過去在加拿大買房，大多數人最長隻能貸 25 年，頭金要求 25% 。後來，隨著房價上漲，頭金也水漲船高，抑製了買家入市。銀行為了鼓勵更多的人借貸，出台 35 年， 40 年房貸，可以隻放 20% 的頭金，降低門檻，讓更多的人進入房市。我在 2006 年以前買的房，付的都是 25% 首付， 25 年貸款， 5 年 fixed rate.

2007 年以後，我也用過 40 年的貸款，當時的誘惑是：

1） 投資能貸就貸，用有限的資金，買更多的房，擴大投資規模，能更快的增加收益。

2） 新政策使過去買不起房的人有機會入市，房子的需求增加，房價還得漲。候著現金，可隨機入市買更多的房。

3） 投資房又不是自住，到不了 40 年就一定會出手賣掉，今天能少付就少付。

        我也問過我的會計，當時會計說 : 40 years ， you will pay too much interest. 當時還沒有真實的感受，請看這張圖：

2007 年成交價 $335000 ，貸款 80% ， 40 年， 5 年 fixed, 利率 4.6%

2009 年的結算：

       今天再看這張圖，明白了會計當時的話，這房是給銀行買的，辛苦收來的房租，都給了銀行。 所以，我決定把mortgage 付款方式改為Bi-weekly ，再加每月多付 $300 principal ，最近又多pay了 10%principal off ，直到這個房子的貸款縮短到 25 年以內，因為自己的有生之年，還想從這個房子裏提取生活費。

       用銀行的 mortgage calculator ，可以比較出：

1 ） $335000 的房，貸款 $268000, 25 年 4.2% ，共還利息是 $163680.22

2 ） $335000 的房，貸款 $268000, 40 年 4.2% ，共還利息是 $282805.55

        現在，把自己的房子做個清理，留下精品：地點好，房子新，準備持有 10 年以上的，用現在的低利率，鎖定5年。然後從利息高的開始，逐漸多付，快付，把 mortgage 都縮短到 25 年以內。2-3 年就準備賣掉的房子，mortgage 長短就無所謂了，甚至隻付利息也行，先受益租金，等利息升高到租金無法包住成本時，就賣掉。

        租金收入每年的增長，又帶來了新的煩惱：稅，交稅就像割肉一樣的讓人心疼。我詢問了和我一樣有許多房的地主，她們如是說：

1) 原來錢少，想靠買房致富，能借就借，借 line of credit 當首付， mortgage 也是能長就長，現在手裏有了許多房，借貸太多，等於給銀行打工，今後，不再擴大規模，隻要賣房掙了錢，就先還現有房的 line of credit ，接著加速 pay of mortgage ，有計劃的增加租金收入，讓家裏還在工作的人一個一個的按順序退休，享受自己的投資成果。

2) 關於稅，永遠難找到好的解決辦法，要麽把錢放銀行等著貶值，要麽提高成本多付利息給銀行，要麽提高收入多交稅，看你願意選哪個。但是，今天能掙的錢，不會因為要交稅就不掙。

3) 如果今天借貸的成本是 4% ，現金投資，要保證有 4% 以上的淨回報，才值得借貸。並非是能借就借。