1031 置換在房地產運作中的應用（實例分析）

1031 exchange 有兩種 （詳細調味可參見瞎大俠的帖子）：

1. 賣了房子再買房子。基本條件是，1） 新買的房子的價格要等於或大於賣掉的房子。2）房子賣掉後， 從escrow close  那天算起，45天之內要找到要買的房子，6 個月內要買的房子必須close escrow。據我的了解，可以買N個房子，再買N個房子，隻要符合以上兩個要求就行。賣房escrow close之前，要找好1031 exchange 公司，賣房子的錢直接轉到1031 exchange 公司賬下， 如果一換一，收費$600-800。房子買好後，該公司把錢轉給要買房子的escrow 公司。

2）賣了房子再買地建房子。基本條件和前麵的相同。新房子要在6個月內完工。根據我的谘詢，地不能先買。這個在操作上極為困難， 從買地，申請建築許可，到建房完工，6個月怎夠？交換公司費用也很高，$6000-8000之間。

 

實例分析： 賣掉一SFH，貸款買了一棟3-unit multifamily，剩餘現金買了1個condo。

動機：     1）買房出租，時機已過，沒有正現金流。

               2）SFH 有可觀equity， 資金擠壓，房租收入太少

               3）推遲交增值稅和房屋折舊稅 。

賣房買房基本情況：

賣掉房子情況：SFH， 2011 年12.8萬購進。月租純收入$450左右。 賣價25.8萬，剛好翻了一番。

買房情況：1） 3-unit multifamily complex，首付25%。  Lot size： 10000 sf 左右， 有三個獨立房子。購價28萬，修理費用兩萬多。房子雖老，但院中有院，每個uinit都有自己小院， 就像SFH。月總租金$3150, 有公司管理。租金純收入$1300/月。

                 2）買房剩餘資金，購買一condo，購價8萬，現金購買。月租$1050, 由公司管理。純租金收入$600/月。

 

房租收入變更： 賣前SFH純收入：450、月。 交換後房租純收入：$1900/月。 淨增房租收入$1450/月。

 

這次置換，追加資金三萬左右。

 

[SabrinaLin]

請問您是在哪一州, 還可買到這麼便宜的3-unit multifamily complex，及condo?
要在45天內找到罝換的房子,似乎很困難,請問在實務上應如何找置換物?
謝謝