投資佛羅裏達尤其是奧蘭多的誘惑與陷阱 - 你必需了解的幾個問題

投資佛羅裏達奧蘭多一直是許多人的夢想 . 但是也有人選擇了錯誤的時間與經紀人 , 造成噩夢一場 . 俗話說 :” 知己知彼 , 才能百戰百勝 ”. 作為一個資深 Broker 和投資人 , 現將投資奧蘭多的基本知識簡介如下 :

1. 地理位置與城市

大多數投資房位於奧蘭多西南部 , 距離迪斯尼主門三十分鍾車程內的距離

分布在三個郡 : Osceola, Pork, Lake

以三個城為主 : Davenport, Kissimmee, Clermont

這些房子多數可以既按天或按星期短期出租 , 也可以按年長期出租

2. 為什麽投資房地產 ? 為什麽是佛羅裏達 ?

投資房地產一向是中國人最鍾愛的投資方式 . 主要因為房地產本身有升值的潛力 , 還可以自己享受及出租賺錢 .

投資佛羅裏達的原因 :

1). 可以負擔的價格 : 為孩子上學及假期遊玩

2). 趁房市低迷為將來退休作準備 . 目前出租有盈餘

3). 美元貶值 , 外國投資者紛紛進場

4). 風景迷人沒有州稅

5). 利用投資房減稅

6). 當地物業管理公司多項服務 , 設備齊全

3. 為什麽選擇現在投資 ?

合理並且可以承受的價位

電子商務的興起使網上出租日趨成熟

強勁的觀光客出租市場遠未飽和 , 尤其是對有經濟實力的度假家庭

觀光客逐漸認識到比酒店方便實用 , 價格類似

( 觀光客平均停留 7.2 天 , 住宿花費 ~$80/ 天 )

人口南遷帶來的巨大升值潛力

房子本身較新 , 維護管理相對容易

4. 花費包括哪些 ?

1). 房屋貸款 : 本金 , 利息 , 財產稅 , 保險

2). 管理費 : 草坪 , 泳池 , 殺蟲

3). 日用開銷 : 水 , 電 , 電話 , 清潔費

4). 旅遊稅 : 州 6-7%, 郡 4-5%

5. 收入有哪些 ?

1). 房屋預定金 : $300/ 次 , 平均 $3000-5000/ 年

2). 租金 : 4/3 房單家庭 : ~ $800/ 周

4/2 房單家庭 : ~ $750/ 周

5 或 6 房單家庭 : ~ $900-1000/ 周

連棟家庭 : ~$450-600/ 周

3). 泳池加熱費 : $120/ 次

6. 在美國工作的與稅有關的問題

將虧損或盈利並入 1040 第一頁第 14 行

自己去的機票 , 吃飯等花費可以從收入裏抵消

虧損可以從毛收入中減去

為什麽總能報虧損 ?

7. 風險分析

直接因素 : 旅遊業及房地產是否景氣 , 貸款利率

間接因素 : 全球經濟 , 匯率 , 油價等

氣候及意味事件的影響 : 快速影響也快速恢複

貸款是否影響生活 : 反對零首付等過分投資行為

長期持有與短期炒作

8. 房價及房型如何 ?

連棟房 : 2-4 房 2 浴以上 , 12 萬以上不等 . 包括房價 , 地價及部分電器 . 有些有家具 .

單家庭房 : 4 房以上 2 浴以上 ,20 萬以上不等 . 包括基本房價 , 地價及部分電器 . 有些有家具 . 還包括遊泳池有些有按摩浴池 .

理想的投資房 : 4 房或以上 , 最好兩主臥室 . 車庫及泳池 . 最好有遊戲室 .

如有問題 , 請電郵 : [e-mail] 或致電 : 617-834-9310 ( 東部時間 早 9 時至晚 10 時 )