2008 (110)
過去在加拿大買房，大多數人最長隻能貸 25 年，頭金要求 25% 。後來，隨著房價上漲，頭金也水漲船高，抑製了買家入市。銀行為了鼓勵更多的人借貸，出台 35 年， 40 年房貸，可以隻放 20% 的頭金，降低門檻，讓更多的人進入房市。我在 2006 年以前買的房，付的都是 25% 首付， 25 年貸款， 5 年 fixed rate.
2007 年以後，我也用過 40 年的貸款，當時的誘惑是：
1） 投資能貸就貸，用有限的資金，買更多的房，擴大投資規模，能更快的增加收益。
2） 新政策使過去買不起房的人有機會入市，房子的需求增加，房價還得漲。候著現金，可隨機入市買更多的房。
3） 投資房又不是自住，到不了 40 年就一定會出手賣掉，今天能少付就少付。
我也問過我的會計，當時會計說 : 40 years ， you will pay too much interest. 當時還沒有真實的感受，請看這張圖：
2007 年成交價 $335000 ，貸款 80% ， 40 年， 5 年 fixed, 利率 4.6%
2009 年的結算：
Month | Principal | Interest | Tax | Maint | Cost | Rent | Income |
January | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Feb | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
March | 209.09 | 1044.19 | 194.02 | 1447.3 | 2230 | 782.7 | |
Apr | 209.09 | 1044.19 | 1044.37 | 2297.65 | 2230 | -67.65 | |
May | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
June | 209.09 | 1044.19 | 2564.63 | 3817.91 | 2230 | -1587.91 | |
July | 209.09 | 1044.19 | 214.92 | 65 | 1533.2 | 2230 | 696.8 |
Aug | 209.09 | 1044.19 | 913 | 2166.28 | 2230 | 63.72 | |
Sep | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Oct | 209.09 | 1044.19 | 186.01 | 1439.29 | 2230 | 790.71 | |
Nov | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Dec | 209.09 | 1044.19 | 1253.28 | 2230 | 976.72 | ||
Total | 2509.05 | 12530.3 | 3159.6 | 2022 | 20221.31 | 26760 | 6538.7 |
今天再看這張圖，明白了會計當時的話，這房是給銀行買的，辛苦收來的房租，都給了銀行。 所以，我決定把mortgage 付款方式改為Bi-weekly ，再加每月多付 $300 principal ，最近又多pay了 10%principal off ，直到這個房子的貸款縮短到 25 年以內，因為自己的有生之年，還想從這個房子裏提取生活費。
用銀行的 mortgage calculator ，可以比較出：
1 ） $335000 的房，貸款 $268000, 25 年 4.2% ，共還利息是 $163680.22
2 ） $335000 的房，貸款 $268000, 40 年 4.2% ，共還利息是 $282805.55
現在，把自己的房子做個清理，留下精品：地點好，房子新，準備持有 10 年以上的，用現在的低利率，鎖定5年。然後從利息高的開始，逐漸多付，快付，把 mortgage 都縮短到 25 年以內。2-3 年就準備賣掉的房子，mortgage 長短就無所謂了，甚至隻付利息也行，先受益租金，等利息升高到租金無法包住成本時，就賣掉。
租金收入每年的增長，又帶來了新的煩惱：稅，交稅就像割肉一樣的讓人心疼。我詢問了和我一樣有許多房的地主，她們如是說：
1) 原來錢少，想靠買房致富，能借就借，借 line of credit 當首付， mortgage 也是能長就長，現在手裏有了許多房，借貸太多，等於給銀行打工，今後，不再擴大規模，隻要賣房掙了錢，就先還現有房的 line of credit ，接著加速 pay of mortgage ，有計劃的增加租金收入，讓家裏還在工作的人一個一個的按順序退休，享受自己的投資成果。
2) 關於稅，永遠難找到好的解決辦法，要麽把錢放銀行等著貶值，要麽提高成本多付利息給銀行，要麽提高收入多交稅，看你願意選哪個。但是，今天能掙的錢，不會因為要交稅就不掙。
3) 如果今天借貸的成本是 4% ，現金投資，要保證有 4% 以上的淨回報，才值得借貸。並非是能借就借。
"好像別人都是白癡"
Unfortunately, you ARE a 白癡. You think you don't rent my house, then I will not suck your blood? Wrong!!! think again.
"盡快溶入當地社會"
Wrong again!!! I AM part of 當地社會, no need to 溶入. If you think you need to 溶入, then you lose your self-esteem already.
閑著沒事，多寫兩句。
對比一下我租過的房子的房東。
基本上，華人房東限製這個，限製那個，不能有朋友來訪，不能用水電太多，等等。
當地人要好一些，收了錢對你很客氣，不會限製你的正常交往。
我想這個感受租過房子的人都會有。我不知道我們這個民族出了什麽問題，借這個地我隻想給剛來的人說幾句，既然移民就徹底一些，不要想什麽同胞會怎麽幫你，入鄉隨俗，盡量盡快溶如當地社區，租房子沒什麽丟人的，有自己的房子也不是什麽長臉的事，別把那些華人的觀念牢記著。我見過很多高管租房子住，不管怎麽樣，別把自己弄成苦行僧。
華人不量力而行，買了大房子非要租出去，這應該不是一個正常的生活，還有人VanSmallLandlord把這當優點吹，很可笑的。老外出租房子一般是老人空巢，或者離婚的一方，房間多出來了，補貼一下生活費，很少有象華人那麽變態的，因為華人（二）房東需要還貸款或者靠房租賺錢。
總之，這是我最後的帖子了，一幫神經病，還覺得絕頂聰明。
你感覺好就好，我反正不租你的房子，也不會和你一個城市住，願意繼續騙新來的同胞隻管騙，和我無關。
不過在此和其他同胞吆喝一句，如果到加拿大，不要去溫哥華，也不要到多倫多，萬錦市之類的地方，自己過自己的，盡快溶入當地社會。
看這些房東的嘴臉我就夠了。得意什麽呢，好像別人都是白癡，嗬嗬。
"中國的房地產市場不就是被你們這種人炒成這樣的吧，跑到美國，加拿大還要作，隻不過北美的市場行情不一樣了，美國那些倒黴蛋正看著加拿大這些人的故事呢?"
Again, you generalize your conclusion too much. All my money is earned here, and a lot of my friends who invest RE earned their money here as well.
"一個變態民族，自己過的不爽，開個店也要24小時365天不休息，也不讓別人舒服，還美其名曰 能吃苦 。"
Are you refering to yourself? As a matter of fact, no body makes you "不舒服", it is you could not stand the fact that other people work hard to make money, but you are sitting there doing nothing and poor. Why can not you just enjoy your life without being so jealous to others' success?
If you are a renter without your own house, to tell you the truth, we, as landlords, are sucking your blood like vampires. When you save your money to the bank, the bank is eager to lend it out to us to buy house, then we rent to you and collect rental to pay our debt. It is just like sucking your blood. It feels good. Haha!!
那麽地溝油飯或永不腐爛的薯條就健康嗎？
Sorry to say，我覺得你更阿Q，沒錢買房，又不肯吃苦買房後以房養房，或根本就沒膽買房，怕買後跌價，卻嘲笑別人
地溝油當然也有損健康，不過我看回國探親的同胞們一個個在餐館裏吃的興高采烈，一點也不怕不健康，還不就是為了省錢嘛。
中國的房地產市場不就是被你們這種人炒成這樣的吧，跑到美國，加拿大還要作，隻不過北美的市場行情不一樣了，美國那些倒黴蛋正看著加拿大這些人的故事呢?
一個變態民族，自己過的不爽，開個店也要24小時365天不休息，也不讓別人舒服，還美其名曰 能吃苦 。西班牙燒華人的店，世界各地排華，都是有原因的。真有事了，一個個又縮著脖子等著挨宰。
這裏很多華人買個house，分隔成很多間，租給學生，一棟house裏恨不得住10來個人。還要改造房子，收房租。有那時間還不如去炒炒股票黃金呢。
天殺的那幫人，好好的house弄成個老鼠窩，廳也要租出去再收錢。原來我還不知道有這種事情，看了幾個房子後，基本再也不找華人出租的房子了。
"猶太人當然也投資房地產，但人家一般量力而行，象把客廳都住上人的事情我沒見過"
什麽是“量力而行”？國人住客廳是因為國人可以忍受這個，而且有這個市場需求，這也是一種量力而行。另外你見到幾個國人住客廳，就說國人投資房產就要住客廳，打擊麵也太寬了吧？
"阿Q的民族，阿Q的說辭。這個我想了好久，一直不願揭有些人的傷疤，還真是有人自己圓謊。說這話的人自己摸一下胸口，你移民前從家裏帶過幾次午飯，跑到加拿大突然講營養了? 那麽怎麽那麽多人回國探親或外派工作的時候又惡習難改，不自己做午飯了?"
移民前我回家吃飯，而且我從來就承認我帶飯既為省錢又為健康。
“隔夜飯真的健康?”
那麽地溝油飯或永不腐爛的薯條就健康嗎？
Sorry to say，我覺得你更阿Q，沒錢買房，又不肯吃苦買房後以房養房，或根本就沒膽買房，怕買後跌價，卻嘲笑別人
隨便看看作者的其他文章，感覺她思維有問題。
局裏的幹部不用上班，每天集體出去打獵，找到吃的先供應幼兒園，我和我哥在幼兒園有食物保障，但是星期天回家，食堂沒有糧票給我們，為了讓我哥和我在星期天有飯吃，母親每天的早飯都是醬油加白開水充饑，省下每天的 2 兩給我們。饑餓的年代，我還不記事。
沒有毛主席，你父母大概還在山溝裏待著，因為沒有工業化的過程，就不會有大規模的工廠招工，也不會有大學免費讓你父母讀。當時政策失誤導致一些人挨餓，但這不應該成為一些人咒罵已故領導人的理由。你的年紀，上大學應該沒花錢。如果你的父母是進城的，你是最應該感謝毛主席的。憑你們家的條件，你父母那一輩子根本進不了大學或城市，也供不起你讀書。
你的最大成就就是在世界各國買房，和前夫離婚，看著前夫的房子貶值高興。憑你現在的思維，可能前夫的房子也有你鼓動的因素。因為除了房子，沒看你談別的，因為房子和前夫AA製，再說原因是前夫造成的，似乎邏輯混亂。
理一下思維，說話別顛三倒四的。
隨便看看作者的其他文章，感覺她思維有問題。
局裏的幹部不用上班，每天集體出去打獵，找到吃的先供應幼兒園，我和我哥在幼兒園有食物保障，但是星期天回家，食堂沒有糧票給我們，為了讓我哥和我在星期天有飯吃，母親每天的早飯都是醬油加白開水充饑，省下每天的 2 兩給我們。饑餓的年代，我還不記事。
沒有毛主席，你父母大概還在山溝裏待著，因為沒有工業化的過程，就不會有大規模的工廠招工，也不會有大學免費讓你父母讀。當時政策失誤導致一些人挨餓，但這不應該成為一些人咒罵已故領導人的理由。你的年紀，上大學應該沒花錢。如果你的父母是進城的，你是最應該感謝毛主席的。憑你們家的條件，你父母那一輩子根本進不了大學或城市，也供不起你讀書。
你的最大成就就是在世界各國買房，和前夫離婚，看著前夫的房子貶值高興。憑你現在的思維，可能前夫的房子也有你鼓動的因素。因為除了房子，沒看你談別的，因為房子和前夫AA製，再說原因是前夫造成的，似乎邏輯混亂。
理一下思維，說話別顛三倒四的。
three more plus, don't yu know "錢不是萬能,沒錢是萬萬不能"? If you get money from your parents, be thankful please. But I feel so bad for your children that they will not be so luck.
按現代人的壽命，等你死的時候，子女早就成家立業了，要是他們還圖著你的錢，說明是你教育的失敗。蓋茨，巴菲特都不會把所有的財產留給子女，一代人管一代人，別管孫子輩的事情。
Plus, how do you know 猶太人 don't invest in real estate?
猶太人當然也投資房地產，但人家一般量力而行，象把客廳都住上人的事情我沒見過。為了買房犧牲自己的生活質量的事情基本隻有中國人在做。
One more plus, what's wrong to bring home-made lunch to work? It is health and save money, why not?
阿Q的民族，阿Q的說辭。這個我想了好久，一直不願揭有些人的傷疤，還真是有人自己圓謊。說這話的人自己摸一下胸口，你移民前從家裏帶過幾次午飯，跑到加拿大突然講營養了? 那麽怎麽那麽多人回國探親或外派工作的時候又惡習難改，不自己做午飯了?
隔夜飯真的健康? 等於說你再吃昨天晚上的剩飯。剩飯有害，請自己到網上查一下。如果要帶盒飯應該早上做好，可早中晚吃一樣的飯，一樣不健康，各位早上能爬起來作嗎?
要麽也學一下別人，早上包個三明治，中午就點涼水。
three more plus, don't yu know "錢不是萬能,沒錢是萬萬不能"? If you get money from your parents, be thankful please. But I feel so bad for your children that they will not be so luck.
we like 投資，收租, so what?! As Chinese, we have our own way to make money, why need to learn from 猶太人? Plus, how do you know 猶太人 don't invest in real estate?
One more plus, what's wrong to bring home-made lunch to work? It is health and save money, why not?
Two more plus, it is you 旅遊都嫌貴. how do you know 地主 not 旅遊? Typical stereotype!!
:-).
Can not agree any more
投資投資，溫哥華的中國人過的都和叫花子差不多，一點看不出象投資家的樣子。也許連叫花子都不如，人家有錢就花，你除了去大統華買點方便麵之類的，還敢做什麽? 把家裏廳都住上人，弄的人不人鬼不鬼的，這就是投資?
有功夫幹這個，去學學猶太人的頭腦。享受今天的生活，忘掉房地產。世界賺錢的事多了，即使賺不了錢，也心態放寬，在世上每一天，就快樂一天，錢帶不進棺材。
現在買做投資，收租。以後可以賣收回現金呀。
到老了有一套房子又能怎麽樣，走都走不動了，還不是進墳墓，能把房子帶到棺材裏?
You can use it to invest in some higher return staff (like bond, stock (good company, but risk) or buy other house).
or use it to enjoy life now, because every thing will more expensive than what you save from such low interest.