mREIT 收益風向標 -- Mortgage Application Survey 篇

在2012年的9月份， a-mREIT來到一個近期的曆史高點，然後迅速回落。 原因為何？我想大家都會同意這個說法：這就是那QE3惹的禍。QE3每月$40B買入的MBS給了長期貸款利率極大的壓力。利率的spread變得相對平坦，影響到了mREIT的獲利空間。非常好的解釋。可是，這樣的解釋不能回答另一個問題。看看QE3後4個月的今天, 如果到Freddie Mac 的網站看一看 (http://www.freddiemac.com/news/finance/index.html) ，自去年11月以來，30年固定利率竟然是一個緩慢的向上增長的趨勢！這和這幾個月來的AGNC或NLY的走勢暗暗相合。 QE3到底起到了想要起的效果嗎？

 

回答是當然起到了。但是我們之所以有這一問題，實在是因為我們忽略了其它影響到mortgage rate的因素。在種種別的因素中，與之有較緊密聯係的可以有如下一些：Treasury Bond Yield, Home Sales, Gross Domestic Product, Consumer Price Index, Consumer Confidence, 和Job Reports， 等。但是，無論什麽因素造成了利率的變動，最終mortgage rate 的變化，會在申請Mortgage 的數量的變化上上反映出來， 因為這正是mortgage供求關係的反映。

Mortgage Bankers Association (MBA) 每星期公布上個星期mortgage 申請數量的變化 (http://www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter)。 稱作Mortgage Application Survey。 可惜網站沒有提供相應的曲線。不過下麵這個網站根據MBA的數據，製作的工具堪稱完美。 (使用時，請仔細閱讀工具圖表下的CHART TIPS) (http://www.mortgagenewsdaily.com/data/mortgageapplications.aspx)。

利用這一工具，可以看到，自2012年11月中起，mortgage application的數目一直在緩步增長(聖誕期間有季節性下降)。該圖表隻繪出了到2013年1月6日的數據。最近兩個禮拜的數據，可以從前麵提到的MBA網站上直接讀取，分別比上星期上漲11.7%和15.2%。可以看到，QE3一方麵壓低了mortgage rate， 另一方麵也刺激了（緩慢）經濟的擴張的持續，讓有更多的買家加入到住房市場中來， 使得mortgage的申請出現上揚趨勢。正是這樣的對mortgage的要求推動了利率的上揚。

現在尚不能說mortgage application的增長和mortgage rate 的變化有多少定量的correlation。一則沒有看到這方麵的統計數據，二則mortgage rate的變化還製約於別的因素。 寫這一篇短文的目的，是想說明其它因素的變化，都最終會在mortgage application 上表現出來。而mortgage application直接反映的是mortgage的供求關係。 其重要性不言而喻。對於投資在mREIT, 尤其是a-mREIT的投資者，是一個值得緊密關注的參數。盡管這不是一個mREIT股價運行的直接標誌，但對於幫助了解利率變動，以幫助了解mREIT收益趨向， 這一數據至關重要。