退休，投資理財和其他（三十二）

第十三篇 為何會出現“紙麵富裕、現金流貧乏”的困境

以下是幾個可能的根源和機製（以及彼此之間的相互作用）：

1. 房地產作為最常見的財富累積載體
   • 在許多發達經濟體，土地與住宅長期具有保值與增值屬性，家庭往往以購房為主要積累方式。
   • 房地產雖名義價值高，但變現成本高（交易成本、稅費、時間、貸款限製、市場流動性）且難以按月“出流”產生現金流。
2. 製度性賬戶 / 退休儲蓄賬戶鎖定
   • 如加拿大的 RRSP / RRIF / 養老金賬戶，退休金CPP，台灣的保險 / 養老金準備金、新加坡的 CPF，這類賬戶在設計上既要兼顧退休保障，又有一定提款/取回限製。
   • 雖然這些賬戶在統計上算作資產，但並不總是隨時可用於日常消費或緊急支出。
3. 資產價格上漲（房價 / 股市 /證券）拉高名義淨資產
   • COVID 以來全球流動性泛濫、利率下降及資產泡沫推動房價、股市快速上漲，很多家庭的資產賬麵價值迅速膨脹。
   • 但這些上漲未必伴隨著主營收入增長或流動現金增加。在資產價格下跌階段，風險甚至可能凸現。
4. 債務與杠杆效應
   • 為買房或投資房產，很多家庭背負較高的房貸。當利率上升、償貸壓力加大時，可用現金流被擠壓。
   • 即便資產價值高，如果負債比重高，淨可動用資產其實不高。
5. 消費／生活成本壓力提高
   • 物價、醫療、教育、養老服務等成本上漲，家庭日常支出上升，對現金流要求更高。
   • 在退休後，日常生活開支依賴現金流，而非資產變現（尤其房地產不便頻繁變現）。
6. 財富集中與“富者越富”效應
   • 由於資源與機會往往偏向高淨資產群體，這些人更能通過投資獲得資本收益，從而其資產中金融資產、可動用資產比重可能更高。
   • 中間或較低資產層級家庭則更依賴房地產作為主要財富形式，流動性層麵被壓縮。
7. 監管 / 稅製 /政策設計
   • 某些國家／地區稅製或政策可能對房地產、長期投資給予優惠（如房貸利息、資本利得減免、房屋優惠稅率等），從而誘導家庭更多持有非流動資產。加拿大就是一個最好的例子。自住房的任何收益都不做為投資收益，也不需要繳納一分錢的稅。而新加坡基本上對自住房的收益也不課稅，但台灣會根據房屋性質課不同等級的稅。
   • 相對地，對短期現金或交易型資產（如股票流動交易）可能存在稅務或交易成本壁壘。
8. 不動產投資的門檻相對較低
   • 房地產投資從技術上麵來看，門檻要比金融投資低並且還可以利用銀行的杠杆來放大利潤的回報，這也是為何對於一般民眾，尤其是世界各地的華人尤其有吸引力。再講，華人有“有地有財”一說。不動產就變得更有吸引力。

綜合來看，這是一種“資產攀升、流動性失衡”的集體現象。它並非偶然，而是製度設計、市場環境與大眾行為心理長期交織的結果。

過去三十年來，“房地產神話”深深植入了全球華人社會的集體記憶。從香港、新加坡，台灣 到溫哥華、多倫多，再到上海，“有土斯有財”的觀念幾乎成為一種跨地域的文化共識。房產被視為財富安全與社會地位的象征，更被認為是對抗通貨膨脹、養老保障，傳承家業的最穩妥方式。

在這種文化心理驅動下，個人與家庭的資產配置出現了顯著傾斜：房產價值不斷攀升，但可支配現金與流動資產的比例卻持續下降。結果是——賬麵財富看似增長，實際生活彈性卻越來越低。這種“紙上富足、現金貧窮”的結構性矛盾，也成為當代中產階層普遍麵臨的困境。（續）

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