商業地產的空置/出租的相關開支

我在灣區做商業地產的，所以我主要說說灣區的情況。想到哪說到哪。

一般賣方公開上市的大辦公樓，他們給的材料裏麵，會有一個用argus軟件做的未來10年的現金流分析。這個分析往往是基於一些假設的。賣方假設可以作為一個出發點，買方看了以後會自己改動一些數字，自己計算最好，最大可能，以及最差的情況下，收益是什麽樣的。

這些假設的內容主要包括：

市場租金

現有租戶續約概率

租戶裝修費（新租戶）

租戶裝修費（續約租戶）

出租代理費

空租期

新租戶免租期

預留資金

好，那麽我們逐項來討論一下。

1. 市場租金。這個不需要多說，你去看看附近有可比性的樓。以灣區來說，最貴的是風投基金的大本營Sand Hill Rd，每平方英尺大概每月$10左右。但是到san jose的偏遠地區，就不到$1了。

2. 現有租戶續約概率。這個也主要是看地段。地段越好的地方，租戶也越穩定。當然還加上一些特例，比如政府機關的續約概率很高。

3. 租戶裝修費(TI)。一般來說灣區A級辦公樓租約，房東會給租戶每平方英尺15-30美元。當然這個跟租金也有關係，租金每個月才$1的，$30就是2.5年租金先填進去了，不是太合理。但是在舊金山城裏麵可以租到$7,那麽TI給$50, $70的也不奇怪。

4. 出租代理費。這個一般是租約總租金的6%-9%。現在灣區越來越流行的是9%，其中3%給房東代理，6%給租戶代理。如果簽個10年約，那麽相當於前11個月租金給代理了。當然金額大的，有可能會有cap封頂。

5. 空租期。這個也主要是看地段。地段越好的地方，空租期越短。大租戶的租約往往會要求租戶9-12個月之前通知是否行使續約選項，即使沒有選項了，大租戶如果想租也會提前一年就來談新租約。所以房東往往有9-12月提前布局。但是你地段不好的話，提前布局也不一定免得掉空租期，中間的斷檔。

6. 新租戶免租期。如果是新租戶，往往會給2-6個月的免租，甚至更長。

7. 預留資金。留點錢萬一要修點什麽東西。屋頂，空調，lobby，這些都是要砸錢的。如果是gross lease，那麽房東自己掏錢自己買單。如果是nnn lease，那麽房東掏錢租戶按麵積比例買單，不過租戶也會算賬，評估租金的時候一起算。當然，灣區的單租戶辦公樓，租戶財大氣粗的很多，這些他自己就弄了。