辛聲
美國，加州，灣區
這事至今想起來後背還拔涼拔涼的，雖然那20萬早已討回。
幾年前當房市一片火旺，人人都想搭上房地產的順風車撈一票，有錢的錢不能捂黴了，沒錢的也不能幹瞪著，是個人都在琢磨著投資房產，當回地主坐地收租。一時房市結構一邊倒向學區好的中低檔房，那是投資房的好選擇，學區好，易租易賣，低擋價位投資成本低，風險小，破舊房略做裝修出租給人蹧了也不心痛。現在低成本投入，拿銀行貸款墊底，房貸可以免稅，還可用房租補償房貸，幾年後房子翻番就是一本萬利，這是人們普遍的心理和簡單的道理，無須什麽投資眼光，也無須什麽理財知識和經濟頭腦，豬腦子都想得通的樂觀的市場現象。於是乎全民上陣，萬眾一心投入了房地產。有工作的，沒工作的，高收入的，低收入的，職業白領的，非職業藍領的，甚至無業遊民，魚龍混雜一起構成了買房大軍，導致低檔破舊房緊俏，價格飆升，物超所值。等到我們這樣既沒經濟嗅覺，又沒市場預測前瞻的迂腐之輩，想分得一杯羹，為時已晚也。怎麽辦呢，看看餐館洗碗的都有兩三套房子，一套自住，兩套出租，你不要一頭撞南牆死得了？
這不，機會來了。那時正巧家裏在搞廚房裝修，老公是個動口不動手的主，既沒DIY的能耐，也沒那個興趣，隻好包工給人家做，但自己還是要常常要去建材商店選材，比價。跑了多次Home Depo，lower’s等大店，人家是貨真價實的材料好，花色圖案好，可是人工費太高， 選來選去，比來比去還是找到了一家小地磚大理石專賣店，花色齊全，價格合理，包退包換，還有上門切割大理石加工服務，工藝也不錯。我們就決定跟他們訂貨，請他們加工定做廚房大理石台麵，幾次跑下來，這一來二去的就跟那個黑瘦精明，健談坦率的老板，Steven熟了。
一天，Steven有一搭每一搭地問我們，“現在房地產市場那麽好你們有沒有興趣做？”
老公說，“想來著，隻是要搶到滿意的房子不容易。”
Steven眼一亮，來了勁，急切地說：“我這裏有個機會不知你們願不願意試試？”
老公說：“什麽機會，說來聽聽？”
Steven把我們帶進他的裏屋辦公室，拿出了一卷建房設計構圖，徐徐展開在我們麵前，以前至多見過公寓房或上市房的簡易平麵結構圖，還真沒見過專業的建造設計圖，一紙圖文並茂，數表線條兼俱的複雜土建設計圖橫臥在台麵，印象中的Steven是那種不修邊幅，粗粗邋邋的隻會鑒別石頭的幹活把式，此時的他帶上眼睛，拿著一支繪圖筆在那卷圖上，圈圈畫畫，前前後後翻轉著大張的圖頁，激情四射地筆劃講解起來，哪兒是征地實用地界，哪兒是平整地基的地標，哪兒是州政府規定的地下管道開挖口…….滔滔不絕，娓娓道來，那指點江山的架勢頓時讓我對他肅然起敬，一下子覺得他不是一個簡單賣建房石材的打粗老板，他讀圖示意講解的發揮足以表明他是有一定開發基建經驗，了解建房工程程序和相關審批手續的。
這是一個16個單元的townhouse工程項目設計方案，Steven一個老body，建造商 Tony正在進行集資籌劃這個工程。目前他們的集資已基本完成，可能還有個把account沒有到位，如果我們考慮好願意參與投資，他可以跟Tony說，爭取我們入股。說罷就跟Tony打了電話，Tony沒在，沒說上話。我們說，容我們回去想想，你那頭也先跟Tony 打個招呼，我們回頭再商量。臨走時，Steven又追出門來說Tony人很好，做過幾個項目，很有經驗，他可不是什麽人都願意吸收的，他要的人不僅僅有錢入股，還要能夠為這個項目有貢獻的人。你們最好盡快給個回話。帶著這個令人動心的信息收獲離開了石材公司。回家的路上，我和老公就忍不住興致勃勃地開始分析這個投資項目的可行性，盡管人家Tony專家可能幾個世紀前就從找地選址，調查地區環境和人口結構，到交通，學校，商業網點，公司分布密度和今後發展前景等方麵做過區域綜合考量，我們還是樂此不疲的來一輪我們的可行性分析。得出的結論是，此建房工程是個投資少，風險小，養老自住和投資做退休收入來源兩相宜的好項目。
幾天後Steven來電話說，Tony 聽了他介紹我們的情況和為人後，願意吸納我們入夥，並約我們和他見麵詳談。一個周末的傍晚，Steven 的石材店打烊後，我們來到了他家。一進門，看見客廳的沙發上，坐著一位長者，東方人麵孔，慈眉善目的，遠遠地頻頻點頭向剛進門的我們投以親切的微笑。Steven介紹說他就是Tony. 沒想到Tony還 會用中文跟我們問好。 寒暄之後才知道，Tony是韓國人，祖父曾作為韓國的外交官派往中國滿洲國多年，後來他隨父親去了日本，在日本讀完了初中又回到韓國讀高中，高中畢業後來美國讀的大學，學的是機械專業。畢業後一直在美國第一家電梯製造公司從技術職員做起，一直做到技術總監。還在波音公司任職多年。十多年前退出工業界，開始經營自己的土地開發和房屋建造事業。已成功完成兩個項目。現已年屆70，依然精力充沛，力爭完成這第三個建造項目就頤養天年。他會韓語，日語，英語和一點點中文，並用中文寫出他的姓“崔”。他的身世多少有些傳奇 ，他的經曆，他慈祥可愛的麵容，他韓式誇張的禮儀，他說話樂嗬平和的語氣，他寬容大度中難掩的睿智聰慧，你很難抗拒他這霎那間顯露的氣質魅力，他極易贏得你的信任感，你會很自然地信耐他的為人，信耐他的能力，信耐他的作為和事業。
Tony 的個人簡述一說完，話鋒馬上轉向主題------入股條件。在說到條件之前，他又再次跟我們算了筆賬。說現在很多人自己單幹投資買房，一個投資房首付至少30萬，接下來要還貸款，月租兩千可能都不夠抵貸款的。你的投入那麽大，個人風險也很大，還要找訪客，管理維護房子，還有房客拖欠房租，有與房客的糾紛等等麻煩。而這個Townhouse 項目落實在一個韓國人社區。分為兩期工程，第一期建造16套Townhouse，采取邊建邊買的經營建設方式，預備下一期的款額。第二期建一棟商業樓，樓下做寫字間，租給CPA ，律師事務所，牙醫診所之類的小office。樓上可做單間套房出租給來這裏打工的韓國人。16套townhouse的單位麵積是2000平尺，售價40萬，月租估計$2,500. 商業用樓是完全做招商出租，預估平均每個現在投資的account到時每月可得$2,500的Rent Income 工程預計一年半完工。聽起來是不是很誘人？
這樣預算是兩個millions，按10個account入股，每個account是20萬。現有股東多是他多年的朋友，有Trarveloge的老板，有律師 ，主要是考慮到工程中或以後出租過程中有法律糾紛，有Tony兒子，在IRS工作，對稅務方麵的政策規定比較了解，還有Steven，在建材供應上有渠道和質量保證，那麽我們是他的什麽優勢考量呢？老公是電腦軟件和通訊硬件的專業工程師，工程本身和以後出租服務涉及到internet，電話，數碼電視等等設備安裝技術問題可以專業指導。第一筆投資款10萬必須兩周內到帳，作為工程的設計，平整土地，地下工程前期準備和申請各種permit的費用。第二筆款三個月後籌齊。款不到位，限期自動出局。Tony說因為我們是最後一個入股的，其它9個account都已到帳，他自己是這個項目的總負責人，從早期的土地征購，市場調研到圖紙設計，手續申辦審批等等，已經投入了很多。希望我們能配合盡快投資入賬。
兩周後，Tony約我們到了那個律師辦公室辦理簽約和首付款手續。為了做這個項目他們成立了一個investment公司，律師是該公司的president。細讀了合約，我們當場寫了一張10萬的支票，也得到支票簽收文，手續簡單而正規，有掛牌律師專業操辦嘛，當然是有法律效用的。這是我們當時唯一持有的10萬投資的paperwork.
10萬塊錢就這樣給忽悠走了，我們當然非常關注工程的進展情況。按Tony的計劃，一個月後要完成平整土地，兩個月後要完成鋪設水管等地下工程。跟Tony有時電話聯係，有時見麵喝個咖啡，他總是信息滿滿地說，項目進程順利。他整天泡在工地上，協調各方工作。在美國建造房子不是包給一個工程隊就完事的，做土石方有土石方的公司，做plumbing的有plumbing的公司，做framing有framing的公司，他們之間的timing的銜接和合理穿插是確保工程有效施工的要素，Tony自己實際是個General Manager，要請一個這樣的人，年薪至少10萬。看到Tony一把年紀了，不辭辛苦地操持這麽一大灘事，聯係各種不同工程的專門公司，做材料費用預算和選料選材，與county房產土地開發部門交涉等等，全由他一人扛，其他人愛莫能助。看他誠懇的態度，一臉疲憊的倦容，我們怎能懷疑他熱火朝天，焦頭爛額地魂係工程呢？
可是三個月過去了，我們又付了後兩筆投資款，又是一個10萬給忽悠去了，還不見permit批下來，這說明地基工程還沒完成，人家county不給你下一步的施工權。我們不得不質問Tony了，他一會兒說是school board的問題，說他們要看這個Townhouse有多少入學孩子，要考慮school片區的就學密度，這房子還沒蓋，誰知道將來的房主是誰，家庭結構怎樣？這不是扯什麽嘛！一會兒又說是County有記錄，說這塊地在曆史上是低窪地區，達不到建築平整土地的要求，需要首先墊高土地……種種問題，都是預算方案，設計施工前期工作沒有考慮到的枝節，現在都成了麻煩，嚴重延誤了工期。而此時的房市已經降溫了，照此拖下去，甭說是一年半，可能3年都不能完成，那時房子蓋出來還有人要嗎？我們決定撤資，哪怕是罰款。可是這錢出去容易，收回難，我們準備死纏爛打下去，追討被忽悠的20萬。
因為有約在先，合同規定退股必須經董事會同意，首先滿足現有股東優先認股，現有股東沒有人認購才能對外吸納新股東。眼看著房市走下，股東們人人自危，誰敢跳進這個陷阱？而要在短時間內找到新股東也是不可能的。那時候那個日子真叫如坐針氈，20萬可能打了水漂，可我們如大兵壓境，無能為力。終於有一天，Tony告訴我說有人願意認購了，不知道他們又是怎麽忽悠人的，誰又做了冤大頭，反正我們的20萬周遊了一大圈，伴著興奮，擔憂，焦慮和失望最後總算回到我們腰包。一場被忽悠的噩夢至今清晰可現，驚魂不定，以至烙下了後遺症，見到賣保險的，賣年金的，賣土地的，賣石油開采權的脊梁骨就拔涼拔涼的，惹不起，躲得起，還是都敬而遠之的好。
