起碼要知道賣家是地產的產權擁有者，搞清楚買的是什麽。有故事說房主度假，結果有人撬鎖進屋把房子賣掉的故事多半不是真的。但是我就遇到過房子的旁邊有一塊空地，用柵欄和房子圍在一起的情況。那塊空地的主人是誰？是不是包括在價錢內呢？雖然一般不會有人故意誤導，但是如果到了過戶前幾天才發現和想像的不一樣，這時退出合同很可能損失定金。即使定金能要回來，大量的時間浪費了是回不來的。還有是產權賣出的方式。在弗羅裏達，常見的是warranty deed 。

 

第二才是價錢。值得注意的地方首先當然是合同價格和定金數額。同時買方必須說明是現金還是貸款。如果現金，需要提供“有錢證明”。如果是貸款，需要提供包括貸款額的銀行信。必須注意的還有誰負擔哪些過戶費用。有些費用一般是不協商的，比如該交的稅，誰交多少一般有常例。地產中介的費用一般是賣方付。有的費用可以協商，比如貸款的費用，測量的費用，房檢的費用和過戶agent的費用，產權保險的費用，維修保險費用。如果房子已經出租，那麽租約，租金，押金都應該寫明。 房子裏的東西哪些是跟著房子過戶的也要明確。有些東西小一點比如吊扇，有些東西大一點比如後院放雜物的小亭子都要寫明白，免得扯皮。房子過戶時的狀態，大多時候房子是空房或已經出租。千萬不要同意賣方在過戶後住在房子裏。

 

第三是contingency : 這是買方可以合法退出合同的理由和時間限製。常見的是房檢，貸款和產權。在約定的時間內，如果買方對房子的質量不滿意，沒有能貸到款，或是賣方不能提供產權文件，合同取消，定金退還買方。如果災難性的事情發生了，買方當然不能買一堆廢土。如果買方需要申請加入HOA 或是COOP，買方對協會的條款需要時間研究，有的HOA不讓出租，有的HOA要求加入高球協會，有的HOA費用包括停一條船的船位，等等。如果不能接受這些HOA的條件，就要即時通知賣方，退出合同，拿回定金。

 

最後一點是disclaimer. 這是賣方提供的和房子有關的資料。各州的法律不同。常見的是1978年以前建的房子有lead base paint， 2005 年左右的房子可能有 defective  drywall。在弗羅裏達常見的還有flood zone， 我自己經常遇到的還有曆史舊房區，和機場噪音區。 雖然大多數東西是常識性的，也要仔細看清楚。賣方既然事先告訴了你，你事後就不能反悔了。

 

另外在常用的標準合同之外還可能有各種rider 或者addendum. 有時候這些rider 和addendum 可能跟合同的主文不一致。在不一致的情況下，以主文為準還是以附件為準也需要說明。