在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
高利率下美國公寓樓是一個投資機會
如山
（2024年6月12日，星期三）
建寧兄寫了一篇好文哀鴻滿地的美國公寓樓私募眾籌業 - jenning發表於 房地產經 - 論壇 | 文學城 (wenxuecity.com)。裏麵描述的“慘景”就是目前美國的高利率所致。
顯而易見，利率的升高導致有貸款的商用物業持有成本上升，而商業貸款都是3、5年，最多固定7年利率。所以部分Loan到期需要refinance的商用物業淨利潤快速下降。而想要出售的話得提高Cap rate，因為買家也大多需要貸款。在其它條件不能改變的情況下，隻能用降低價格來提高Cap rate求售。
對於一個老練的投資者，市場的下跌變動才會有更多的機會去挑，房市股市皆然。
為什麽隻說公寓樓呢是好機會呢？獨立屋、Townhouse、Condo都是可以長期固定利率的，並且其中部分是自住就不輕易賣出。本地市場所見獨立屋還是賣方市場，一個房子出來基本是多個Offers。我去年賣出2個，今年已經賣出2個，現在在賣第三個。我賣出目的是減少爛區爛房，增加好區好房。而商用物業中住宅公寓的需求也很難變少的，不像辦公樓、商鋪在Online、AI的衝擊下需求續步變小是明顯的。所以目前見的公寓向下調整隻是利息因素為主。那未來要是利息不降反升怎麽辦？放心，長期來說通貨膨脹與人口增加都會令住宅需求增加。
我一直在固定範圍觀察本地房產市場。本地近來明顯可見高於5% Cap rate的公寓時有出現。也不會是很多，隻是兩年前是很少見的。有人會說，Cap rate 5%就算好了？看區看building。我說的是我這裏，西雅圖東區、市中與咯北區（屬於City of Seattle，不包括周圍城市的大西雅圖），目前我隻關注好區好buildings。cap rate為 3%的好區好building市場也在頻繁成交。也可能有人會說，存款都能拿5%以上的利息，為何還買5% 回報以下的物業？答，成熟的房產投資者都是看物業的長線。長期就是租金會升，物業價值會升。
有人說，年齡大了錢也夠吃夠花了就不必“冒風險”貸款了。首先，貸款有良性貸款與不良貸款之分。凡能帶來利益的都是良性貸款。這個利益或者利潤未必是眼下，也可以是預期的。假如看不到或者無法預見的結果人們通常叫“賭”。但人生何時不是”賭“？隻是你的”賭“是否有些判斷做基礎而已。
國人喜歡說”無債一身輕“，這是典型的小農經濟思想。在我看來，不會充分利用財務杠杆的不是一個真正的房產投資者，或者還不到成熟房產投資者的程度。他們可能也有很多錢，或者能夠賺很多錢，但這些錢不是來自房產而是從別處而得。但炒股不應該輕易利用貸款倒是正確的。
其次，年齡大了錢也夠吃夠花了就不必投資了？不必做辛苦的事不必做太麻煩的事我是同意的。但不再去投資會少了很多認真思考的內容。會不會老年癡呆早來？
我前一段在溫哥華一個藥店碰到一位香港來的顧員，大概60多歲。他十分感慨地說，我1997年帶了2千多萬港幣移民過來加拿大，現在還是2千多萬。27年前有2千多萬港幣是富人，現在還能算？在溫哥華好區想買一棟好點的獨立屋都買不起。
20年前認為自己已經有足夠退休錢的，而20年後發現已經落入赤貧的美國人不少。華裔相對好些，大都量入為出，不做投資的也保守花錢。60來歲不用做投資？萬一你活到90多100歲還有30多年啊！到時候會不會牛奶幾百塊上千一瓶，雞蛋幾百塊上千塊一個？
聲明：本人不做任何意義上的經紀、顧問。上文隻是個人一些體會與觀察，不是投資建議。
謝謝諸位的閱讀和捧場。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
