本輪房價暴漲本質：掩護30萬億地方債轉移！

[轉帖]   中國房價可以聞到一股霧霾的味道

 

   中國的樓市和股市，就是兩朵中國特色的奇葩，是向老百姓吸血的兩大合法工具，其中綁架了太多的利益關係和政治因素，其走勢本來就是畸形和變態的。

 

   現在樓市與股市冰火兩重天，隻因政府有形之手的操控。跟去年A股國家牛類似，現在的人造房市異曲同工。

 

   1、降首付=加杠杆

 

   2、暫停開發新地塊=暫停IPO

 

   3、契稅調整=降印花稅

 

   4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點是牛市起點。5、深圳均價10萬=全通教育500元。

 

   6、鼓勵農民進城買房=最後的散戶進場。

 

   還是熟悉的配方，還是熟悉的味道

 

   很多預言房價要暴跌的經濟專家，麵對節節攀升的樓市，都成了炮灰和先烈，比如中國社科院的那個易憲容，五六年前，就通過晚上觀察居民區的亮燈率來判斷中國樓市過剩，預言房價要大跌，結果現在都被罵得不敢出來說話了。

 

   像易憲容這樣的經濟學家，自己在京城有別墅還出來預警樓市泡沫的，算是有點良知，最可恨的是那些說假話的經濟學家，比如瑞信某姓陶的首席經濟分析師，麵對中國經濟不斷下行的現狀，竟然不言不慚地說是因為中國進入了“後工業化時代”，這是典型的為了取悅主政者而說假話了。稍微用屁股想想都知道，麵對一個一半以上人口是農民，城鎮化率隻有50%多，經濟增長隻能靠蓋樓來拉動的經濟體，你跟我說這是“後工業化時代”？

 

   你不能因為其他工業生產和出口企業都斷崖式下跌了，都死得差不多了，留下一點居民消費、網絡購物和服務業，比重被動地超過了50%，就說轉型成功了，就說我們是“後工業社會了”，這是自欺欺人。做經濟學家預測錯了沒關係，但不能厚著臉皮說假話。

 

   繼續回到樓市這個話題上。盡管很多唱空樓市的專家都不敢出來說話了，但有一點我們必須承認，中國房子經過這麽多年的跨越式發展確實過剩了，現在不管媒體還是官方，習慣用7億平米來概括當下的樓市存貨，但按照北師大教授鍾偉的測算，這嚴重低估了樓市的庫存，因為這7億平米僅是待售麵積，如果再加上商品房之外的保障房，公用建築和單位自建等，那麽麵積可能超過80億平米，僅商品房在建和待售就超過50億平米。

 

   按照2015年全國銷售麵積10億多平米算，這些庫存要5-7年才能消化掉。

 

   既然房產庫存這麽龐大，中央政府也在不斷強調房產去庫存，那為何房價一直降不下來呢？即使是三四線城市的房價，也絲毫未有鬆動跡象。學過馬克思主義經濟學的應該還記得有這麽一個場景，資本主義經濟大蕭條時，資本家寧可把牛奶倒進水溝，也不讓那些窮人喝到便宜和免費的牛奶，這是資本家的本性決定的。中國的地產商比資本主義的資本家更加“為富不仁”，反正錢是銀行的，地是抵押的，蓋房的錢是欠著民工的，要死一起死，反正就是捂著不降價。

 

   買房者不買，賣房者不降 ，房產銷量持續低迷，房價居高不小，這樣的僵持狀態大概持續了2014-2015年的2年，庫存去不了，土地賣不掉，這時，政府著急了，必須出大招，一方麵讓讓房價穩中有升，一方麵刺激買房者要趕緊動手買房，於是有了2016年年初的首付比例下降，稅費下降，央媽放水等措施。於是我們看到了北京上海深圳南京杭州等城市房價的爆發式上漲。

 

   當然，這些都是表象，表象背後的決策邏輯是什麽？我們必須搞清楚才不至於霧裏看花。草哥不想去預測房價接下來是漲是跌，“泡沫之後必然破裂，沒有永遠上漲的價格”，“東京香港房價泡沫破滅了，所以上海北京房價必須破滅”，這樣的鬼話誰都會說，但沒有任何意義，就像大家都會說“人總會死的”沒有意義一樣，關鍵在於你要知道某個人什麽時間會死，那才牛X，那你就是先知了。

 

   草哥沒有做先知的天賦，所以隻能從經濟常識和決策者的邏輯來判斷這輪房價上漲的本質。在中國，任何一個大的經濟事件和經濟現象背後，都有老大哥的身影，都會體現老大哥的意圖和意誌，相對市場，老大哥掌握的資源動員能力實在太多太豐富了。2015年的那輪5000點的牛市，就是因為老大哥想借助資本市場，拉升資產價格，以達到振興實體經濟和拉動GDP的目的，但結果失敗了。這也說明一個道理，謀事在人，成事在天，雖然老大哥的資源動員能力很強大，但也不是想做什麽就能做成的。

 

   老大哥為何要在去杠杆、去庫存、去產能的這個時候發動這輪房價上漲呢？說到底還是因為整個經濟係統和金融係統的風險馬上要爆發了。經濟方麵，PPI連續經曆48個月的斷崖式下跌；占GDP三分之一的外貿出口基本沒有了，甚至成了負數；大部分製造業工廠都關閉，鋼鐵、化工、水泥等重化工業基本全軍覆滅；消費在勉強地支撐著，但這隻是人們維持基本的生存所必需，隨著經濟的下滑，消費早晚也會下跌的。

 

   經濟方麵的下滑必然傳導到金融係統，而金融係統的最大危機，不在股市，不在居民住房貸款，也不在企業貸款，而在地方政府債務。根據中國社科院的數據和估算，地方政府債務規模大概是30萬億左右，這還隻是審計數據，而不是財務意義上的數據，地方政府的債務規模到底有多大，隻有天知道。這是一個黑洞，也是一顆定時炸彈，一旦處理不當，真有可能爆發係統性風險。除了政府信譽受損之外，整個銀行係統都可能崩潰。

 

   而且，這些地方債務90%以上是以政府財政收入信用，或以相應資產收益作為擔保或抵押的形式存在，融資對象是銀行、信托、證券、保險等機構。融資渠道包括融資平台貸款、信托融資、城投債等。在平台貸監管收緊後，一些地方變相融資的行為愈演愈烈，不少地方通過信托貸款、融資租賃、售後回租、發行理財產品、墊資施工等方式變相融資。

 

   如何化解這些風險呢？當時決策者有幾種設想，一種是央行直接出錢購買地方政府的債務，印鈔票給銀行。毫無疑問，這就是赤裸裸的量化寬鬆，這樣做的結果就是貨幣貶值，通貨膨脹；第二種方案是地方政府和銀行商量，債務延期。但延期並不利於債務總量的控製，也許債務會越滾越大，這個方案也被否決；第三種方案就是債務置換，發新債，還舊債，但是時限拉長，利息降低。

 

   現在走的就是第三種方案，2015年的債務置換還比較順利，一些銀行因為第一次跟地方政府過招，都比較聽話。但隨著債務置換規模越來越大，銀行和地方政府的博弈也進一步升級。財政部要求2016年地方債置換與新增規模將達到6萬億，三季度前完成置換。有條件的地方，可以提前置換，可以全部置換。一些地方這些樂了，趕緊把以前五花八門的債務都拿來置換。

 

   但銀行也不是傻瓜啊，很多都是上市公司，它們也有利潤和績效考核啊。這時，銀行反應過來了，你地方政府這是得寸進尺啊，你違約在先，還不了債務，現在還出個主意要換成利息更低，期限更長的，而且逐漸置換還不行，要求超額提前置換，那我銀行肯定不幹啊。於是，很多銀行在跟地方政府博弈過程中，協商說，你不要置換了，還是給你延期吧，利息還是按照原來的。通過條款設計，恩威並用，讓地方政府選擇延期而非置換，銀行其實想走的是第二種方案。

 

   眼看房地產不行了，土地賣不出去了，財政稅收逐年下滑，債務成本越來越高，銀行又不想債務置換了，這時，地方政府快扛不住了，再僵持下去也不行啊。要知道，95%的省會直轄市是靠土地償地方債的，一大半的債務要靠土地財政來償還。為了讓債務置換順利推進，為了讓整個風險地雷不被引爆，有高人出了一計：貨幣放水，拉高或穩定資產價格，營造債務置換的寬鬆環境。

 

   接下來就是我們看到的，1月新增貸款2.51萬億，創曆史新高，大部分進入地產和投資領域；緊接著房貸首付比例下降，交易稅費下降；北京上海深圳南京杭州等一線城市房價大漲。

 

   降低首付其實就相當於增加杠杆，為什麽在宏觀層麵降杠杆、去產能、去庫存的形勢下，要讓房地產提高杠杆呢？從周小川在G20上海財長會議上支持房產貸款提高杠杆的表態中，你聽出了其言外之意嗎？

 

   在整個銀行貸款中，房貸是最優質的資產，壞賬率最低，這說明中國的老百姓是最守信用的，他們寧可省吃儉用，整天吃方便麵，都不願意拖欠銀行的欠款。操盤者想來想去，隻有這塊可以用來提高一下杠杆了，於是就各種救市措施紛紛出台。

 

   但我們應該看明白，這次救市，救的不是房地產，而是地方政府，是地方政府的30萬億債務，是政府的信譽和中國整個金融係統。隻有房產價格上升了，其他資產價格也跟著上升或保持穩定，抵押品的估價也上升了，政府的土地好賣了，財政稅收也上升了，跟銀行的議價能力就上升了，債務置換也就順利了。

 

   很多地方政府的身家性命，都取決於房地產價格，房價一旦下跌，意味著土地價格和其他資產價格也一並下跌，土地賣不出去，抵押品價格下跌，這會導致政府信用違約，銀行逼債。接下來的後果大家可以想象，地方政府一旦違約，將紛紛成為被告，信用掃地，這一現象政府願意看到嗎？

 

   有個段子很深刻地揭示了中國經濟的這種尷尬：過去24個月裏，我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍：1：凱恩斯主義的政府刺激需求；2：馬歇爾計劃的一帶一路；3：克林頓的互聯網加萬眾創新；4：弗裏德曼的貨幣供給理論；5：裏根的供給側改革，哦還有熔斷製；最後又回到我們熟悉而且的房地產拉動經濟上……

 

   隻不過，老大哥的這一如意算盤，被市場充分利用了，一些房地產中介不惜做起了房產做市商的事情，搭建金融平台，勾結一些企業，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力，你政府敢放3倍的杠杆，我就敢放到5倍、10倍，結果是促使房價迅速拉高。

 

   這一結果顯然是老大哥不願意看到的，因為任何瘋牛導致的結果必然是斷崖式下跌，中國經濟能承受得了嗎？？