商業地產不適合大部分的小業主

首先聲明本人是商業地產的經紀人。商業地產的投資，我個人認為對於大部分的小業主來說，generally speaking, 是不合適的。小投資人入場商業地產，需要謹慎再謹慎！

目前市場上大部分$2M以下的商業地產，至少存在以下問題之一（或者更多）：1. 租戶質量差（隨時可能關門走人）2. 回報率低（麥當勞之類高質量租戶，現在很多大都市的回報率在4%左右）。3. 區域人口少，或者收入低，空置風險大。

其實商業地產發投資與其他投資有一個相同的原則就是要diversify。比如你買股票不會隻買單個個股一樣，要分擔風險，最好是不同類型的股票分別買一些。但是，如果投資人隻有財力購買1個$2M以下的商業地產，承擔的風險類似個股風險，風險是非常大的。如果租戶到期不續約，或者租戶破產走人，業主重新出租的需要的代理費，裝修費都不少（如果幸運可以找到新租戶），如果正好還要給地產做屋頂空調等裝修，又是一比很大的費用。

對於小地方的商業地產，我給客戶的建議是去考慮一下，如果它關門了，你這個空樓租給誰？有人說它經營得好好的為什麽要關門？先不說大環境電商對傳統商鋪的衝擊，其他的原因非常非常多，租戶隨時可能在附近或者鄰村的另外一個它認為更好的地方開店，小地方建築成本很低，開新店相比裝修舊店不一定多花很多錢。事實上不少商業地產的賣點之一就是"This is a relocation store"。嗬嗬，你想過沒有，原來的店怎麽辦？如果你手頭有個十來個這種地產，關一個無所謂。可是如果你隻有一個，你還每個月需要這個租金過日子，你怎麽辦？