紫色精靈
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正文
究竟應當怎樣判斷一項房地產是否值得的投資？
究竟應當怎樣判斷一項房地產是否值得的投資？我作為房地產領域裏的一名新手，先來瞎說幾句，請如山等各位大師指導指導。我憑的主要是三項指標： 1 ） Cap Rate ， 2 ） Cash flow ，和 3 ） Return on equity 。它們各反映不同的層麵，因而各有各的用處。而我最看重的是其中的第三點，且聽我慢慢說明。
1 ） Cap Rate ：即年租金淨收入除以購買價格。其中，年租金淨收入為年租金收入減除房地產稅，保險費等等費用，但不包括貸款利息和貸款保險。 Cap Rate 是購買投資性房產的重要指標。它直接反映投資回報和房產價格之間的關係。
但是，市場上待售的房產的 Cap Rate 是相對穩定的，因為，賣方也不是傻子，租金收入高的房產價格就會高，租金收入低的房產價格就會低。所以一個局部市場的 Cap Rate 是相對穩定的，一般能達到 6-8% 就不錯了。雖然在目前經濟危機的情況下，購買到高 Cap Rate 房產的機會增多，但在一般情況下，找到很高 Cap Rate 的房產可能是一種奢望，隻有在價格扭曲的市場裏才有可能。 Cap Rate 是個前提，但不能直接反映你是否盈利，因為，它不能反映你的資金成本。
2 ） Cash flow ：即每年在運作該房產，實際進出的現金流量。如果得到現金，則為正現金流；如果要貼進現金則為負現金流。
但是，按照廣泛接受的定義，現金流量，僅反映現金形式的資本進出該房產的狀況，是個流動性（ liquidity ）指標，它既不代表收入（ income ），也不代表盈利 （Return） 。比如，一個完全沒有租金收入的房產，可以通過倒按揭（ reverse mortgage ）的方式獲得正的現金流。又比如，在固定 Cap Rate 的條件下，現金流可以由於貸款項目的不同（不同的頭款和代款周期），而有不同的現金流。我注意到有些投資者把現金流的定義泛化了從而失去了現金流本身的意義。
正現金流是房地產投資的重要健康指標，如同人的呼吸，即使身體再好，如果 10 分鍾沒有呼吸也會窒息而亡。一個房地產大亨雖有億萬不動產，也會由於暫時現金流枯竭而轟然倒地。所以，它院士定義很重要。但是，單單片麵地強調現金流，容易造成誤解。因為，它本來就不是一個盈利指標，不能回答值得不值得的問題。我的要求就是能夠維持呼吸就好。還有，如果同時投資多個房產，現金流問題要綜合考慮，不必拘泥非得每一筆房產都要正現金流。
3 ） Return on equity ：即每年運作該房產的淨收入除以你實際投在該房產裏的資本。其中，淨收入（ Return ） = 年租金收入減去房地產稅，保險費，維修費，管理費 , 貸款利息和按揭保險。注意，這裏需要減除貸款利息和按接保險，而按揭裏付進本金的部分不用減。分母的 equity = 房屋的價格減去貸款餘額。你的房產是你和你的貸款銀行共同擁有，有很大一部分 equity 是屬於銀行的。
Return on equity 直接反映了你投在該房產裏的資本回報率，是最根本的盈利指標。如果這個回報率低於其他投資項目，對於我，比如達不到 10% ，就該考慮是否應該做。請注意，如果，是現金購買， Return on equity= Cap Rate ，所以，資本回報率一般不高。如果貸款，會有使用杠杆的放大作用，用好了可以大大提高 Return on equity 。
下麵以一個假想例子來表明這三種指標的運用。一房產價格 20 萬（包括購買費用），年租金毛收入 1 萬 8 千（ 1500/ 月），扣除房地產稅，保險費，管理費等等費用後，年租淨收入為 1 萬 5 千。那麽， Cap Rate 為 1 萬 5 千 /20 萬 =7.5% 。如果現金購買： Cash flow 為 1 萬 5 千， Return on equity 為 7.5% 。如果，付 20% 頭款，貸款 80% ， 30 年，利率 5% （按揭 10307/ 年，利息第一年 7946 ），那麽， Cap Rate 不變仍為 7.5% ， Cash flow=15000-10307=4693/ 年， Return on equity= （ 15000-7946 ） /40000=17% 。根據這個分析，在給定的條件下，我會選擇以貸款方式購買，雖然，現金流低於全現金購買（ 4693/ 年對 1 萬 5 千），但資本回報率大大高於全現金購買（ 17% 對 7.5% ）。簡單的說，你花了 4 萬元獲得了 4693/ 年 資本回報，好於你花 20 萬僅獲得 1 萬 5 千的回報。這也是為什麽計算 Return on equity 對判斷盈利（是否合算和值得）最為重要的原因。
還有，應當注意的是，隨著時間流逝，由於持續付按揭到本金部分，你在該房產裏的 equity （分母）會越來越大，如果租金收入不變， Return on equity 會逐漸下降。應考慮增加租金，或者采取 Cash Back Refinance 方式，維持原來的杠杆，從而維持較高的 Return on equity 。
新手淺見，不妥之處在所難免，還望大師們予以指正。謝謝！
——萬楓
究竟應當怎樣判斷一項房地產是否值得的投資？我作為房地產領域裏的一名新手，先來瞎說幾句，請如山等各位大師指導指導。我憑的主要是三項指標： 1 ） Cap Rate ， 2 ） Cash flow ，和 3 ） Return on equity 。它們各反映不同的層麵，因而各有各的用處。而我最看重的是其中的第三點，且聽我慢慢說明。
1 ） Cap Rate ：即年租金淨收入除以購買價格。其中，年租金淨收入為年租金收入減除房地產稅，保險費等等費用，但不包括貸款利息和貸款保險。 Cap Rate 是購買投資性房產的重要指標。它直接反映投資回報和房產價格之間的關係。
但是，市場上待售的房產的 Cap Rate 是相對穩定的，因為，賣方也不是傻子，租金收入高的房產價格就會高，租金收入低的房產價格就會低。所以一個局部市場的 Cap Rate 是相對穩定的，一般能達到 6-8% 就不錯了。雖然在目前經濟危機的情況下，購買到高 Cap Rate 房產的機會增多，但在一般情況下，找到很高 Cap Rate 的房產可能是一種奢望，隻有在價格扭曲的市場裏才有可能。 Cap Rate 是個前提，但不能直接反映你是否盈利，因為，它不能反映你的資金成本。
2 ） Cash flow ：即每年在運作該房產，實際進出的現金流量。如果得到現金，則為正現金流；如果要貼進現金則為負現金流。
但是，按照廣泛接受的定義，現金流量，僅反映現金形式的資本進出該房產的狀況，是個流動性（ liquidity ）指標，它既不代表收入（ income ），也不代表盈利 （Return） 。比如，一個完全沒有租金收入的房產，可以通過倒按揭（ reverse mortgage ）的方式獲得正的現金流。又比如，在固定 Cap Rate 的條件下，現金流可以由於貸款項目的不同（不同的頭款和代款周期），而有不同的現金流。我注意到有些投資者把現金流的定義泛化了從而失去了現金流本身的意義。
正現金流是房地產投資的重要健康指標，如同人的呼吸，即使身體再好，如果 10 分鍾沒有呼吸也會窒息而亡。一個房地產大亨雖有億萬不動產，也會由於暫時現金流枯竭而轟然倒地。所以，它院士定義很重要。但是，單單片麵地強調現金流，容易造成誤解。因為，它本來就不是一個盈利指標，不能回答值得不值得的問題。我的要求就是能夠維持呼吸就好。還有，如果同時投資多個房產，現金流問題要綜合考慮，不必拘泥非得每一筆房產都要正現金流。
3 ） Return on equity ：即每年運作該房產的淨收入除以你實際投在該房產裏的資本。其中，淨收入（ Return ） = 年租金收入減去房地產稅，保險費，維修費，管理費 , 貸款利息和按揭保險。注意，這裏需要減除貸款利息和按接保險，而按揭裏付進本金的部分不用減。分母的 equity = 房屋的價格減去貸款餘額。你的房產是你和你的貸款銀行共同擁有，有很大一部分 equity 是屬於銀行的。
Return on equity 直接反映了你投在該房產裏的資本回報率，是最根本的盈利指標。如果這個回報率低於其他投資項目，對於我，比如達不到 10% ，就該考慮是否應該做。請注意，如果，是現金購買， Return on equity= Cap Rate ，所以，資本回報率一般不高。如果貸款，會有使用杠杆的放大作用，用好了可以大大提高 Return on equity 。
下麵以一個假想例子來表明這三種指標的運用。一房產價格 20 萬（包括購買費用），年租金毛收入 1 萬 8 千（ 1500/ 月），扣除房地產稅，保險費，管理費等等費用後，年租淨收入為 1 萬 5 千。那麽， Cap Rate 為 1 萬 5 千 /20 萬 =7.5% 。如果現金購買： Cash flow 為 1 萬 5 千， Return on equity 為 7.5% 。如果，付 20% 頭款，貸款 80% ， 30 年，利率 5% （按揭 10307/ 年，利息第一年 7946 ），那麽， Cap Rate 不變仍為 7.5% ， Cash flow=15000-10307=4693/ 年， Return on equity= （ 15000-7946 ） /40000=17% 。根據這個分析，在給定的條件下，我會選擇以貸款方式購買，雖然，現金流低於全現金購買（ 4693/ 年對 1 萬 5 千），但資本回報率大大高於全現金購買（ 17% 對 7.5% ）。簡單的說，你花了 4 萬元獲得了 4693/ 年 資本回報，好於你花 20 萬僅獲得 1 萬 5 千的回報。這也是為什麽計算 Return on equity 對判斷盈利（是否合算和值得）最為重要的原因。
還有，應當注意的是，隨著時間流逝，由於持續付按揭到本金部分，你在該房產裏的 equity （分母）會越來越大，如果租金收入不變， Return on equity 會逐漸下降。應考慮增加租金，或者采取 Cash Back Refinance 方式，維持原來的杠杆，從而維持較高的 Return on equity 。
新手淺見，不妥之處在所難免，還望大師們予以指正。謝謝！
——萬楓
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