正文
本人想在灣區好學區買個房，觀察了一段時間，發表幾個觀察及預測結果，歡迎大家討論：
１.基本認同BayFamily的2009好學區房價趨勢預測。灣區房價下降趨勢現在已從差學區蔓延到了好學區，並開始在好學區加速。這可以從Cupertino 及 Palo Alto 最近成交的房子成交價大部分都低於叫價看得出來。
２.好學區的房子是有價無市。好學區的房子的叫價跟去年相比降幅不大，但成交量顯著縮小。比如Cupertino 最近兩月分別隻成交了10棟和7棟房子，與過去每月成交50棟有天壤之別。
３.本人原計劃今年買房，但估計房價還會繼續深度下跌，故推遲到明年。
４.原計劃在Cupertino買房，現改變計劃堅決不在Cupertino買房。一是因為價錢不合理，二是擔心小孩的教育。現在該區的很多學校亞裔學生遠超過90%（比如API最高的某小學，現隻有７個白人小孩，平均一個班不到一個）。本人相信多元文化培養的學生比兩元文化（中國和印度）培養的學生更能適應美國生活。
５.除了那幾個人人都在談論的房價奇貴的好學區，灣區其他城市其實還有很多的好學區，San Jose, Fremont, Pleasanton, San Ramon 等都有好學區。這些地區的房價開始變得合理了。
６.一般學區的私立學校其實不比好學區的公立學校差，也貴不了多少錢。Cupertino 的After School也要五，六百塊，再加幾百塊，就可以上個好的私立學校。我租房在Cupertino學區，但小孩送私立。好幾個買房在Cupertino的洋人，也將小孩送來該校。
如果沒有別的原因，買一般學區房，小孩送私立，應該是不錯的一個選擇。加州現在財政吃緊，公立學校老師要裁員，經費要縮減，能否繼續保持高教學質量值得懷疑。
７.灣區房價還遠沒有見底，原因是灣區大規模的Layoff還沒有開始。灣區這次的Downturn會比上次嚴重，持續時間更長，恢複需要的時間會長很多。上次大公司象INTC,CSCO, BRCM 等都裁了很多人，但ＶＣ手上有很多錢，成立了很多Startup，將這些人都吸收了。但這次大公司還沒開始裁員，由於ＶＣ手上吃緊，很多Startup已經開始關門了。本人關注的幾個在2003年左右成立的本行業比較牛的Startup，最近紛紛被關門或被賤賣了。如果INTC, CSCO 或 ORCL 再裁員，就有很多人會找不著工作。
８.房價何時見底還不能預測，但可以肯定好學區房價要等差學區和現在房價跌得最厲害的地區(Stockton, Fairfield,Sancramento等）房價漲了一定幅度才會見底。原因是當看到這些地方的房子開漲是，那些投機者就會賣掉高價的房子而去投資正在升值的房子。
９.很多人（尤其是過去的房產投機者）現在大講灣區房價已經見底了，應該把他們當反指。記得在兩，三年前房產泡沫正要爆破之前，本地華人中最有名的房產商Frank Liu每次都在電台中鼓勵大家趕快去中穀地區(Stockton, Fresno等)搶房子，結果現在跌了一大半。Frank Liu是個很聰明的，很有實力也很成功的房產商，時間不會選得如此之差，我估計是他自己和他的客戶幾年前已經在當地投資並已獲暴利，當時要急於在危機前出售，所以大張旗鼓的要大家去接手。現在，由於成交量下降，他們在灣區投資的房子還沒有完全脫手，他們還不得不鼓吹房價已見底，號召大家來接手他們的房子。等他們房子全賣完了，房子真正見底了，他們一定會再說“房價會繼續下跌，並且跌幅會很嚇人”，因為他們又要開始收購房產炒作了。到時我們也許可以搭搭順風車。
１０. 現在的低利率絕對不能阻止房價的下跌。想想日本人多地少，房價自二十年前跌了70%後，利率一直在2%左右，但十多年來房價都是波瀾不驚，從沒有什麽像樣的漲幅。美國的房價也許會重複日本的模式，低利率和Obama是無能為力的。
１１. 不要以為foreclosures隻會發生在差學區和幾年前才買的房子上。本人幾個月前看到一個要價1.15M 的foreclosures房，房主在裏麵已住了４０多年。他們的十幾萬的房貸估計早已付清，可能隻是因為房價高漲，向銀行借了不少的淨值貸款，現在錢花完了，沒錢還貸款了，銀行被迫收房子。這房多次降價，現在是要價９０萬，又是好幾個月了。
如果你也關心灣區的房市，本人想向大家發幾個號召，好讓灣區的房產能更健康的發展：
１. 現在灣區高價房成交量奇低，使得很多Buy Agent 和 Sell Agent都不夠獲得很Decent的收入，原因是Seller期望過高，使得Buyer卻步。Sell Agent 應該盡快使Seller降低開價，好讓Buyer滿意，促進成交量大升，大家皆大歡喜。
２. 如果你是Buyer，但覺得現在價位不合適，也並不急於買房，建議暫時從市場退出（就像我）。非賣不可的房子會越來越多，如果買主不增加，房價自然會下跌。
３. 如果你是Buyer, 覺得現在的房價已合適，或急於買房，建議多下Offer，但每次都大大低過要價，如果成交，你會覺得撿了便宜，如果沒成交，至少也會讓賣家降低期望，好讓以後的買家買的便宜點。
灣區房價降低對很多人其實都有好處，不管是有房，無房的，不管是做中介的或貸款的，不管是第一次買房的，還是要Move up的。但對那些要賣了房離開灣區的，或是賣了房要退休的，或是失去收入被迫賣房的人是很殘酷的。
１.基本認同BayFamily的2009好學區房價趨勢預測。灣區房價下降趨勢現在已從差學區蔓延到了好學區，並開始在好學區加速。這可以從Cupertino 及 Palo Alto 最近成交的房子成交價大部分都低於叫價看得出來。
２.好學區的房子是有價無市。好學區的房子的叫價跟去年相比降幅不大，但成交量顯著縮小。比如Cupertino 最近兩月分別隻成交了10棟和7棟房子，與過去每月成交50棟有天壤之別。
３.本人原計劃今年買房，但估計房價還會繼續深度下跌，故推遲到明年。
４.原計劃在Cupertino買房，現改變計劃堅決不在Cupertino買房。一是因為價錢不合理，二是擔心小孩的教育。現在該區的很多學校亞裔學生遠超過90%（比如API最高的某小學，現隻有７個白人小孩，平均一個班不到一個）。本人相信多元文化培養的學生比兩元文化（中國和印度）培養的學生更能適應美國生活。
５.除了那幾個人人都在談論的房價奇貴的好學區，灣區其他城市其實還有很多的好學區，San Jose, Fremont, Pleasanton, San Ramon 等都有好學區。這些地區的房價開始變得合理了。
６.一般學區的私立學校其實不比好學區的公立學校差，也貴不了多少錢。Cupertino 的After School也要五，六百塊，再加幾百塊，就可以上個好的私立學校。我租房在Cupertino學區，但小孩送私立。好幾個買房在Cupertino的洋人，也將小孩送來該校。
如果沒有別的原因，買一般學區房，小孩送私立，應該是不錯的一個選擇。加州現在財政吃緊，公立學校老師要裁員，經費要縮減，能否繼續保持高教學質量值得懷疑。
７.灣區房價還遠沒有見底，原因是灣區大規模的Layoff還沒有開始。灣區這次的Downturn會比上次嚴重，持續時間更長，恢複需要的時間會長很多。上次大公司象INTC,CSCO, BRCM 等都裁了很多人，但ＶＣ手上有很多錢，成立了很多Startup，將這些人都吸收了。但這次大公司還沒開始裁員，由於ＶＣ手上吃緊，很多Startup已經開始關門了。本人關注的幾個在2003年左右成立的本行業比較牛的Startup，最近紛紛被關門或被賤賣了。如果INTC, CSCO 或 ORCL 再裁員，就有很多人會找不著工作。
８.房價何時見底還不能預測，但可以肯定好學區房價要等差學區和現在房價跌得最厲害的地區(Stockton, Fairfield,Sancramento等）房價漲了一定幅度才會見底。原因是當看到這些地方的房子開漲是，那些投機者就會賣掉高價的房子而去投資正在升值的房子。
９.很多人（尤其是過去的房產投機者）現在大講灣區房價已經見底了，應該把他們當反指。記得在兩，三年前房產泡沫正要爆破之前，本地華人中最有名的房產商Frank Liu每次都在電台中鼓勵大家趕快去中穀地區(Stockton, Fresno等)搶房子，結果現在跌了一大半。Frank Liu是個很聰明的，很有實力也很成功的房產商，時間不會選得如此之差，我估計是他自己和他的客戶幾年前已經在當地投資並已獲暴利，當時要急於在危機前出售，所以大張旗鼓的要大家去接手。現在，由於成交量下降，他們在灣區投資的房子還沒有完全脫手，他們還不得不鼓吹房價已見底，號召大家來接手他們的房子。等他們房子全賣完了，房子真正見底了，他們一定會再說“房價會繼續下跌，並且跌幅會很嚇人”，因為他們又要開始收購房產炒作了。到時我們也許可以搭搭順風車。
１０. 現在的低利率絕對不能阻止房價的下跌。想想日本人多地少，房價自二十年前跌了70%後，利率一直在2%左右，但十多年來房價都是波瀾不驚，從沒有什麽像樣的漲幅。美國的房價也許會重複日本的模式，低利率和Obama是無能為力的。
１１. 不要以為foreclosures隻會發生在差學區和幾年前才買的房子上。本人幾個月前看到一個要價1.15M 的foreclosures房，房主在裏麵已住了４０多年。他們的十幾萬的房貸估計早已付清，可能隻是因為房價高漲，向銀行借了不少的淨值貸款，現在錢花完了，沒錢還貸款了，銀行被迫收房子。這房多次降價，現在是要價９０萬，又是好幾個月了。
如果你也關心灣區的房市，本人想向大家發幾個號召，好讓灣區的房產能更健康的發展：
１. 現在灣區高價房成交量奇低，使得很多Buy Agent 和 Sell Agent都不夠獲得很Decent的收入，原因是Seller期望過高，使得Buyer卻步。Sell Agent 應該盡快使Seller降低開價，好讓Buyer滿意，促進成交量大升，大家皆大歡喜。
２. 如果你是Buyer，但覺得現在價位不合適，也並不急於買房，建議暫時從市場退出（就像我）。非賣不可的房子會越來越多，如果買主不增加，房價自然會下跌。
３. 如果你是Buyer, 覺得現在的房價已合適，或急於買房，建議多下Offer，但每次都大大低過要價，如果成交，你會覺得撿了便宜，如果沒成交，至少也會讓賣家降低期望，好讓以後的買家買的便宜點。
灣區房價降低對很多人其實都有好處，不管是有房，無房的，不管是做中介的或貸款的，不管是第一次買房的，還是要Move up的。但對那些要賣了房離開灣區的，或是賣了房要退休的，或是失去收入被迫賣房的人是很殘酷的。
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