當地主的必修課：Evict房客（之二）

在美國呆久了你就會發現，美國很多事情都有個中間人 (middle man), 買賣房子要找中介，打官司要請律師，驅趕房客則要通過法院，發生車禍糾紛找保險公司等等，當然打官司是“技術活”，請律師是必須的，但有些看似很簡單的事如房客不交房租，房東卻不可以擅自把他的家當扔出門外而必須走耗時費錢的法律程序，看在從大陸出來的華人眼裏就有點費解了。這當然是最沒有效率的辦法，一個eviction程序耗時一個月可能是最起碼的，拖個三、五個月也很常見，倒黴的話耗個半年、一年也不是沒有可能。美國為什麽會采行這麽最沒有效率的法律程序來處理房東、房客糾紛，明麵的理由是美國（西方）講法治，什麽事都要走法律程序，而法律是講究公平、公正而不考慮效率的。而深層的理由是法律根本上是要維護現存社會程序的，要消弭衝突，防止個人問題成為社會問題影響社會的穩定. 全美50個州，大部分州關於房東房客的法律或規則都是保護或更傾向於保護房客的利益而對房東是不太有利的，舉個簡單的例子房客拖欠房租而啟動eviction程序到最終被趕出時，房客往往拖欠少則幾百、多則幾千甚至上萬的房租或水電費，而法庭對房客的欠債基本是不管的，房東要通過別的法庭去打官司，能不能追回欠債、追回多少隻有碰運氣了。上期文章提到的Jeff 雖然沒費多大勁就把房客趕出去了，但拖欠的半個月房租以及半年未交的水電費1500元房客就是不給，而且人家很是理直氣壯, 丟下一句話：“I have no money!” 揚長而去，Jeff則楞在當場，半天沒反應過來。你說告上小額法庭吧，Jeff每天要上班，不能為這事老請假，而且即使小額法庭贏了，他就是沒錢你也沒辦法。至於影響信用雲雲，這些人本來就是信用很差，分數很低，也不在乎信用分數再低幾十個點，真所謂光腳的不怕穿鞋的！不管怎麽講Jeff隻是損失了1500元，算是小損失，有個加州的地主前幾天在微信群裏說他遇到“瘟神”級房客，長期不交房租還損壞房子，使他一共損失3萬多美元，而且對方現在宣布“破產”，讓他憤憤不已，但又無可奈何。

            再說說Jeff最近的eviction經曆。他現在的女房客Amanda算是不錯的，來自加勒比海某島國，在郵局上班，人也挺老實、厚道的，一共住了三年，大部分時間都按時交房租，有幾次晚了都會交$50罰款。可是從今年初開始就持續不斷的拖欠房租，她說是自己得了病，已經不上班了，先生也生病，她一再道歉解釋，說正在申請郵局的傷殘收入保險，應該很快就下來。Jeff等了半個月還是老一套說辭，沒辦法隻能上法庭申請eviction. 過了3個星期開庭了，Amanda也到了，同樣法官也讓Jeff和Amanda商量是否能私了。Amanda再次表示郵局的傷殘收入保險這幾天就會批下來了，懇請Jeff給他2個禮拜的寬限期，並且詛咒發誓地表示一周內一定先付$1500, 2周內再付剩下的$3000房租。盡管並不太相信她2個禮拜內能付清$4000多欠租，但Jeff就是心太軟，一來看在過去Amanda還算忠厚老實的份上，二來馬上要回國了，也沒有時間處理趕人的事情，Jeff也就同意了Amanda的請求，並在協議書上簽了字，給她2個星期的寬限期。之後Jeff全家就回國了，8月下旬回來後，仔細地檢查了所有積壓的郵件，並沒有收到Amanda的任何支票。沒辦法，Jeff隻好再去法庭。這次比較簡單，法庭很快就簽發了court order, 可以將Amanda從condo趕出去，時間定在一個禮拜以後的星期五上午。法庭辦事員告訴Jeff，他們會將court order送達Amanda，星期五上午10點法警會到你的出租房幫你執行eviction令，你自己要聯係鎖匠 (lock smith) 到時去換鎖。Jeff做地主也有五、六年了，多多少少也聽聞、經曆了一些eviction的事，拿到court order後又google惡補了一些與eviction有關的法律和規定，包括房東不可以擅自換鎖，不可以將房客的東西隨便扔出去，即使房客被合法趕出去了，房客留下的東西房東必須替他保留30天，或者留在出租屋裏，或者租一個storage (儲藏室)安放，30天以後如果房客還不來拉走，房東才可以任意處置。為什麽對房客要如此寬厚人道呢？因為對房東來說，最大的損失也就是少收一些房租，對生活沒有太大的影響，而對房客來說突然被掃地出門的話可能真的要睡大街了，這不人道，是要把人往絕路上逼。人要被逼到那種無路可走的地步，就很可能幹出一些瘋狂的事來，後來Jeff真聽說過有被evicted房客跳樓自殺的事。想通了這一切，Jeff心態也就平和多了，不就是少收幾個銀子嗎，權當做地主的代價吧。（11/8/17原創）