東方明月品茶夜談

生於美麗的杭州。小時愛在西湖邊上賞月納涼,品茶夜談。好詩詞,小說,和數學。1989年人在北京,那一天,那些人,那些事,從此改變了我。風花雪月隨歲月遠去,政治,曆史成為了我的新寵。
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本輪房價暴漲本質:掩護30萬億地方債轉移!

(2016-08-31 12:28:15) 下一個

[轉帖]   中國房價可以聞到一股霧霾的味道

 

   中國的樓市和股市,就是兩朵中國特色的奇葩,是向老百姓吸血的兩大合法工具,其中綁架了太多的利益關係和政治因素,其走勢本來就是畸形和變態的。

 

   現在樓市與股市冰火兩重天,隻因政府有形之手的操控。跟去年A股國家牛類似,現在的人造房市異曲同工。

 

   1、降首付=加杠杆

 

   2、暫停開發新地塊=暫停IPO

 

   3、契稅調整=降印花稅

 

   4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點是牛市起點。5、深圳均價10萬=全通教育500元。

 

   6、鼓勵農民進城買房=最後的散戶進場。

 

   還是熟悉的配方,還是熟悉的味道

 

   很多預言房價要暴跌的經濟專家,麵對節節攀升的樓市,都成了炮灰和先烈,比如中國社科院的那個易憲容,五六年前,就通過晚上觀察居民區的亮燈率來判斷中國樓市過剩,預言房價要大跌,結果現在都被罵得不敢出來說話了。

 

   像易憲容這樣的經濟學家,自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的,算是有點良知,最可恨的是那些說假話的經濟學家,比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師,麵對中國經濟不斷下行的現狀,竟然不言不慚地說是因為中國進入了“後工業化時代”,這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道,麵對一個一半以上人口是農民,城鎮化率隻有50%多,經濟增長隻能靠蓋樓來拉動的經濟體,你跟我說這是“後工業化時代”?

 

   你不能因為其他工業生產和出口企業都斷崖式下跌了,都死得差不多了,留下一點居民消費、網絡購物和服務業,比重被動地超過了50%,就說轉型成功了,就說我們是“後工業社會了”,這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關係,但不能厚著臉皮說假話。

 

   繼續回到樓市這個話題上。盡管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了,但有一點我們必須承認,中國房子經過這麽多年的跨越式發展確實過剩了,現在不管媒體還是官方,習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨,但按照北師大教授鍾偉的測算,這嚴重低估了樓市的庫存,因為這7億平米僅是待售麵積,如果再加上商品房之外的保障房,公用建築和單位自建等,那麽麵積可能超過80億平米,僅商品房在建和待售就超過50億平米。

 

   按照2015年全國銷售麵積10億多平米算,這些庫存要5-7年才能消化掉。

 

   既然房產庫存這麽龐大,中央政府也在不斷強調房產去庫存,那為何房價一直降不下來呢?即使是三四線城市的房價,也絲毫未有鬆動跡象。學過馬克思主義經濟學的應該還記得有這麽一個場景,資本主義經濟大蕭條時,資本家寧可把牛奶倒進水溝,也不讓那些窮人喝到便宜和免費的牛奶,這是資本家的本性決定的。中國的地產商比資本主義的資本家更加“為富不仁”,反正錢是銀行的,地是抵押的,蓋房的錢是欠著民工的,要死一起死,反正就是捂著不降價。

 

   買房者不買,賣房者不降 ,房產銷量持續低迷,房價居高不小,這樣的僵持狀態大概持續了2014-2015年的2年,庫存去不了,土地賣不掉,這時,政府著急了,必須出大招,一方麵讓讓房價穩中有升,一方麵刺激買房者要趕緊動手買房,於是有了2016年年初的首付比例下降,稅費下降,央媽放水等措施。於是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆發式上漲。

 

   當然,這些都是表象,表象背後的決策邏輯是什麽?我們必須搞清楚才不至於霧裏看花。草哥不想去預測房價接下來是漲是跌,“泡沫之後必然破裂,沒有永遠上漲的價格”,“東京香港房價泡沫破滅了,所以上海北京房價必須破滅”,這樣的鬼話誰都會說,但沒有任何意義,就像大家都會說“人總會死的”沒有意義一樣,關鍵在於你要知道某個人什麽時間會死,那才牛X,那你就是先知了。

 

   草哥沒有做先知的天賦,所以隻能從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。在中國,任何一個大的經濟事件和經濟現象背後,都有老大哥的身影,都會體現老大哥的意圖和意誌,相對市場,老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市,就是因為老大哥想借助資本市場,拉升資產價格,以達到振興實體經濟和拉動GDP的目的,但結果失敗了。這也說明一個道理,謀事在人,成事在天,雖然老大哥的資源動員能力很強大,但也不是想做什麽就能做成的。

 

   老大哥為何要在去杠杆、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢?說到底還是因為整個經濟係統和金融係統的風險馬上要爆發了。經濟方麵,PPI連續經曆48個月的斷崖式下跌;占GDP三分之一的外貿出口基本沒有了,甚至成了負數;大部分製造業工廠都關閉,鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅;消費在勉強地支撐著,但這隻是人們維持基本的生存所必需,隨著經濟的下滑,消費早晚也會下跌的。

 

   經濟方麵的下滑必然傳導到金融係統,而金融係統的最大危機,不在股市,不在居民住房貸款,也不在企業貸款,而在地方政府債務。根據中國社科院的數據和估算,地方政府債務規模大概是30萬億左右,這還隻是審計數據,而不是財務意義上的數據,地方政府的債務規模到底有多大,隻有天知道。這是一個黑洞,也是一顆定時炸彈,一旦處理不當,真有可能爆發係統性風險。除了政府信譽受損之外,整個銀行係統都可能崩潰。

 

   而且,這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用,或以相應資產收益作為擔保或抵押的形式存在,融資對象是銀行、信托、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平台貸款、信托融資、城投債等。在平台貸監管收緊後,一些地方變相融資的行為愈演愈烈,不少地方通過信托貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。

 

   如何化解這些風險呢?當時決策者有幾種設想,一種是央行直接出錢購買地方政府的債務,印鈔票給銀行。毫無疑問,這就是赤裸裸的量化寬鬆,這樣做的結果就是貨幣貶值,通貨膨脹;第二種方案是地方政府和銀行商量,債務延期。但延期並不利於債務總量的控製,也許債務會越滾越大,這個方案也被否決;第三種方案就是債務置換,發新債,還舊債,但是時限拉長,利息降低。

 

   現在走的就是第三種方案,2015年的債務置換還比較順利,一些銀行因為第一次跟地方政府過招,都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大,銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模將達到6萬億,三季度前完成置換。有條件的地方,可以提前置換,可以全部置換。一些地方這些樂了,趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。

 

   但銀行也不是傻瓜啊,很多都是上市公司,它們也有利潤和績效考核啊。這時,銀行反應過來了,你地方政府這是得寸進尺啊,你違約在先,還不了債務,現在還出個主意要換成利息更低,期限更長的,而且逐漸置換還不行,要求超額提前置換,那我銀行肯定不幹啊。於是,很多銀行在跟地方政府博弈過程中,協商說,你不要置換了,還是給你延期吧,利息還是按照原來的。通過條款設計,恩威並用,讓地方政府選擇延期而非置換,銀行其實想走的是第二種方案。

 

   眼看房地產不行了,土地賣不出去了,財政稅收逐年下滑,債務成本越來越高,銀行又不想債務置換了,這時,地方政府快扛不住了,再僵持下去也不行啊。要知道,95%的省會直轄市是靠土地償地方債的,一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進,為了讓整個風險地雷不被引爆,有高人出了一計:貨幣放水,拉高或穩定資產價格,營造債務置換的寬鬆環境。

 

   接下來就是我們看到的,1月新增貸款2.51萬億,創曆史新高,大部分進入地產和投資領域;緊接著房貸首付比例下降,交易稅費下降;北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。

 

   降低首付其實就相當於增加杠杆,為什麽在宏觀層麵降杠杆、去產能、去庫存的形勢下,要讓房地產提高杠杆呢?從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高杠杆的表態中,你聽出了其言外之意嗎?

 

   在整個銀行貸款中,房貸是最優質的資產,壞賬率最低,這說明中國的老百姓是最守信用的,他們寧可省吃儉用,整天吃方便麵,都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去,隻有這塊可以用來提高一下杠杆了,於是就各種救市措施紛紛出台。

 

   但我們應該看明白,這次救市,救的不是房地產,而是地方政府,是地方政府的30萬億債務,是政府的信譽和中國整個金融係統。隻有房產價格上升了,其他資產價格也跟著上升或保持穩定,抵押品的估價也上升了,政府的土地好賣了,財政稅收也上升了,跟銀行的議價能力就上升了,債務置換也就順利了。

 

   很多地方政府的身家性命,都取決於房地產價格,房價一旦下跌,意味著土地價格和其他資產價格也一並下跌,土地賣不出去,抵押品價格下跌,這會導致政府信用違約,銀行逼債。接下來的後果大家可以想象,地方政府一旦違約,將紛紛成為被告,信用掃地,這一現象政府願意看到嗎?

 

   有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬:過去24個月裏,我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍:1:凱恩斯主義的政府刺激需求;2:馬歇爾計劃的一帶一路;3:克林頓的互聯網加萬眾創新;4:弗裏德曼的貨幣供給理論;5:裏根的供給側改革,哦還有熔斷製;最後又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上……

 

   隻不過,老大哥的這一如意算盤,被市場充分利用了,一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情,搭建金融平台,勾結一些企業,通過拉高房價向銀行騙取低息貸款,以緩解資金壓力,你政府敢放3倍的杠杆,我就敢放到5倍、10倍,結果是促使房價迅速拉高。

 

   這一結果顯然是老大哥不願意看到的,因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌,中國經濟能承受得了嗎??

 
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