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投房三種管理模式的實踐體驗
牛經滄海
12／30／2016
對於投房，一向後知後覺。一年前海龜同學來我家小住，談到國人對人民幣貶值的焦慮，有很多人想投資境外房子以分散風險。當日酒酣耳熱之際，舉杯相約，海龜負責募資，本人主責資本管理IM，另一搭檔擔綱房管PM。
一月起意調研，二月注冊公司，三月完成基金文書，至七月完成七十餘單元交割。期間遇上人民幣購匯收緊以至大大收縮基金規模及房管瓶頸，放棄一個75單元康鬥及25單元白菜，至今止步於八十單元，不打算擴大。
經過實踐，我們最終以全自管，半自管及全權委托PM公司三種模式管理六宗八十單元。
全自管模式分兩塊，本人直管36單元，合伴人直管其餘部分約20單元，另外半管12單元，專業PM公司管理12單元。
自管的56單元現金流大至符合購房預期。本人直管的36單元康鬥超出預期，主要是半年來凡租約到期一律漲租，極限壓低空置率。六月接手以來已完成16戶續約，新招入住10戶，總共僅有一個半月空置。同時收到一戶毀約罰金一個半月，完成租金0空置。考慮到購房預期空置3％，CAP RATE6．6％，加上一些漲租，這宗房產實現年化收益率10％之上應該板上。
值得強調的是，壓減空置率於現金流十分關鍵。另一宗旺區兩單元購買時預期空置率3％，CAP RATE6．2％。結果一戶搬出，空置2．5月，空置率升至10％（平均住兩年計），雖然漲租，還是負現金流。
完全托管專業PM公司的一宗12單元，是個白菜房，問題最多。平均下來，每天都要回答PM的各種問題。買進時預期CAP RATE 9.5%，空置7．5％。實際空置約35％，PM有各種理由收費，消去房租絕大部分。雖然麵臨嚴重虧損，但雇用PM主要是考慮他們能逐漸趕走爛房客。一旦全部換進相對優質的房客，將空置率降到正常水平，再將房租漲到市場水平，那末這宗房子會有很多的升值空間。
正是這宗完全托管的經驗，打消了我們進一步擴大的雄心，因為自管理擴容空間有限。雖然PM合約隻收取7％管理費，但是任何房客問題都會請第三方解，收取管理費，連開門，送鑰匙等等小事也是每次60。半年以來已造維修支出萬餘，不含搬出單元修複每次4000，等等。因為4000報價過高，我們自找contractor修複，PM驗收。PM招租收半月雖不多，但很拖拉，堅持不達標不招租，而且每次來驗均要收費。最終搬走後到入住平均空置4至5個月。
最後一種模式是半自管。一宗11單元由一對免費住宿，交換男的負責小修小補，女的收租清潔，合夥人負責其他。這宗預期CAP RATE7.8%, pm 7%, 空置率5％。結果當然也不太理想，難以達到預期指標。維修很難界定什麽不是小修，女方收租遇上不按時繳租的並無良策。
投房博升值與投資股市大至相同。就現金流而論，自管的話如果願意花時間精力不怕麻煩，10％淨現金流（不計杠杆）在大波頓可以實現。完全由專業PM公司托管的話，千萬別碰白菜房。PM按章辦事，接房客電話，請人處理，不會在意費用。白玉房問題少也沒有太多貓膩。白菜房就是無底洞。半自管看似不錯，其實還是看您的運氣，遇上勤勞能幹不貪的，祝福吧。
成也PM，敗也PM。生意靠的是管理。出租房是一種生意，靠的是管理。
業餘時間自己管理幾個白玉房就以為合格了，是圖樣圖森破呀。