Healthcare REIT -- 收益源和風險

1. 收益源

Healthcare REIT擁有用於醫療健保的產業，但本身並不參與醫療健保行業。REIT的收益局限於租金。因此，醫療健保業的擴展並不能直接導致Healthcare REIT的擴展。而且一般的租約都是長期租約，乘機提高房租，並不是有效手段。

 

REIT自身的發展，要求REIT本身能夠獲得足夠低廉的投資資金，來獲得更多的產業，並以此向醫療健保業者提供開業的場所， 來換得租金作為回報。

 

2. 風險談

任何投資都有風險，HealthcareREIT自然不例外

a. 利率！一個永遠也避免不了的因素成為REIT的首要問題：這影響到REIT的借貸成本，是根本性的問題。另外相關的別忘了對債務控製的要求。一旦Mortgage利率上揚， 債務水平上升的話，REIT一方麵可能借不到款， 另一方麵一旦破了債務的限額，用 HCP 的Form 10-K1的原話說，那是要 "materially adversely affect our business"的。

 

b. 租客的過於集中的問題。大部分的產業被少數幾個醫療健保公司租用。這帶來一個“分散”不夠的問題。一旦有個風吹草動，再找下家，或許並不容易。會直接影響到REIT的收入。但是這是一個似乎避免不了的問題， 尤其對主要投資於醫院的REIT。具體的一個例子請看下麵的第三點。

 

順便說一個故事。有broker向我推薦一家未上市的Healthcare REIT。給了我一些這家REIT持有的不動產的介紹，包括地點，租用單位，租用周期等等。特別強調：“這些facilities主要都是被大醫院租用了的，很少幾處才有multi-tenants的情況，但請放心。”我心想，你要忽悠我，也別用這樣的理由啊。所以大家千萬當心，即使簽了長期lease的，但是到了付不出的時候， 長期、短期是沒有區別的。

 

個人覺得，或許多考慮傾向於ALF, ILF, 以及MOBs的REIT比較穩妥。

 

c. 政策和策略
這裏的政策指的是每年八月份更新的healthcare reimbursement政策。主要是指reimbursement rate。這會直接影響到醫療健保業者。如果這些醫療健保業者不注意開源節流的話，到時候虧損是會發生的。那時候，房租能付多少，就不知道了。這就是為什麽有租客過於集中不好的原因。

民主黨的健保改革計劃將減少reimbursement rate2。這對Healthcare REIT 的投資是一個利空。

d. 房地產業的總體趨勢
房地產業的總體狀況，也將影響REIT的命運。REIT們會通過抵押現有的RE資產作為抵押來獲得新的資金。如果總體的RE市場不景氣的話，抵押資產的貶值，影響到債/資比， 也影響到REIT本身的credit rating，最終影響到借貸的成本和數量。

 

看一看2007年到2009年初HealthcareREIT的大戶們的走勢就是最好例證。

 

還有其它的風險源，每一個都可以說一篇故事。有機會的話可以展開談。不過這一篇裏，我們暫時說到這裏。如果覺得有必要要詳細了解Healthcare REIT風險源的話，一般的Form 10-K會給出詳盡的信息。

 

Reference

1. HCP Inc. Form 10-K 2012. http://www.sec.gov/Archives/edgar/data/765880/000104746913000878/a2212749z10-k.htm 
2. http://www.healthlawyers.org/Events/Programs/Materials/Documents/HCR10/barry_luband_lutz.pdf， page 3.