美國房貸危機剛開始？zt

美國房貸危機剛開始？

(2007-08-19)

● 傅來興

　　泰國去年9月發生15年來第一次軍事政變，筆者在本欄指出，政變雖會造成當地股匯市震蕩，但影響短暫，類似1997—1998的金融危機不可能發生，我們更應該擔心的是美國房地產市場的疲軟、龐大的經常賬目赤字及經濟增長放緩。

　　萬萬想不到，美國房地產市場的問題已轉變為金融市場的問題。美國次優房地產抵押貸款產生的信用緊縮，已多次衝擊全球股市。

　　人們都想知道這樣的情況會持續多久，問題到底出在哪裏？

　　美國各銀行以創新方式將房地產抵押貸款對象轉向一群不合格的人，一群貧困或信譽不好的窮人和新移民，約600萬人。這個高風險、高回報率的房貸市場，就是美國三大抵押貸款市場中的次優貸款市場(Sub-prime Market)，市場規模約1萬3000億美元。

　　次優房貸問題急速惡化，已經橫掃全球股市和金融市場，投資者紛紛拋售手頭上的基金和股票，市場上的銀根正日益緊縮。

　　但很多人還不知道，美國另一個層次的房地產抵押貸款市場也可能會出問題。

　　那就是介於優質貸款市場(Prime Market)和次優貸款市場之間的“ALT-A”貸款市場。“ALT-A”貸款的全稱是“Alternative A”貸款，指的是那些信用紀錄不錯或很好的人，但卻缺少或完全沒有固定收入、存款、資產等合法證明文件。

　　這類貸款被普遍認為比次優貸款更“安全”，因為貸款人沒有信用不好的“前科”，次類的利息普遍比優質貸款產品高1％到2％。

　　但“ALT-A”貸款果真比次優貸款更安全嗎? 事實並非如此。

　　自2003年以來，“ALT-A”貸款機構在火熱房地產交易中，為了追逐更高利潤，審批貸款變得寬鬆，許多貸款人根本沒有正常收入證明，通常隨便報上一個數字就可以取得貸款，這些數字還往往被誇大，因此“ALT-A”貸款被業內人士稱為“騙子貸款”。

房地產市場嚴重暴跌

　　美國房地產抵押貸款的火災會不會從次優貸款市場燒到“ALT-A”貸款市場？

　　隻要利息負擔增加的速度高過及快於房地產價格的上漲，或是房地產價格停止上漲，借貸者無法及時將房子出售，還款壓力一增加，另一個麻煩就會馬上出現。

　　為了吸引借貸，銀行在設計貸款配套時總是安排在開頭幾年，每個月的期款額都是較低且固定，等到一定期限過後，期款額就會調升，還款壓力就會開始增加，如果短期炒作者無法脫售房屋，就會成為銀行體係中的垃圾資產。

　　美國次優抵押貸款業受困攪亂全球股市，聯儲局已注入數百億美元到銀行體係，試圖紓解抵押貸款市場的信用危機，市場現在最擔心的是，最壞的消息還沒有傳出，一旦信心崩潰，將出現可怕的骨牌效應。

　　美國全國房地產商協會最近的數據顯示，今年第二季有41個州的房屋銷售下降，三分之一的都會區房屋價格下降；而全國房屋建造商協會周三也宣布，8月初建造商的信心指數下降2點至22，這是1991年1月以來的最低點。

　　三天前美國商業部更傳來壞消息，美國房地產市場出現自1991年以來最嚴重的暴跌，許多建造商掙紮求存，7月份新房屋和公寓的開工率下降至十多年來的低水平，從一年前的20.9％下跌至6.1％，這是1997年1月以來最低的開工率。

　　這三組數據，都證明美國的房地產市場正經曆一次嚴重的衰退。

　　美國房地產市場的好日子，其實已在2006年結束，並在今年冒出問題，為了趕快把房屋賣出，發展商不惜削價，並推出各種獎勵的措施，以將創下紀錄的滯銷房地產清掉。

　　由於抵押品贖取權被取消的數目增加了，特別是在次優抵押房地產貸款市場，發展商手頭上有更多賣不出的房屋，這種趨勢導致美國房地產市場嚴重供過於求。

　　目前房地產市場的衰退，是1990-91年美國經濟衰退以來最糟糕的一次，還好，美國整體經濟雖然放緩下來，但因其他領域的表現抵銷房屋市場的疲弱，美國經濟還不至於進入衰退。不過，已有經濟師指出，如果消費者和商界的信心繼續嚴重受損，美國將麵對經濟衰退到來的威脅。