在 Jacksonville 哪種房適合出租？

說到哪種房適合出租這個問題，可以說一百個人有一百個答案。我也隻能就我自己在Jacksonville 的感覺總結一下。我分析出租房，是從目的開始往前推。

 

投資的目的，一是保值，這個保值不隻是保證它賬麵上的房價，更重要的是相對購買力。我對相對購買力的衡量是用基本生存所需品來衡量的。比如說，我這一棟用來投資的房子今天賣掉，除掉費用得現錢五萬美元，可以買最便宜的福特車三輛。那麽三十年後，這棟房子還能不能換三輛最便宜的汽車？當然你也可以用麵包，衣服或別的實用日用品來做比較。 但我建議不要用黃金一類沒有日用價值的東西。而且我這個方法是從別人分析黃金的價格和保值功能中學來的。

 

投資的第二個目的是吃飯。吃飯很好解釋， 就是現金淨流入量，淨資產回報，總資產回報 和管理效率回報。每個人的需求不一樣，但基本原則一致：沒有人嫌錢多，沒有人嫌活少。一般說來回報率高的投資房管理起來要費事一些，找專門的管理公司，一般收費15%， 而且別人不一定願意幹。回報率低一點的房子自己管理起來容易一些，請人管理費用7.5% 到10%，如果有特別的好條件，甚至可以更低。

 

所以回答哪種房適合出租這個問題就是在當前收益，長遠收益和工作量之間尋找適合自己的平衡點。 從Jacksonville 來看，我把房產分為幾個區。汽車房區，補貼房區，工人家庭區，中產區，高爾夫球場區，江邊，海邊 和中城曆史舊房區。

 

高爾夫球場， 江邊和海邊 一般不適合作為投資房。因為年租金一般也就房價的百分之三左右。收來的房租交過稅收和保險剩下的就不多了。但是這類房的優點在於保值性好。海邊和江邊的地都不會增加，沒有新競爭，浮羅裏達不斷有新移民，那麽房價下跌的可能性就小。高爾夫球場理論上雖然可以多建，但是在Jacksonville 或者附近再找一塊那麽大的地是不太容易，要建高爾夫球場社區不會便宜，也就說明已有的球場社區降價可能性不大。如果你不需要房租提供當前回報，而以存錢為主要目的，其實這類房很適合。如果你的工資收入不是太高也不是太低，這樣的投資能為你省很多所得稅，就像存了一個401K。

 

中產區是理論上最穩定的投資房，嚴格的說是價格在十到二十萬左右的小單家庭或雙家庭房或Condo。這類房的選擇一般遵從十一原則，力求年租在房價的十分之一。但是一般能到8%就算不錯了。即使年租為8%，除去一半稅險費，純利為4%。好像不如買債卷？這類房和債卷的區別有兩點。一是債卷是現金，本金的購買力在不斷下降。二者房產每年有合法的折舊賬麵支出，4% 的收入去掉折舊的3.75%， 隻俺0.25% 的收入交稅。如果以租養貸，這一類是最合適的。

 

中城曆史舊房區特指 Riverside, San Marco and Historic Springfield. 這幾個區都屬於中產區，租金收入和中產區相似。單獨列出是因為這幾個小區占有“沒有新競爭”的長遠保值優點和“靠近城中心，會不會治安不太好”的擔心。而且舊房的維修費用和保險費用雖然比水邊房要低但比同等的中產區高一些。我自己的感覺買曆史舊房如同買藝術品，很大一部分難以量化。但是如果不是買的太離譜，今天值十輛車的房子三十年後還是可以值十輛車， 而且很有可能值二十輛車，但也有可能隻值七輛車。我買這種房，有一點滿足我自己的賭博心理的欲望。

 

工人家庭區和補貼房區有很多重複交叉，投資回報率也相差不大。一般三到五萬的單家庭房能收月租600，十萬左右的雙家庭房能收一千多點，二十萬左右的四家庭能收兩千。統統超過十一原則要求的回報率，而且維修省，大可用最便宜的材料，請最便宜的工人，小事情沒有執照的工人也行，不妨用房租抵工錢或者幹脆自己上陣當練習，實在太忙拖兩天也沒關係。所有費用去掉之後一般能有7% 左右的收入。如果在這個區投資一百萬的房子，那麽每年有七萬的純收入，在浮羅裏達，可以過的很舒服了。缺點在這些房雖然賬麵上不太可能跌價，但保值是不行的。今天三輛車，五萬塊的房子，也許三十年後能賣十萬，但那時最基本的車也許要四萬或五萬。這是因為這些房的價格與房租相連，而房租與最低工資相連，最低工資的購買力在不斷降低。今天讓你過的很舒服的七萬，三十年後也許是十四萬，大概需要精打細算過日子的收入。不能隻看眼前哪！

 

汽車房區我自己沒有做過，所以隻能說一點理論知識。從投資回報率來看，兩萬左右的汽車房可以收月租500 左右，維修更省，但我隻能想像。而且稅收低。我沒有做過是因為那些房一般比較偏遠。我看到的幾家離我住家單程都在一小時以上。來來往往時間，汽油花費不小。我一個人做起來也比較麻煩。我認識的人做汽車房的都自己管理， 而且專業做汽車房，住的也在產業附近。管理公司我還沒找到願意管理汽車房區的，大概大家都不願意跑太遠吧。

  

[東雪西雨]

學習了

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