m-REIT的自身的資本，來源於投資者的最初的投資， 比方說股票的初發及增發。僅利用這些基本的資產來放貸或投資於以抵押貸款為抵押的債券，其盈利能力是受到限製的，因為這些資金總是有限的。一個增加盈利的基本辦法，就是利用杠杆：Leverage。 杠杆本身並不是高深學問。比方說你有一個 margin-enabled 的股票帳戶，那麽，你也獲得了利用杠杆來增加股票獲利的可能性。你的可動用的炒股的資金， 一般會翻倍。如果你用了margin 的50%來炒股，那麽你的 leverage ratio 就是 0.5:1。 當然，股票賬戶的margin的利率是由你的Broker決定的。 m-REIT 采用的也是類似手法。隻是他們借入的資本是基於較低的短期利率的資本，並利用這資本來進行有較高利率的借貸。這一點我們在《m-REIT風險談-- Spread Risk篇》裏已經談過。這樣，m-REIT 就獲得了可動用比自身資本高得多的資金， 通過Spread, 來獲得更大的盈利。
每個m-REIT所采用的leverage的比例是不一樣的。在一個季度裏，這個比例可以是變動的。這取決於具體的m-REIT的運作模式和當時的風險承擔能力。其基本的考慮包括：
1。當時的資產和債務比例
2。抵押資產本身的風險水平，
3。流動資金的水平，
4。再借款能力及信用水平，等等。
從m-REIT的10-Q表裏，可以查到該m-REIT在過去的一個季度裏的 leverage 的平均或季末時的比例。
Leverage從其本質上講是m-REIT增加盈利的一種手段，並非是一種風險。Leverage ratio 越高，可動用的資金也越多。在同樣的Spread水平上，可期望的盈利也會越高。但是使用這種手段，是有風險的。風險就在於用來作為抵押的資產本身的價值的變動。當leverage ratio在較高水平時，抵押資產的縮水（利率的變動等因素），會導致嚴重的資不抵債。後果如何，大概不必在這裏詳說了。因此，leverage ratio 的控製，和抵押資產本身的風險水平關係極大。相對來說，Agency RMBS (Residential Mortgage-Backed Security)的風險比non-Agency RMBS的風險要小得多。於是，主要投資於Agency RMBS 的m-REIT一般會采用相對較高的leverage ratio。下表列出了幾個專注於Agency RMBS 的m-REIT在2012年第二季度的leverage 比例。
AGNC |
CMO |
CYS |
7.5 : 1 |
8.05 :1 |
7.6 : 1 |
對於同時投資於Agency RMBS 和non-Agency RMBS的m-REIT, 一般leverage ratio 稍稍低點。比如 Invesco Mortgage Capital Inc. (IVR) 在今年第二季度的leverage ratio為 6.3. 但是，如果仔細地去看leverage在該m-REIT內部的分布的話，大家會看到，IVR 在Agency RMBS部分上的leverage ratio 達到了9.6， 而在non-Agency RMBS部分上的leverage ratio僅有2.9！從這裏可以看出m-REIT 是如何分配資源來減免風險去獲得最大投資回報的。
小結：高的leverage會給REIT帶來高回報，也帶來較高風險。所以，在確定投資之前，如果要穩中再求穩的話，不妨先看一下你想投資的m-REIT的leverage ratio以及是否主要投資於Agency RMBS。這些信息都是公開可以找到的。
