現金房的六一原則

高回報的出租房的好處就是現金回報高， 這些房的重點在工人家庭區和補貼房區。   我認為把房租給拿最低工資的工人家庭，或是拿HUD房券的沒工作的家庭有一個重大的區別，就是工人要上班。 美國人是沒有存款的， 拿最低工資的工人更加沒有存款。所以即使曆史很好的人，也可能突然付不起房租。拿房券的人地主的房租是有保障的，但拿房券的人一般不上班，社會交際多，誰知道都是些什麽人哪？ 管理起來真的很麻煩。物管公司一般不願接手或是收費高，而且我所看到的收費在低 的物管公司都管理的都不太好。我不是做廣告，因為我不替別人管這類房。

 

但從房子本身來說，一般三到四萬的單家庭房能收月租500-600，十萬以下的雙家庭房能收一千多點，二十萬以下的四家庭能收兩千。統統超過十一原則要求的回報率.

 

我把投資在中產區的房從一分（1%）原則：要求月租為房價的1% 改到十一原則：要求年租為房價的十分之一，也就是月租隻到房價的0.83%。 因為中產區的房保值目的大於現金目的。在買房的時候多花一點，更有利於保值。但是工人區的房，幾乎沒有保值的可能，所以我一開始認為要力求年租為房價的五分之一。 月租500 的房要三萬以下買來。這在前幾年是可行的，很多欠稅房，或欠貸房都符合這個原則。目前這樣的房價也就是運氣。運氣當然不能作為原則。我把五一修改為六一原則。

 

模型房如下：

 

月租 500； 房價＝500X12X6=36000

年房租收入： 6000

支出：                 

      保險              500

      稅                500

      維修              500

      管理（15%）       900

總支出                        2400

純利        3600 （自己管理則為 4500）

      折舊                    1300

付稅收入    2300  （自己管理為 3200）

 

工人區房的單家庭房是不太可能貸款的，但是多有兩家庭，四家庭或八家庭，或apartment complex。我認為適合初次練手，或大房東作為增加現金流的補充。當然8家庭房和apartment complex 可以做商業貸款。

[Green2000]

回複 '海泠' 的評論 : 謝謝，期待你的新作。

[海泠]

我的第一個投資房是在我住家附近。現在想起來，是一個失誤，出價太高。建議第一個找中介，有經驗了之後可以自己找。

[Green2000]

請教一下，怎麽找第一個投資房呢？你是找中介還是自己在網上找？可以推薦幾個網站嗎？我在德州， 謝謝指點。