出租房實例分析：十一原則最佳情況

 

中產區是理論上最穩定的投資房，嚴格的說是價格在十到二十萬左右的小單家庭或雙家庭房或Condo。這類房的選擇一般遵從十一原則，力求年租在房價的十分之一。但是一般能到8%就算不錯了。即使年租為8%，除去一半稅險費，純利為4%。好像不如買債卷？這類房和債卷的區別有兩點。一是債卷是現金，本金的購買力在不斷下降，十二萬現金今天能買十輛汽車，三十年後也許隻能買五輛。但是中產區住房一般是保值的。今天價值相當於十輛車的房，三十年後仍然值十輛車。二者房產每年有合法的折舊賬麵支出，4% 的收入去掉折舊的3.75%， 隻按0.25% 的收入交稅。如果以租養貸，這一類是最合適的。靠出租房吃飯， 這是最輕鬆的。

 

我把我自己的和我替別人管理的出租房中，去年盈利最好和最差的實例找出來分析了一下，看一看怎麽改進。

 

先看最好的一例房名：核桃

           

Rents Received-Real Estate	14,700.00
Expenses
Insurance		1,346.55
Total Repair & Maintenance		$623.92
Local Property Taxes		1,411.99
Total Expenses	-3,382.46
Net Operating Income	$11,317.54
Other Income
Interest Earned	0.12
Total Other Income	$0.12
Other Expenses
Depreciation	-3,302.00	Base: 90805
Net Income	$8,015.66

 

上麵這個表格用白話文說就是：9萬的雙家庭房，樓上月租625， 樓下月租600，全年不空， 年收入租金16%， 遠遠超過十一原則的要求。主要支出保險和地產稅都在房價的1.5%左右。維修我仔細看了一下，殺蟲花了一半，另一半是陽台漏水。去年核桃的現金收入是一萬一多點， 純利率12%。那一毛二分錢的其他收入是房客的保證金，存在銀行的利息，按浮羅裏達的法律，房東可得保證金所賺利息的25%。民用出租房產可按27.5年的使用期折舊， 需要交稅的淨收入8千多一點。

 

核桃的盈利率是很難完全複製的，但有些方麵可以複製。對比十一原則，假設核桃的買價十14萬。 維修費略上揚到800， 稅險合計房價的3%為4200，房租不變，現金正流量9千7百， 純利率為6.9%。如果我另有工作， 房子交給別人管理， 費用是房租的10%， 即1470，那麽現金正流量是8230，折舊5千零90， 需繳稅的淨收入3140.  如果我有二十棟這樣的房子，別地兒我不敢說，在浮羅裏達，我就可以當很舒服的全職坐家了。

 

看官，你一定在說我如果有20 棟核桃這樣的房子，那是280萬淨資產，我在哪兒不可以當全職坐家？其實這類房最適合以租養貸。如果按保守的貸款80%， 年利率5%， 三十年計算， 每年本息應付7千二百， 現金正流量減到1千， 單獨存上以備大修或空房。等到退休，貸款也還清了， 不亦樂乎？

 

我回顧今年核桃的成績，最重要的在於每月都在收租， 而且沒有大修。雖然這兩樣都有運氣在裏麵，但誰的成功不靠一點運氣呢？

 

明兒我就寫那2013年運氣最不好的， 名叫紫薇的一棟房。