ZT: 地主各階層的分析 by monkeyboy

初級地主 - 擁有小於三棟出租物業，一部分是玩票，一部分是才起步。典型案例，S，單身母親，擁有一出租SFH，因為時間經力都花在兩孩子身上， 管理物業有點力不從心，對房客的管理沒有章法，房客的任何維修要求，隻想立即滿足，這樣房客就不用來煩她了。有過晚上11點，還帶著AC TECHNICIAN去修空調的故事，孩子讓父母看著。對出租物業隻想有個合理的價位賣了，現在房市不景氣，隻能苦苦支撐。

另一位F

，換了大房以後，原想把自己的房子賣了，可是也賣不到心理價位，被迫做了地主。現在看到老中都在做地主，出於怕貨幣貶值的心理，也想投入地主大軍。

 

 

風險控製

- 對C，趕快把出租房賣了。SINGLE INCOME，兩個小於12歲的孩子，風險抵禦能力很差，重中之重，REDUCE RISK FACTOR。對F，要有耐心，同時好好學習，把投資地產的一些要點搞懂，同時FIRST THING FIRST，找一個人品能力都強，適合自己的REALTOR，這個篩選過程是一個艱難的去偽存真的過程，前提是你必須有足夠的KNOWLEDGE。看到好的DEAL，可以下手，可以通過實踐，了解自己到底是否適合做地主，出租房最好在中上區。夫妻兩人都工作，年收入十幾萬，就是看走眼，風險都是在可控範圍內。最後證明地主這行不適合自己，It's OK, nothing to feel bad about it。生活沒準會為你打開另一扇門。

 

如果證明地主對自己來說，是個有前途的行當，你在向中級地主前進了。

 

在投壇上，好像HOUSTON的MELODY就是這樣起步的。

 

 

在這個過程中，一大部分人會被淘汰，或者精力不濟，能力不足，知識準備不夠而FAIL，但是人生中，There are more important things than struggling to be a landlord, lt's OK to let it go and enjoy life。在我的朋友中，有作生意發財的，有開公司致富的，有作PE掙錢的， 有從事INTELLECTUAL PROPERY RIGHT的律師，一個公司並購案，律師的收費不是一點點的。所以不做地產不是世界末日，沒什麽大不了的.

 Note: S,F are my friends

 

 

中級地主

- 三到十棟出租物業，對Tenant Management有一定的心得，有自己信得過叫得動的CONTRACTOR TEAM，不一定有自己的PROPERTY MANAGEMENT，不過如果目標是向大地主發展，一定在PM方麵有所考慮，在CPA和ATTORNEY方麵，也在物色人選。有些地主CASH FLOW做的好的，FREE CASH FLOW能達到自己工資收入的一半。案例嗎， Sunshine和 Melody是最好的例子。

 

那中級地主的風險在那裏呢，本人以為

(1) OVERLEVERAGE，特別是ADJUSTABLE RATE (2) TENANT MANAGEMENT， 如果沒有成熟的行之有效的TENANT SCREEN，中級地主做不長 (3) 沒有自己的TEAM，事必躬親，分不清主次，眉毛胡子一把抓，必須君子(淑女)有所為，有所不為。隻要你是賺大頭，不要怕別人從你這裏賺點，Try to create a win-win situation, the time you save worth much more。 You can not be a full time employee, and a full time RE investor at same time, you will get burned out。

 

 

 

有的地主選擇自己的規模就是中級地主，同時保有自己一份不錯的Professional Job，好好的相夫(妻)教子(女)，這樣的選擇值得得到大家的祝福，選擇放棄有時候比選擇勉力而為更體現一個人的智慧。

 

中上地主 - 擁有10個以上，20個以下的SFH或者40以上，80以下的Multi Family Unit。特點是RE Transaction的操作更有技巧，有自己的PM，更大的可能由PM來指揮管理contractor team，更多的時間放在finding sweet deal 和 build business relationship。Attorney, Insurance Agent, CPA起得作用更加重要，maintenance contractor的作用反而不那麽重要了。中上地主一定會遇到TO BE OR NOT TO BE的問題，到底辭了工作還是止步在中型地主的行列。大部分的人選擇是做自己的BOSS。因為在這個階段，FREE CASH FLOW可以replace income了。

 

 

那這類地主的風險在那裏呢？

(1) lack of adequate insurance特別是liability insurance (2) lack of asset protection (3)進入COMMERCIAL RE的時候準備不足，對風險缺乏預見，DUE DELLIGENCE不夠充分。

 

大地主 - 20以上的SFH或者80以上的Multi Family Unit。有成為超級大地主的潛力，停留在此階段不是能力不足，而是一些外部的原因，如沒法達到規模比較大的商業貸款，在本地無法找到足夠好的APARTMENT DEAL

。

 

 

超級地主 - 50以上SFH，200以上Multi Family Unit或者是獨立的SHOPPING CENTER。這類地主已經是ENTREPRENEUR，多用自己的智慧，關係和對未來的預見來快速增加自己的財富。單位數已經不足以說明問題，BUSINESS更能反映他們的現狀。有的大大雖然SFH不到50個，可管理著100多個SFH，你能說他不是大地主？

 

 

如山，JY就是最好的例子。我PERSONALY還知道幾個，BILL(老中)有4個APAERTMENT， TOTAL600+ UNIT

。對這些富豪來說，Asset Protection, Diversification, Overseas trust, tax efficiency, wealth preservation與Grow Business 同樣重要，if not more important。

 

 

Ultra超級大地主 - 就不是我這樣層麵的能夠分析的了。FC (不想透露他的名字，連英文名也不行，我一說，DFW的人都知道我在說誰了，華人超級富豪的圈子很小的，別誤會，在下離那圈子十萬八千裏，我碰巧知道他如何操作這個PARTICULAR商業地產)，30年不到把一LESS THAN 1M的地產經營到價值12M。

 

我的分析非常淺顯，很多都沒有提及，像雙呆MM的WRAP AROUND MORTGAGE，幾位大大的FLIPPING，如山的BUILDER BUSINESS，我的本意是拋磚引玉，讓大家討論一下是否可以通過這樣的途徑讓有誌之士在TZLC上多產生幾個超級大地主。

 

 

和加州陽光MM一樣，對投壇最近一段時間過於樂觀的氣氛有點擔憂，特別是快速達到FINANCIAL FREEDOM，如果把特殊性當作普遍性來操作，不具體案例具體分析，不做RISK ASSESSMENT，忽略RISK CONTROL，當RISK難控時，事先沒有EXIT STRATEGY，WEALTH 沒有DEVERSIFIED，真會傾家蕩產。如果您是25歲，not a big deal, time is on your side, 如果您是55歲，慎重。

 

 

RE投資不是GET RICH QUICK的辦法，也不是GET FINANCIAL FREEDOM QUICK的捷徑。相反RE INVESTING是GET RICH SLOW的方法，通過free cash flow, principle pay down, appreciation, tax defer, it takes time. Do not become "get poor quick".`