外星人語
“不識廬山真麵目，隻緣身在此山中”。地球人看不清自己的問題，所以要聽外星人語。
澳大利亞地產投資分析
作者：BRIAN ZHAO（趙小光）
（原中國全國工商聯女企業家商會副秘書長）
2011年2月 於澳洲悉尼
目 錄
一．澳洲概況
二．市場優勢
三．入市時機
四．項目選擇
五．價值分析
六．項目簡介
一． 澳洲概況
澳大利亞一詞，意即“南方大陸”。歐洲人在１７世紀初葉發現這塊大陸時，誤以為這是一塊直通南極的陸地，故取名“澳大利亞”，Australia 即由拉丁文 terraaustralis （南方的土地）變化而來。
澳人口２１７７．９萬（２００９年３月），幾乎僅相當於北京或上海的人口。澳居民中７０％是英國及愛爾蘭後裔，１８％為歐洲其他國家後裔，亞裔占６％，土著居民約占２．３％。他們大多數信奉基督教。英語為通用語言。據統計，澳大利亞的亞裔人口正在迅速增長 。
澳大利亞是典型的移民國家，被社會學家喻為“民族的拚盤”。自英國移民踏上這片美麗的土地之日起，已先後有來自世界１２０個國家、１４０個民族的移民到澳大利亞謀生和發展。多民族形成的多元文化是澳大利亞社會一個顯著特征。澳洲近年來的移民淨流入是15萬/年，現移入數與可移入數均為世界第一。
澳社會福利高且全。永久居民享受澳全國性的醫療保健待遇，
二．市場優勢
澳洲地產投資市場：公認的地產投資天堂：風險小，回報高
l 105年最完善的地產法律法規，幾乎沒有任何漏洞，全麵保護投資者利益。
l 世界上最大的移民國家之一--每年15萬人，持續高速的人口增長以及房屋的供不應求是維持市場長期穩定增長的內在核心動力（見圖表八）。
l 供不應求保證了投資物業的穩定租金回報（見圖表三，圖表六，圖表七）。
l 作為占澳洲經濟四分之一的支柱型產業，各屆政府都對地產業提供絕對優先的扶植政策。而且特別鼓勵個人投資住宅物業，幫助澳洲政府解決住房短缺問題。這也正是澳洲成為世界上唯一一個避過全球金融危機衝擊的地產市場的原因。
l 房屋產權為永久產權，且購買手續簡便可靠，房產更可獲得稅務優惠。
l 擁有成熟而嚴格的貸款政策。這種保守的政策反而保證了澳洲也是唯一不存在次貸危機的西方發達國家。澳洲儲備銀行金融危機後於2009年9月率先加息，且連加7次（眼下是4.50%），為全球最高，從而吸引國際存款流入，推升本幣。
l 由於風險極其有限，所以銀行願意最大限度的提供貸款（高達95%），貸款更可隻還利息不還本金。杠杆原理使地產投資與其他金融投資產品相比擁有更高的長期回報。（見圖表二、三、四、五）
l 世界上獨一無二的稅務政策使投資人可以最大限度地利用稅前利潤，並增加了資金的流動性。
l 房產可成為你的移民認可資產，有助移民批核。
以上因素造就了世界上獨一無二的低風險，高回報的地產投資市場---其住宅物業價格每7到10年翻一番（見圖表一）。中國處於發展中，住宅地產可以擁有更高的回報，但風險也更高。尤其是土地的最高70年使用期，購房人等於花大錢買了個水泥做的“空中樓閣”。盡管多數人都認同使用期滿不致掃地出門或再買一次，但畢竟是個隱患，無異於定時炸彈！
其實中國沒有房地產，隻有房產。買的隻有地上物，而沒有地。而澳洲的house是連房帶地，永續產權。分析了目前中國的金融環境，匯豐銀行，摩根大通等機構都在警告投資人小心中國房產泡沫，應該更多關注海外投資市場，以降低中國市場潛在的巨大政策性風險和泡沫型風險；股神巴菲特在伯克希爾2010年股東大會上更是直言：“投資中國房產就是賭博！”
圖表一 悉尼中價位房屋價格走勢圖
圖表二 過去7年的房價和收入走勢
圖表三 住宅地產和其他各類投資產品的回報比較
圖表四 住宅地產和其他類型地產投資的回報比較
圖表五 澳洲主要城市住宅地產平均投資回報分析
Residex: Capital Growth (Dec 08) - Units
三．入市時機
——眼下正是入市良機
房產增值的7大基本要素已完全呈現
l 房產空置率——1%；租金上漲率——8%/年。
l 移民數量淨增長提高---移民數量達到曆史最高，每年15萬人。
l 澳洲住宅供需缺口加大，海外移民大量到來，每年缺十二萬套。
l 海外移民增長占澳洲人口增長量的一半以上，凈海外移民是驅動住房需求的最重要因素。移民的增長勢必進一步推高房屋租金。
l 澳元匯率節節攀升,超過美元（有分析師甚至預言3-5年間達到美元的1.9倍），吸引看好增值預期的國際熱錢加速湧入澳洲地產市場。
l 政府提供給首次購房者曆史上最高額度的補貼，強勁地刺激了市場的複蘇。
l 股市-現金-地產的循環周期已經到達地產行業的複蘇點。
根據澳大利亞統計局（Australian Bureau of Statistics）12月初在悉尼公布的數據，今年第三季度澳大利亞GDP季率增長0.2%，低於第二季度的0.6%。而彭博社調查的17位經濟學家預測的增長中值為0.4%。
這已經是澳大利亞經濟連續第三個季度實現季率擴張，主要得益於政府對道路、港口和學校的開支投入。
澳大利亞央行表示，作為少數幾個規避了全球經濟衰退的國家，澳大利亞經濟將在2010年加速增長，屆時對諸如鐵礦石等資源出口的需求，以及對包括學校在內基礎設施的200億美元投入，將成為經濟增長的主要推動力。
今年，澳大利亞央行是世界上唯一一家連續三次加息的央行。而經濟的快速增長，無疑會給澳央行施加更多提升借貸成本的壓力。
蘇格蘭皇家銀行集團澳大利亞公司（RBS Group Australia Ltd.）首席經濟學家Kieran Davies 指出，政府規模龐大的學校開支計劃正在發揮作用，澳央行“有望在明年2月的議息會議上再度加息”。
統計局的報告顯示，澳大利亞第三季度消費者支出增長了0.7%，出口下降了2.3%，政府開支則增長了0.7%。 (來源：第一財經網)
圖表六
(Sources: The Bulletin, ABS, Money, BIS Shrapnel)
房產需求量 >房產完工量 （每年短缺12萬套住房）
圖表七 澳洲各省移民統計
不斷增加的移民數量推動需求不斷的上升
租房短缺是地產周期上升的預兆
l “長期高度緊張的房屋市場供求關係最終推動房屋價格和租金的持續穩定增長。” (Feb 09) – ANZ
l BIS Shrapnel 預測這種日趨緊張的供不應求將使澳洲房價在未來5年中持續增長。
l
四．項目選擇
能夠確保每年10% 升值的住宅投資必須具備以下特征：
l 獨特性：經濟發展走廊，海邊、水邊、河邊或礦產等不可替代，不可複製，不可再生資源
l 處於傳統的高收入地區，此地區有強勁的需求和負擔能力
l 未來3到5年的地區性經濟中心
l 未來3 到5年的地區性就業中心
l 因經濟周期而被人低估，但充滿潛力的地點，並因此擁有可承受的價位。
l X因素：在未來5到20年，擁有政府參與和投資的大型總體規劃項目和基礎設施建設，如港口，公路，碼頭，新的鐵路，購物中心和公共設施等。
l 高質量發展商：過去10年在建築行業及現金流等方麵擁有良好記錄的優秀發展商
五．價值鏈分析
5物業出租 6物業增值 7配套服務
l ，
聯係Brian Zhao(趙小光)：
Brianzhao60@hotmail.com
TEL.0061- 433200099
FAX 0061-2-97456396
澳大利亞一詞，意即“南方大陸”。歐洲人在１７世紀初葉發現這塊大陸時，誤以為這是一塊直通南極的陸地，故取名“澳大利亞”，Australia 即由拉丁文 terraaustralis （南方的土地）變化而來。
澳人口２１７７．９萬（２００９年３月），幾乎僅相當於北京或上海的人口。澳居民中７０％是英國及愛爾蘭後裔，１８％為歐洲其他國家後裔，亞裔占６％，土著居民約占２．３％。他們大多數信奉基督教。英語為通用語言。據統計，澳大利亞的亞裔人口正在迅速增長 。
澳大利亞是典型的移民國家，被社會學家喻為“民族的拚盤”。自英國移民踏上這片美麗的土地之日起，已先後有來自世界１２０個國家、１４０個民族的移民到澳大利亞謀生和發展。多民族形成的多元文化是澳大利亞社會一個顯著特征。澳洲近年來的移民淨流入是15萬/年，現移入數與可移入數均為世界第一。
澳社會福利高且全。永久居民享受澳全國性的醫療保健待遇，
二．市場優勢
澳洲地產投資市場：公認的地產投資天堂：風險小，回報高
l 105年最完善的地產法律法規，幾乎沒有任何漏洞，全麵保護投資者利益。
l 世界上最大的移民國家之一--每年15萬人，持續高速的人口增長以及房屋的供不應求是維持市場長期穩定增長的內在核心動力（見圖表八）。
l 供不應求保證了投資物業的穩定租金回報（見圖表三，圖表六，圖表七）。
l 作為占澳洲經濟四分之一的支柱型產業，各屆政府都對地產業提供絕對優先的扶植政策。而且特別鼓勵個人投資住宅物業，幫助澳洲政府解決住房短缺問題。這也正是澳洲成為世界上唯一一個避過全球金融危機衝擊的地產市場的原因。
l 房屋產權為永久產權，且購買手續簡便可靠，房產更可獲得稅務優惠。
l 擁有成熟而嚴格的貸款政策。這種保守的政策反而保證了澳洲也是唯一不存在次貸危機的西方發達國家。澳洲儲備銀行金融危機後於2009年9月率先加息，且連加7次（眼下是4.50%），為全球最高，從而吸引國際存款流入，推升本幣。
l 由於風險極其有限，所以銀行願意最大限度的提供貸款（高達95%），貸款更可隻還利息不還本金。杠杆原理使地產投資與其他金融投資產品相比擁有更高的長期回報。（見圖表二、三、四、五）
l 世界上獨一無二的稅務政策使投資人可以最大限度地利用稅前利潤，並增加了資金的流動性。
l 房產可成為你的移民認可資產，有助移民批核。
以上因素造就了世界上獨一無二的低風險，高回報的地產投資市場---其住宅物業價格每7到10年翻一番（見圖表一）。中國處於發展中，住宅地產可以擁有更高的回報，但風險也更高。尤其是土地的最高70年使用期，購房人等於花大錢買了個水泥做的“空中樓閣”。盡管多數人都認同使用期滿不致掃地出門或再買一次，但畢竟是個隱患，無異於定時炸彈！
其實中國沒有房地產，隻有房產。買的隻有地上物，而沒有地。而澳洲的house是連房帶地，永續產權。分析了目前中國的金融環境，匯豐銀行，摩根大通等機構都在警告投資人小心中國房產泡沫，應該更多關注海外投資市場，以降低中國市場潛在的巨大政策性風險和泡沫型風險；股神巴菲特在伯克希爾2010年股東大會上更是直言：“投資中國房產就是賭博！”
圖表一 悉尼中價位房屋價格走勢圖
圖表二 過去7年的房價和收入走勢
圖表三 住宅地產和其他各類投資產品的回報比較
圖表四 住宅地產和其他類型地產投資的回報比較
圖表五 澳洲主要城市住宅地產平均投資回報分析
Residex: Capital Growth (Dec 08) - Units
三．入市時機
——眼下正是入市良機
房產增值的7大基本要素已完全呈現
l 房產空置率——1%；租金上漲率——8%/年。
l 移民數量淨增長提高---移民數量達到曆史最高，每年15萬人。
l 澳洲住宅供需缺口加大，海外移民大量到來，每年缺十二萬套。
l 海外移民增長占澳洲人口增長量的一半以上，凈海外移民是驅動住房需求的最重要因素。移民的增長勢必進一步推高房屋租金。
l 澳元匯率節節攀升,超過美元（有分析師甚至預言3-5年間達到美元的1.9倍），吸引看好增值預期的國際熱錢加速湧入澳洲地產市場。
l 政府提供給首次購房者曆史上最高額度的補貼，強勁地刺激了市場的複蘇。
l 股市-現金-地產的循環周期已經到達地產行業的複蘇點。
根據澳大利亞統計局（Australian Bureau of Statistics）12月初在悉尼公布的數據，今年第三季度澳大利亞GDP季率增長0.2%，低於第二季度的0.6%。而彭博社調查的17位經濟學家預測的增長中值為0.4%。
這已經是澳大利亞經濟連續第三個季度實現季率擴張，主要得益於政府對道路、港口和學校的開支投入。
澳大利亞央行表示，作為少數幾個規避了全球經濟衰退的國家，澳大利亞經濟將在2010年加速增長，屆時對諸如鐵礦石等資源出口的需求，以及對包括學校在內基礎設施的200億美元投入，將成為經濟增長的主要推動力。
今年，澳大利亞央行是世界上唯一一家連續三次加息的央行。而經濟的快速增長，無疑會給澳央行施加更多提升借貸成本的壓力。
蘇格蘭皇家銀行集團澳大利亞公司（RBS Group Australia Ltd.）首席經濟學家Kieran Davies 指出，政府規模龐大的學校開支計劃正在發揮作用，澳央行“有望在明年2月的議息會議上再度加息”。
統計局的報告顯示，澳大利亞第三季度消費者支出增長了0.7%，出口下降了2.3%，政府開支則增長了0.7%。 (來源：第一財經網)
圖表六
(Sources: The Bulletin, ABS, Money, BIS Shrapnel)
房產需求量 >房產完工量 （每年短缺12萬套住房）
圖表七 澳洲各省移民統計
不斷增加的移民數量推動需求不斷的上升
租房短缺是地產周期上升的預兆
l “長期高度緊張的房屋市場供求關係最終推動房屋價格和租金的持續穩定增長。” (Feb 09) – ANZ
l BIS Shrapnel 預測這種日趨緊張的供不應求將使澳洲房價在未來5年中持續增長。
l
四．項目選擇
能夠確保每年10% 升值的住宅投資必須具備以下特征：
l 獨特性：經濟發展走廊，海邊、水邊、河邊或礦產等不可替代，不可複製，不可再生資源
l 處於傳統的高收入地區，此地區有強勁的需求和負擔能力
l 未來3到5年的地區性經濟中心
l 未來3 到5年的地區性就業中心
l 因經濟周期而被人低估，但充滿潛力的地點，並因此擁有可承受的價位。
l X因素：在未來5到20年，擁有政府參與和投資的大型總體規劃項目和基礎設施建設，如港口，公路，碼頭，新的鐵路，購物中心和公共設施等。
l 高質量發展商：過去10年在建築行業及現金流等方麵擁有良好記錄的優秀發展商
五．價值鏈分析
5物業出租 6物業增值 7配套服務
l ，
聯係Brian Zhao(趙小光)：
Brianzhao60@hotmail.com
TEL.0061- 433200099
FAX 0061-2-97456396
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