中國房地產開發商的苦惱

ZT很多人都認為開發商都是些借著政策發不義之財的奸商，可是，事實上，開發商在全國性的房價上漲風潮中一直處於一個很尷尬的地位。一方麵，他們要冒著巨大的風險來麵對一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝；另一方麵，還要忍受著消費者的各種指責，當著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產項目時，除了地價，我們要交六十四項行政性收費。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說，如果這些收費減少一半，中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費用，開發商必須想方設法拉關係走後門。我一直認為房價過高最大的問題，在於開發商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔。而國家對房屋價格的控製事實上是加大了稅收，但是高稅收最後轉嫁到了購房者身上。中國最大的房地產商是誰？各級政府，它們利用手裏的土地批租，然後再向房地產商收取各種名目繁多的費用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產商和購房者收稅。房地產商有風險，可是，各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產也是風險投資項目，隻是和股票等玩意相比，它不會一夜之間讓你血本無歸而已。 作為一個房地產開發商，我真希望中國各級政府的官員不要自從數據去分析GDP的增加，而是從當地普通家庭的年收入和當地的房價的比例去看。我一直想問他們一句話，你們政府認為用一個普通家庭20-30年的全部收入去換一套隻能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，首付掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒有什麽積蓄，這是哪個國家能幹出來的事情？可是這奇妙的事情就發生在社會主義的中國。房產隻是眾多產業中的一個，但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當然與開發商有直接關係，可是，那更多的是一種無奈。提高房價，使他們為了抵禦政策風險和市場風險不得不做的自我保護。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動資金的，沒有流動資金，再大的企業也無法運作。所以對於開發商來說，他們更關注的是現金流，房子漲了當然好，可以賺得額外的利潤，但是，你要明白一個樓盤的銷售時間越長，對開發商本身越不利，隻有傻瓜才會捂盤惜售，那要捂到什麽時候才是個頭？企業及時套現才是正路。開發商必須遵循生意規則，你如果硬要開發商要有良心，不能漲價，那我要說，這話你跟中國政府說最好。誰控製了土地，誰就控製了房價。所以，中國的房價不是控製在開發商手裏而是控製在政府手裏的，隻是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說的壓貨，你能壓多少貨？賣幾十年？對有實力的房地產開發商來說，適當壓一兩塊土地，保證公司開發的延續性，節約運營成本是完全必要的，壓多了，誰有那麽大的資金？有這個能力的隻有政府！ 房地產行業的大部分利潤都被收到政府的口袋去了，尤其是在現在以拍賣拿地的現狀下更是如此。說個最簡單的，某城市的地王，44億的標價，土地麵積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建築麵積6.58萬平方米，樓麵價就是6萬多。也就是說，房子還沒建，政府就已經揣到自己口袋這麽多錢了。國土局為什麽那麽容易出貪官，受賄原因全是那紅線內外一米，或者容積率那零點幾的小數！很多朋友都以為，開發商是想咋建就咋建，可是事實根本不是那麽回事，國家政策在那裏呢，土地競拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限製了房屋總量的提高。地價是樓價構成中的一個主要因素，它的高低決定了房地產市場的走向。所以，一道政府搞房地產市場所謂的宏觀調控我就發笑，他們不是少收點地價，而是加稅，你說，這不是更加推動房價高企嗎？ 經常有朋友問我，一個平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個項目，建築成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎；裝飾部分80元/m2，包括外牆磚，入戶門，欄杆和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設施。 其實，要算房子的成本還要加上營銷成本、財務成本、各種營業稅、土地增值稅等等。 就說，那容積率吧，我要不是通過卿至泰把它提高了，就原來批的1.7，我根本賺不到什麽錢。 說到這裏，我不免又要羅嗦幾句，說說什麽是容積率。容積率就是總建築麵積與用地麵積的比率。可是，國家還有個規定，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。嘿嘿，要是都按這個來，在考慮到光照指數，開發商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關鍵是送多少錢。容積率相對真實的隻有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國，無論哪裏，開發商和規劃局都在一起愚弄人民。當然其中的公關費很可觀，但與房價利潤相比實在是太劃算了。 正因為容積率是可以托關係修改的，所以，沒有哪個開發商會傻傻的按照既定好的容積率來開發。 我曾經跟卿至泰說過這樣的話：“麵粉漲價了，包子饅頭能不漲？”他笑了，我也笑了。 大家在罵房地產商黑心致使房價猛漲的時候，誰也沒有注意土地現價早已漲過房價的漲幅了。現在地方財政就是土地財政，地方政府拚命要賣土地賺錢，中央想控製都控製不了，你看現在全國各地哪個城市的城區麵積都在不斷蔓延。房價的高低有無標準。答：房價乃政府能夠忍受的價格，房產現象隻是中國政治經濟體係的一個表征。 我有時覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來賣，那麽他所得到的稅收隻有賣房那麽一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說政府這4-50年就收這麽一次稅。但如果作為工業用地，做廠房，做企業，那麽政府可以年年向企業商家收稅，所以對於政府來說賣地建房是下下策的方法。但是，為什麽他們還要買呢？因為一個地方的一屆領導做多幹五年，他做事隻管這五年自己的財政收入，至於五年以後，他都不知道調到什麽地方去了，所以，一屆又一屆政府是隻管現在不管將來啊！ 現在最搞笑的還是那個招掛拍製度。據說這個製度是向香港學習的，可是人家那是民主社會，法律多健全啊？可是在內地，這製度一出台就為政府官員遊戲法律提供了更多的空間。沒實行這個製度以前買土地，一般隻需要出個10來萬撐死100來萬忽悠賄賂一下國土局的實權人士乃至一把手，那麽土地譬如說本來價值1000萬的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬就搞到手了，反正都是公家的地。而現在呢？實行的正規的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下台也得雙規，官員們心裏也是有點忌憚的。