試論房地產投資的四個層次 （2）

2. 半專業層次。

人們在半專業層次和業餘層次投資，共同點是仍然在做一份full-time job作為收入的主要或部分來源。但是半專業層次區別於業餘層次，我認為至少具備以下兩點：第一，擁有房產的數量，達到或超過8-10個單位以上。第二，投資的側重及目的，轉變為追求cashflow。另外，從房產投資上的收入很有可能已經在總收入裏占很大的比例。

從經驗上講，在擁有或經手（比如flipping）的房產達到一定數量的過程中，現實已經提供機會讓我們學習了各種知識和技能，所以我們已經不再象在業餘層次上那樣懵懵懂懂地蒙混過關了。從投資目的上講，必須改變業餘層次上一味追求appreciation的投資目的而轉為注重cashflow，這也才能讓我們安全地擁有一定數量的房產。很多人在05-07年間，看好房地產的升值前景，利用銀行提供的低首付甚至零首付買了很多房產。因為有一份收入好的工作，就不在乎每棟房每月幾百塊的negative cashflow，雖然幾棟房加起來有幾千塊，但比起這些房產上幾十萬到上百萬的equity來講實在微不足道。從擁有的房產數量上看，他們看似進入了半專業層次，但因為投資目的不對，這種狀態是不可持續的。房市崩盤之後，房價跌到貸款額以下，equity不見了，那麽每月幾千塊的payment感覺上就像是在往水裏扔一樣。更不要講因為經濟不好，失業率高，很多房客失去了收入，開始不付房租，這更是雪上加霜。這時最好的選擇就隻能是foreclose這些包袱。如此看來，如果自己的投資理念和知識還停留在業餘層次，卻非要做到半專業層次的數量，實在是一件危險的事情。

如我前文所說，在業餘層次上呆了將近十年之後，這場金融風暴卻一舉把我吹進了半專業層次。從09年初至今，我積累了13棟房產，房租的收入已經超過我的full-time job（年薪15萬）的收入，而我花在租房管理上的時間卻至多隻有full-time job的20%。更重要的是，因為現實給我提供了一個巨大的學習實踐和摸索的機會，我在房地產各方麵的知識經驗，以及在處理問題做各種抉擇時的態度，與兩年前相比真的是不可同日而語了。