其實很多地產也是正常上市的

說一下我所知道的大機構(資產幾到幾千億美元）大地產（千萬$以上吧）的運作情況吧。

大機構如果要賣地產，裏麵的該地產/地區/領域的負責人（有時候）會去問一下自己的小圈子，看看有沒有自己信得過的買家，可以off market賣掉。如果沒有，那麽找代理賣（優先找當初幫他買這個地產的代理）。代理也一樣，先去問一下自己的小圈子，看看有沒有自己信得過的買家，可以off market賣掉。然後再看看自己的經紀朋友有沒有靠譜的買家，可以off market賣掉。再不行，公開上市。這個‘問一下’的過程一般也就半個月一個月，太久了大家等不起，負責人不想投資委員會每周開會匯報時候都問：那個地產現在有買家了嗎？這麽一來，其實機構賣家的地產公開上市的概率不小。比如這一個（賣家旗下資產百億美元）：

http://www.loopnet.com/Listing/20240341/147-Minna-Street-San-Francisco-CA/

對於大機構來說，off market不意味著賣價比市場價低，因為那樣過不了投資委員會，負責人會很難看，投資委員會會說：既然賣這麽低，不如上市賣了。對賣家來說，最重要的是off market意味著找到了一個靠譜的買家，可以順利成交。對於買家來說，避免了在公開市場競標，失去符合投資需求的標的。這兩方麵都帶來一個非常大的好處：可預測性。因為如果交易缺乏可預測性，對於大機構來說，有很大的組織開銷，對於負責人來說，更加是嚴重影響他們的工作效率和業績考評。

大地產的租戶是不需要擔心的，房東賣房沒什麽好藏藏掖掖的非要走off-market。因為大地產的大租戶們，對於房東的變更早就習以為常，什麽參觀啊檢查啊簽estoppel啊，是他們租戶身份的一部分。其實從成本角度來說，高大上寫字樓基本上是一個員工平均200 sqft左右的辦公麵積，就算$3 NNN/mon/sqft N的租金，NNN算$2，也就是每個月$1000。相比員工上萬的工資，相關的benefit，以及更多的profit，真算不了什麽。