出租房實例分析：十一原則最糟情況

 

中產區是理論上最穩定的投資房， 這類房的選擇一般遵從十一原則，力求年租在房價的十分之一。昨天分享了我自己的和我替別人管理的房產中在2013年盈利最好的核桃， 今天看一看2013最差的一例房：紫薇

 

 

Income
Rents Received-Real Estate	$4,333.00
Expenses
Insurance		603.28
Total Repair & Maintenance		1112.98
Local Property Taxes		450.43
Total Expenses	-2,166.69
Net Operating Income	$2,166.31
Other Expenses
Depreciation	-2,319.00	Base: 63772.5
Net Income	-152.69

 

上麵這個表格用白話文說就是：6萬三的單家庭小房，正常月租600或575，如果全年不空， 年收入租約為11%，稍微超過十一原則的要求。 但2013實際收入僅為6.8%，淨收入隻有2千一或3%， 問題在什麽地方？

 

第一位房客M 先生從2008年就住紫薇， 基本上按時交租，所以房租也是575， 低於2013 年的市價。前幾年中有幾次換工作，房租晚一兩周，但都連同晚繳費一起補上了。到了2013年按時交了4個月的房租。五月沒法交房租，因為同居的女朋友搬走了， 而且超支導致銀行賬戶凍結， 本人已經在銀行開了新戶，承諾一領到工資就交房租。我沒有多想就同意了。結果他不斷有新的原因，或是前女朋友欠款太多，導致車被拖走，他不得不把交房租的錢用來贖了車；或是因為生病，保險公司的官僚要他先自負藥費然後報銷，保證拿到報銷的藥費立即付房租；然後因為生病誤工，工資隻拿到一半，勉強夠吃飯，實在沒錢，但現在好了，回到正常，下周一定先補上本月然後以後每月加100直到補齊上月的。到七月， 我總算下了決心， 給了他“三天通知”。他慟哭不已，述說他前女友多多不是，他是多麽不幸，他又是多麽長期的好租戶，感謝我讓他在這裏白住兩個月，但他是欠債必還的有教養有信用的人，請求我再給他幾天，好讓他籌錢來還我。我當時告訴他，我很同情他的不幸，這附近有廉價的儲藏室出租，一個月所有費用67。如果他在三天以內搬走，在他交還鑰匙的時候，我給他現金67塊。他同意了。他的押金300，扣除67， 餘下233衝入房租， 所以前七個月總房租收入是2533.

 

後麵的故事平淡無奇，經過打掃，維修後，十月把房以市價600月租租出，後三月收入1800.

 

教訓說大不大，說小不小，損失的原因就是沒有收到錢。回想我在請他走路之前一再讓步， 我已經不再糾結他是真的如此不幸倒黴還是演技出色。我的問題在於我沒有就事論事，即使考慮到他以前補上房租的信用也隻能讓他拖一個月。第二點疏忽的是我沒有及時看到他這一次欠租的理由跟以往不同，以前的信用不適合這一次。

 

紫薇的保險和地稅都比較低，所以雖然隻收了半年多一點的房租，仍然有一點現金流。賬麵按民用出租房產27.5年的使用期折舊，需要交稅的淨收入是負數， 這算是烏雲鑲的銀邊兒嗎？