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美國房地產的底層邏輯是什麽?

(2024-07-19 08:27:14) 下一個

房地產的價格取決於它的使用價值,這應該沒有錯。使用價值也就是租金。一些地方比如加州灣區和紐約的曼哈頓,業主的收到的租金比他的支出還要多,為什麽房地產行業依然存在?

仔細想了一下,使用價值可以分為兩種:一種是當下使用價值(curent value), 另一種是未來價值(future value).   一棟房子的租金現在是一萬, 十年後可能是三萬。那麽現在買可能虧本,但十年後可能就高額盈利。平均下來還是賺錢。

在考慮是否買房的時候,往往忽略了它的未來使用價值,即租金的增長。舉個實例: 2018 年的時候,買SFH投資回報率已經很低,便轉向買apartment,那時租金在800-900。 以後幾年售價高了便不再買進。但現在租金基本翻倍。回報率按當時價格,還是不錯的。

問題是房子的“未來使用價值”就和未來房價一樣很難預測。房租從2009 到2018增長相當緩慢。最近幾年才瘋長。現在又停滯不前甚至微降。房租增長也受很多因素的影響。

 

 

 

 

 

 

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閱讀 ()評論 (2)
評論
markyang 回複 悄悄話 其實你討論的是房地產的投資部分,對於70%以上的房產擁有者,他們還是自住,就是說優先考慮的是租金替代,然後才是保值升值
京華人 回複 悄悄話 我個人覺得買房就是一個詞“location”。我特別關注大學周圍的房子,這裏應該是租、買最活躍的地方。
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