金融風暴與一頭驢的故事

今天看到的一篇文章，是“傻子”後的又一篇，沒有經作者允許，就貼在這裏，算是給朋友做個免費的廣告吧。作者是我在多倫多買房的 realtor，我很喜歡讀他的文章。全文如下：


「地產投資的秘密」係列文章 八 ：多倫多房產資訊網 楊洪

2009 年來到了 , 新年好！先講個一頭驢的故事：

有一天，一頭給農夫拉貨的驢不小心掉進一口井裏。農夫絞盡腦汁想辦法救驢出來，但很長時間過去了，驢子還在井裏痛苦地哀嚎著。 最後，這位農夫決定放棄，他想這頭驢子年紀大了，不值得大費周折去救牠出來了，這口枯井也該填了。於是農夫便請來鄰居幫忙，一起將井中的驢子埋了，以免除牠的痛苦。大家抓起鐵鍬，開始往井裏填土。驢子很快就意識到發生了什麽事，開始在井裏恐慌地大聲哭叫。但出人意料的是，一會兒之後這頭驢子就安靜下來了。 農夫好奇地探頭往井底一看，眼前的景象完全出乎他的意料：每一鏟砸到驢子背上的土，牠都作了出人意料的處理：迅速地抖落下來，然後狠很地用腳踩緊。然後站到鏟進的泥土堆上麵！就這樣，驢子將大家鏟倒在牠身上的泥土全數抖落在井底，然後再站上去。就這樣，沒過多久，驢子竟把自己升到了井口。它縱身跳了出來，然後在眾人驚訝的表情中快步地跑開了！

這是一個流傳的很廣的故事。相信很多的人明白其中的道理。就如驢子的情況，在生命的旅程中，有時候我們難免會陷入困境裏，會被各式各樣的“泥土”傾倒在我們身上，而想要從這些困境脫困的秘訣就是：將“泥土”抖落掉，然後站到上麵去！事實上，我們在生活中所遭遇的種種困難，就是加諸在身上的“泥土”；然而，換個角度看，它們也是一塊塊的墊腳石，隻要我們鍥而不舍地將它們抖落掉，然後站上去，那麽即使是掉落到最深的井，我們也能安然地脫困。 本來看似要活埋驢子的舉動，由於驢子處理厄境的態度不同，實際上卻幫助了牠，這也是改變命運的要素之一。如果我們以積極、沉著、穩重的態度麵對困境，助動力往往就潛藏在困境中。

籍此 2009 年的元旦，麵對 2008 年衝到我們麵前的金融風暴， 相信這頭驢的故事對我們每一個人都有現實的啟示。

金融風暴不是對每一個人都是夢魘

筆者是從事和研究多倫多地產的， 當然從地產的角度來分析金融風暴給我們帶來的影響。 筆者在這裏無意過多分析走勢， 很明顯經濟不景氣的現實擺在我們的麵前， 對 2009 年的預期更不樂觀，相信還會有更多的壞消息出來。但是在眾多壞消息的表象中， 有一部分人也漸漸體會到金融危機在某種意義上所帶來的好處：那就是房屋的貸款利息率不斷的下調，自住房貸款每月的還款本金增加了，利息減少了；而投資房尤其是 Condo 公寓的出租率不斷上升， 租金也開始上調了。

前兩年購買自住房， 而且貸款是“浮動 Prime Rate 減×× % ”的朋友們可能已經調整了自己的還款計劃， 不用再每個月 Double Pay 了，因為你們正享受著這百年難遇的最低貸款利率。這麽難得的機會可能以後一輩子不會有第二回了。隻要你自己住在心儀的房子裏，沒有打算短時間賣掉，先享受著吧，房屋的價格以後自然會上去的。

前兩年投資了 Condo 的朋友，就更樂了：貸款利率降了吧， 租金還長了。 這一來一去， Cash Flow 成正的了！ 仔細研究多倫多 DownTown C1 區的房價在這陣子一片腥風血雨中， 價格愣是沒有大跌。這說明什麽：這說明 隻要 現實需求還在，地段還是決定因素； 支付能力決定抗跌指數；還有一點就是在幾年前筆者就提出的論點：炒 House 不是地產投資的最優選擇，好地段的 Condo 公寓樓才是小規模投資者的首選！

困境和挑戰麵前往往充滿了機遇

買房安居的朋友注意了：如果你是第一次買房， 你會發現以前 50 萬的房子， 現在可能 45 萬就能拿下了；小房換大房的， 仔細算一下經濟賬，可能比市場火爆的時候更合算了。 因為你現在住的小房的跌幅會遠遠小於你要換的大房的跌幅。房子是實實在在看得見用的著的實體，過幾年，價格終究會漲起來的。但是如果您是賣大房換小房，相信現在決不是適合行動的時候。如果您在多倫多還沒有安定下來，還有做海歸的打算，抑或工作還不穩定， 建議不要急著看房。再好的房屋， 短時間的一買一賣總會讓你損失一筆的。

投資現房的朋友注意了：有投資現房想法的朋友，建議還是不要碰有問題的獨立大房。事實證明這種做 Flipper 的投資方式是經不起市場的考驗的。而無論是投資 Townhouse 亦或是 Condo, 在 2009 年總會找到一些機會：在超低的價位從急需現金的賣家手裏買到屋超所值的投資房。賣方的貪婪終究會在 2009 年無情的市場打擊下得到抑製。隨著房屋租賃市場的持續回暖， 穩定上揚的租金在買賣價格疲軟的配合下， 讓 Condo 投資的租金回報回歸到正的 Cash Flow 上來。全世界總有一個地方擁有最優的租售比（租金售價比是衡量一個地方用於投資的公寓樓的升值潛力和抗跌性的硬指標之一）。幸運的是多倫多就是這個城市。而在買賣市場低迷的市況下， 讓我們充分利用多倫多本來就在全球獨占鼇頭、最優化的租售比來好好享受一下做房東的愜意吧。以後再獲得價格上升帶來的回報好了！這可不是阿 Q, 這是現實的多倫多地產市場！

投資期房的朋友注意了：這次呼嘯而來的金融風暴可以說讓全世界的資產都在縮水。不僅炒股票的賠了老本兒，就連巴菲特也損失了幾十億。就別說靠建房子賺錢的地產開發商了， 有一些地產項目，運氣還好，在金融危機還沒來得及蔓延到多倫多的時候完成了從報批、預售到拿到建設貸款的前期任務。可有些新的開發項目就沒有那麽幸運了，房子賣了一半， 建築貸款還沒有著落。這下可急了， 總得想些法兒促銷一下吧？有打折的，有送管理費的， 有送裝修升級的，有建成後包租的，還有送車甚至送現金的 …… 看著吧， 2009 年還會熱鬧著呐！還有一些前陣子超前投資，超能力預訂期房的投機者，到交房前，總有貸不了款熬不住的，低價出讓恐怕隻能是唯一的出路了。但是這些都會有一定的風險：發展商讓利促銷的， 你得了解清楚了：房子到底能不能蓋起來；低價轉讓期房的， 你得仔細地確認：發展商允不允許轉讓！還有，如果您投資的物業在比較偏的地方，投資的房子麵積又比較大，根本沒有合理的租售比來支撐，那您的麻煩就大了！

相信在金融風暴的影響之下， 2009 年會有一些公寓樓項目下馬，新上馬的項目會減少許多，這也正可以在另一個層麵上有效地遏製市場的供應，從而間接地保障先前的投資者的利益。筆者唯一擔心的就是即使如此糟糕的市場形勢下，還是不被一些貪婪的地產開發商所清醒的認識到！

性格決定命運，態度更是決定成敗的關鍵

看過 2008 年年初筆者寫的《地產泡沫和最後一個傻子》的讀者，也許還記得筆者的忠告：要在有掌控能力的情況下投資和舉債，量力而為，不能急功近利。貪婪和冒險永遠是投資失敗的主要誘因。　

　　

回想起 15 年的今天，筆者在中國開始做房地產。當時的情形和今年多少有一些相似：一方麵整體經濟軟著陸，從中央到地方壓縮基建投資規模；另一方麵市場上的實際購買力很小，供求關係失衡，城市的各個角落到處都是爛尾樓。當時幾乎沒有人看好房地產。可是回想起來，正是那個時候， 讓筆者切身體會到了做房地產的艱辛；還是那個時候，吸取了不少教訓更積累了寶貴的經驗； 更是在那個時候，通過深刻的反省領悟了地產投資不可急功近利的道理。而現在看來：那個時候買房子的人，到現在都是贏家！

2009 年，對每個地產從業者而言，相信都會是相對困難的一年。但無論在任何時候，需求都還是存在的， 尤其是在多倫多。隻要我們用積極的態度對待工作，以緣會友，以誠待人，服務的品質和口碑還在，朋友自然會越來越多，生活一樣精彩！

麵對困難和風險，中國有句古話：“智者未雨綢繆，愚者亡羊補牢”。未雨綢繆的，在危機來臨之前， 充分考慮了風險，建立了風險的防範機製，沒掉到井裏；但還有一句成語“亡羊補牢，猶未為晚”。亡羊補牢的，就像那頭沉著的驢子一樣，積極的麵對困境，也為時不晚，壞事變好事。其實，態度是決定成敗的關鍵，生活也是如此。各種各樣的困難和挫折，會如泥土一般落到我們的頭上。要想從這苦難的枯井裏脫身逃出來，走向人生的成功與輝煌，辦法隻有一個，那就是：隻要我們還有一口氣，將泥土統統都抖落在地，重重地踩在腳下。因為，生活中我們遇到的每一個困難，每一次失敗，其實都是人生曆程中的一塊墊腳石。

注：如轉載，請注明作者和出處。

多倫多房產資訊網

www.HousingToronto.com