房地產與股市投資之利弊比較（之一）

去年以來，下跌了好幾年的美國房市也終於觸底反彈，在以前大跌過的一些地區如Florida、 Arizona、 Las Vegas房價快速上升，房市的複蘇重新燃起人們對房地產的興趣。不少客戶和讀者問我投資房地產有什麽好處,有什麽弊端,又隱含什麽風險. 作為一名財務顧問,自然需要對客戶的問題提供盡可能客觀而全麵的回答. 我也有一些客戶若幹年前投資買了房地產, 有成功的經驗，也有失敗的教訓。今天就談談房地產與股市投資之利弊比較，因為有比較才有鑒別，才好作結論，而與房地產投資進行比較的最好參照物恐怕就是股市。需要指出的是，此處的股市是指股票基金或債券基金，而非單一的股票，單一的股票難以預測，難以作比較的參照物。需要聲明的是，這種比較隻是本人的一家之言，未必全麵、準確，本文也不因視為任何投資建議，隻作參考。

先說投資房地產的好處。第一個顯而易見的好處是你可以以小搏大，向銀行借錢來投資房地產，這就是所謂的杠杆作用（leverage), 你付25% down payment，其它75%都可以向銀行借。30萬房子，你付25%即7.5萬，其它22.5萬可以借貸。如果你信用好，有穩定收入，借的到錢，銀行目前投資房利率隻有不到4%。如果日後房子升值到40萬再賣掉，還掉22.5萬貸款後你還有17.5萬甚至更多，你的投資隻是最初的7萬5，投資回報200%多，當然這是假設房子升值的前提下。第二，擁有投資房的另一大好處是它可以帶來定期乃至長期的現金收入。這筆現金流在你付清mortgage 之前可以用來付每月的mortgage 及其它開銷, 或許還有一些剩餘。在付清mortgage以後，這每月的現金流就是你的淨收入，源源不斷，猶如活水。我有一個客戶也是朋友十幾年以幾萬塊錢一個買了好幾個units，租給大學生。房貸是早就付清了，現在每月有數千元的淨收入。還有一個客戶20年前買了一家餐館，餐館生意非常好，老板每月都準時把租金寄來，逢年過節還會親自登門送禮問候。老太太靠租金收入過著悠哉遊哉的退休生活。第三個好處是房地產會升值。總的來說，人口是越來越多，而用於蓋房子的土地是越來越少，所以房地產早晚會升值是毋庸置疑的。隻不過什麽時候升值、升值多少是未知數。第四，經營房地產的相關開銷可以抵稅。打廣告招租、房屋的維修或請人管理的開銷等都可以算作business expenses,可以抵稅。房子的depreciation (折舊) 也是一個很大的稅務優惠。第五，一般認為，房地產比股票、共同基金具有更強的抗風險能力。房地產是有形的資產，看得見，摸得著，所以英文叫real estate (真正的財產)，股票、共同基金在賣出前隻是賬麵上的東西，是paper money。股市和房市都可能大跌，2000-2002年以及2008年的金融風暴，股市都跌了有一半以上。2007年後的房市在有些地區也跌了40%、甚至一半。但股市下跌的速度遠遠快於房市，單一的股票一天就可能暴跌30%、50%或更多，整體股市如S&P 500半年、一年也可能跌掉50%。而房市的下跌更表現為一種緩慢的、持久的過程，不太可能一天下跌20%。第五，擁有房地產所帶來的心理上的成就感和滿足感，這種感覺用金錢往往是難以衡量的。對於信奉有土斯有財的華人來講，擁有房地產的財富感似乎遠遠大於擁有股票或現金。香港很多富豪都有龐大的房地產投資，大陸這20年來房產的瘋狂飆漲除了政策和現實的推動外，也與華人偏好房地產的觀念和文化密不可分。

但是，我們必須看到實際的房地產投資也有一些顯而易見的問題或挑戰，需要麵對和考慮。第一，在房子不跌價的前提下，最大的問題可能是找不到房客或承租人，當然你不會永遠找不到房客，但如果有幾個月的空檔，你的焦慮也是可以想見的。一方麵每月的房貸 要付，另一方麵房子卻空置，沒有收入。如果一、二個月找不到人，還可以應付，如果三、四個月甚至更長的時間都空在那，這種壓力一般人可能難以承受，除非你真的不差錢。第二是房屋的管理、維修問題。下水道堵了，水龍頭漏水了，房客電話打來，你就得去修。你有沒有時間，你是否handy，會不會修，都是一個問題。當然你可以雇別人去打理這些瑣事，但這要花錢，會侵蝕你的利潤。第三，房地產的carrying cost遠遠高於股票和共同基金。股票你不賣，隻hold, 基本沒有費用，股票型共同基金的expense ratio一年在1%左右，而房子就遠遠超過1%。 即使你付清了房貸，每年的房產稅你還得付，全美大部分地區至少在1%以上，NJ在2%以上。一幢30萬的房子一年property tax少的要3000元，多的要6000或更多。還有保險，一年少說幾百多的上千。若是townhouse或condo, 還有HOA 費，一年少說也得要1000或更多。

(3/24/2013)