m-REIT 風險談 -- Prepayment Risk 篇

Prepayment, 簡單來說，就是債務人比債務條款規定的還款周期提前完成付款。常見的抵押貸款的 prepayment有這樣幾種情況：

1。Mortgage的抵押人（mortgagor）每月付比mortgage 條款規定的要多的本金。

2。Mortgagor 由於利率的下降進行重新貸款（目的是減少以後每月的付費。但效果是前一期 mortgage 被提前付清。）。

3。改變付款期限（比方由30年的mortgage重新貸款成15年的mortgage。前一期的mortgage 也被提前付清。）

4。房屋的買賣。
5.（發揮想象吧。）

 

無論哪一種情況，殊途同歸的效果是：抵押人將在付完某一個mortgage的全部債務時，付出比mortgage條款最初算定的要少的利息。那麽這為什麽會對mREIT來說是一個風險呢？

 

這是因為銀行在完成放貸的交易後，並不會長時間地把一個mortgage留在手裏。而是會轉手把大部分的貸款在mortgage 的次級（或稱二級）市場將其出售。最大的買家就是Fannie Mae 和Freddie Mac。 銀行將mortgage賣出後，用賺到的錢（proceeds）再進行新的放款。而“兩房”則把購入的貸款作抵押，用債券的方式出售給第三方投資者， 其中就包括了mREITs。當mREIT 買入債券時，用的是fair value。比拿到的債券的抵押貸款的票麵值（par value ）要高一點。部分原因是因為fair value已經記入了mortgage本身在整個周期裏的利息值。（注意到，我們這麽描述是已經把一個複雜問題說簡單了。但從說明問題的角度，我們暫且滿足於這樣的簡化的描述吧。）

 

這樣一來，問題就變得明白了。想象一下，投資者（比方說 mREIT）付了比票麵值（par value ）高的價格買下了一份抵押債券，期望在整個付款周期裏，能通過收取利息來獲得盈利。如果這些mortgage 被迅速地提前付完的話，盡管還能收回 par value, 但利息的收取就會落空了，贏利不談，怕還是要賠本了！更可怕的是，本來mREIT 還利用這些購得的債券作為抵押來獲得leverage （還記得嗎？）的。如果這部分的資產由此縮水的話， margin call 或許也就不遠了！這就是prepayment的風險。

 

（當我們enjoy由於利率的降低而帶來的重新貸款的好處時，如果你還投資在mREIT裏的話，你的“喜悅感”會不會由此打折呢？ -- 說句笑話了。）