關於外籍人士申報美國房產租金收入的規定 轉載

關於外籍人士申報美國房產租金收入的規定

 

美國國稅局(IRS)關於外籍人士申報美國房產租金收入的規定

       美國房地產經紀和物業管理公司麵臨越來越多的外國投資者把購買美國房地產作為一種投資或者從事商業活動的途徑。 美國稅法規定外籍人士作為美國房地產持有者人在稅務申報上與美國公民或綠卡持有者是有區別的。

       美國從事房地產行業的專業人士必須了解如何正確地為外國投資人提供服務, 從而符合美國聯邦稅法關於外籍人士持有美國房地產的相關法律規定。房地產專業人士必須了解相關稅務規定來確定其客戶是美國稅務居民還是非稅務居民。 另外, 他們必須熟悉聯邦稅法關於房租收入的稅務申報準則。美國稅法規定，房產持有者在稅務申報時可以對房屋價值進行折舊, 而民用住宅和商業地產的折舊率是不相同的。 每年報稅時， 房屋折舊金額可以作為費用項目從總收入中扣減從而降低當年度應繳稅款。但是, 在房屋出售時，曆年累計的房屋折舊金額會作為資本利得項目而納稅。

       關於外籍人士持有美國房地產和收取租金的稅務申報義務

 

       在同意幫助外國投資人管理其美國房產之前， 房地產專業人士應該與外國投資人進行溝通:  租金收入是作為投資收入, 還是作為"與美國貿易或商業有效關聯” 之所得的淨收入 (ECI)來進行稅務申報。 前者需要預扣所得稅, 而後者則無需預扣所得稅 (盡管房產持有者還是需要申報租金收入）。出租房產產生的租金和出售房產產生的利潤都被當作美國境內收入而征稅，這與外國投資人的個人稅務身份或者美國是否與其原居國有稅收協議無關。

租金收入如何征稅取決於擁有美國房產的外國投資人是否被視為在美國境內"從事貿易或商業”活動。如果房產僅僅用來出租, 房產的持有者將不會視為在美國境內從事商業活動。 例如, 在“淨租約”情況下, 租戶支付房租, 以及相關的房地產稅, 運營和維修費用, 房屋按揭利息和保險等。這類消極租金收入需要繳納租金總收入的30%為預扣稅款（除非有優惠稅務協議規定減免）。注意, 這裏的租金收入指的是毛收入, 而不是淨收入。因此，租戶代繳的房地產稅, 運營和維修費用, 房屋按揭利息和保險, 都要被計算在毛收入裏。毛收入和被預扣的稅額需要在1042-S 表格上申報。 另外，每年3月15日之前收租人租人（一般是物業管理公司）還需要提交1042表格 。

如果外國投資人在美國從事貿易或商業活動,  比如參與開發、管理和運營大型購物中心，那麽租金收入將不會被預扣，而是會被當作普通收入來征稅。相關費用，比如按揭利息、房地產稅、管理和維修費用以及房屋折舊等，都會被從租金毛收入扣減， 從而計算出淨租金收入。外國投資人必須估算出基於淨租金收入的應繳稅款並及時繳納。 隻有在1040NR 表格或者 1120-F 表格按時申報的情況下， 這些費用才可以從租金毛收入中扣減。

即使外國投資人在美國從事貿易或商業， 他們也可以選擇把自己的租金收入作為被動收入（passive income）來申報。在這種情況下，房產持有者不需要預扣稅款即使租約是淨租約方式。 一旦外國投資人做出這種選擇，沒有美國國稅局的同意是不能更改回去的。。除非外國投資人明確告知物業管理公司其租金收入是 “有效關聯之所得收入”, 並且提交W-8ECI表格， 物業管理公司應該預扣其租金毛收入的30%來避免其個人法律責任。完整的 W-8ECI表格上必須填寫房產持有者也就是外籍人士的個人稅務識別號碼 （ITIN）。換句話說， 如果這個條件沒有得到滿足， 物業管理公司就必須預扣其總租金毛收入的30% 並支付給美國國稅局。任何物業管理公司隻要替外國投資人代收了房租就會自動成為預扣稅代理人（withholding agent）， 並將對預扣稅款承擔主要的個人責任。預扣稅代理人的責任包含應繳稅款， 加上利息、罰金和必要的刑法製裁。沒有遵守這些預扣稅規則的物業管理公司或個人會被要求承擔應預扣稅款（即房產租金毛收入的30%）以及利息和罰金。 此外，物業管理公司需要在1042和1042-S表格上為外國投資人申報該年度收到租金收入。這些表格等同於1096和1099-MISC表格， 隻不過是專門針對外籍人士的。

為了加強預扣稅體係， 美國稅法規定：任何人隻要涉及控製、收取、托管、支付和處置房產租金都會成為為預扣代理人。 因此， 物業管理公司為外國投資人代收取租金， 毫無疑問地是預扣代理人。 預扣代理人將會為應預扣的稅款承擔主要的個人法律責任， 包括： 應繳稅款、加上利息、罰金、和必要的刑事製裁。其法律時效直到預扣代理申報應繳稅款才開始計算。 一旦申報開始，法律時效從下麵兩個日期中的後者開始算起：實際申報時間， 和 該年度的申報截止日期4月15日。 如果預扣代理人明明知道外國投資人填報內容虛假而不製止， 他也要承擔法律責任。 預扣代理人的盡職調查就像是做一個“合理、審慎測試“， 必須基於所有事實和情況做出合理判斷。

如果不按時報稅, 外國投資人會失去用房屋支出費用抵扣租金收入的機會, 從而使租金毛收入被征收 30% 的稅. 通常來說, 外國投資人有回溯至少以前6年的收入稅務申報義務. 然而, 從原來的申報截止日期起16個月後, 外國投資人就會失去把租金收入選為”有效關聯之所得收入” 的機會， 從而在以後的時間內其租金收入將被用毛收入計稅方法處理， 加重稅賦。 最後強調一點，美國房產出租產生的租金收入以及出售產生的利潤都會被視為美國境內收入而被課稅，這與房產持有者的身份或者美國是否與其原居國有無稅務協議都無關。

關於涉及買賣美國房產的外籍人士稅務問題請參見 FIRPTA預扣稅規則. 

英文原文出處： https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/foreign-persons-receiving-rental-income-from-u-s-real-property