美國房地產的底層邏輯是什麽？

房地產的價格取決於它的使用價值，這應該沒有錯。使用價值也就是租金。一些地方比如加州灣區和紐約的曼哈頓，業主的收到的租金比他的支出還要多，為什麽房地產行業依然存在？

仔細想了一下，使用價值可以分為兩種：一種是當下使用價值（curent value), 另一種是未來價值（future value).   一棟房子的租金現在是一萬, 十年後可能是三萬。那麽現在買可能虧本，但十年後可能就高額盈利。平均下來還是賺錢。

在考慮是否買房的時候，往往忽略了它的未來使用價值，即租金的增長。舉個實例： 2018 年的時候，買SFH投資回報率已經很低，便轉向買apartment，那時租金在800-900。 以後幾年售價高了便不再買進。但現在租金基本翻倍。回報率按當時價格，還是不錯的。

問題是房子的“未來使用價值”就和未來房價一樣很難預測。房租從2009 到2018增長相當緩慢。最近幾年才瘋長。現在又停滯不前甚至微降。房租增長也受很多因素的影響。

 

 

 

 

 

 

[markyang]

其實你討論的是房地產的投資部分，對於70%以上的房產擁有者，他們還是自住，就是說優先考慮的是租金替代，然後才是保值升值

[京華人]

我個人覺得買房就是一個詞“location”。我特別關注大學周圍的房子，這裏應該是租、買最活躍的地方。