灣區理財 原創文集
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大家好，我是貝版，2021年到了，2021年最大的一個投資機會就是上海的樓市，你準備好了嗎？
不想看文章，可以看視頻，https://youtu.be/lC9ZvGIMGsU
首先，我們看一下目前上海市場的狀況，隨著疫情過去之後，上海樓市一路走高，這從二手房成交數據看，尤其是進入冬天以來，十一月份還有十二月份，按照往年這個成交量應該下降，但是現在成交量沒有下降，反而節節升高。2021年如果這個趨勢保持下去，大概率會迎來上海樓市的總體大爆發。
跟之前2019年樓市比較，每年一般都在二月份春節的時候，樓市成交套數偏低，因為要過節，到三四月份春天時，樓市開始上升，數據上看，2019年以後來是持續疲軟，雖然2019年並沒有什麽壞的宏觀政策信息，但是2020年非常不一樣，之後一路走高。
因為這個反常的原因，也因為市場的各種氣息的變化，讓我判斷出2021年將迎來大的爆發。上海市場平穩已經持續了將近四年，價格沒有怎麽上漲，隻是個別樓盤有小幅上漲，但不出意外的話，橫盤久了，這個時候應該是到上漲的時候了，因為人們手上積累的錢越來越多，購買能力和各種需求會集中在2021年爆發出來。
我們看一下目前市場的情緒指數，情緒指數作為一個先行指標非常能夠反映人們對市場的預期，就是現在漲價的房源占所有調價房源的比例。
這個情緒指數如果是偏低的，比如說漲價的房源占比較小，那麽大家對市場預期是平穩或者是看跌的。如果有很多降價房源，那就未來意味著疲軟。這個指數現在看來是一路快速上漲（就是情緒指數在左側的這個坐標）。從數據可以看到，這個指數從年初20%，現在大概上漲到45.4%，而且這個上升的這個勢頭非常的明顯。
同時，房價指數也是節節升高，比起年初如果是這個基點是在一百左右，大概上升了百分之六的樣子。所以到2020年12月份年底的時候，情緒在上漲、房價在上漲、交易量也在上漲，這三個指數集體上漲，將推動二零二一年進入火爆行情。
剛才看的是二手房的價格情況，再看看一手房的價格情況。2020年前7個月推出的房子，土地規劃麵積拍賣出的土地，這些將在2021年上市。現在在房子的建設周期一般就在9個月到12個月，當然也有捂盤惜售的，但正常的建設周期就是這樣一個時間。
從數據可以看到這個溢價率。溢價率在2019年的時候是相對平穩的，基本上沒有太多的溢價，2020年頭幾個月也沒有什麽溢價，但是到了三四月份之後，尤其到了七月份之後，可以看到這個溢價率開始飆升。為什麽呢？因為開發商他有很多專業的團隊，他們做出來的判斷就是在2021年房價將會上漲。所以在2020年年底的時候，大家敢用高溢價去儲備土地，為2021年的新房上市做好準備。
接下來，從2020年上海北區的樓板價和預售價的情況來看。比如北外灘，這是我關注的一個這個樓盤版麵，基本上樓板價現在才8.2萬，那預售的估價在13萬的樣子，或者是比如說在靠近中環的北邊，這地方的樓板價現在是6.5萬，預售價也是10萬，這些價格都會麵臨著快速上漲。
另外這些地方的樓板價其實已經很高了，在傳統上，這些區域是在上海都是很偏遠的地區，因為靠近洋浦中環這個位置上，但是不出意外的話明年也會賣到十萬。
各個區域裏麵有的熱有的冷，比如說上海最冷的區是金山，金山是大家最不想去，以及奉賢這些地方。那最熱的區域是依舊是徐匯、閔行、浦東、青浦這些都是圍繞著大虹橋，還有是前灘的一些板塊，他們的情緒指數現在達到了60%，即在上漲樓盤占的比例在總樓盤的比例裏頭達到了60%。上圖是2020年12月份的一個情況，這時候已經入冬了，其實挺冷的，市場按理說應該是清淡下來了，但是沒有市場熱度越來越高。
我們看另外一個數據，就是平方米指數，指的是環比漲幅最高的板塊在哪裏？首當其衝的就是徐匯的濱江。待會兒我會給大家講數據，在這裏認籌率達到了六倍到十倍，人們買房的時候已經不在意能不能買到自己想要的房子，而是買到就是賺到。大家會出現輪番到新的樓盤去認籌，這個比例徐匯濱江漲幅是8.2%。
那其他的這些地方，在這裏列的，都是漲幅比較高的，那最差的部分在嘉定新城，漲幅有3.4%。但是大部分的地區，浦東還有幾個熱點，比如說塘橋，最近大家討論的很多，也是有6%的漲幅。
市場恐慌情緒已經漸漸開始出現，出現的主要的來源是在浦東。現在浦東的中環炒得非常的熱，還有就是徐匯的濱江，這裏炒的也非常熱。我們看一下二手房的總供應量，如果不出意外的話，明年新房短缺，二手房也會麵臨嚴重的短缺。
上圖是在鏈家上，我把所有的各個區域二手房供應量，用圖把它展示出來。比如說在嘉定，整個嘉定二手房供應量是4216套，寶山4365套，徐匯2108套，浦東8617套。把這些所有的二手房的總的供應量加在一起，我可以看到目前的庫存供應量是3萬多套。
3萬多套什麽概念呢？上海目前的月成交套數大概是3萬，所以現在的庫存量差不多就是夠一個月的消化。如果賣家大家都看好未來的房價，放在手上不出售，或者是加價出售的話，那二手房的供應很快會陷入短缺，因為市場隻夠一個月的消化。這個短缺之後，就會造成更大的恐慌，就會導致價格如脫韁野馬、推波助瀾。
我們來看一下各個地區的認籌率情況，這能夠反應人們對市場的預期。認籌什麽意思呢？就是你先交一筆認籌金，拿到認籌金之後再進行搖號，搖到了你之後，你才有機會上去挑自己的房子，誰先搖到誰先挑。
這個買房的方式跟我們在美國熟悉的方式非常不一樣，因為很大原因是開發商沒有辦法自由定價，一手房很多時候都是在市場裏去報備號。報備好之後他沒有辦法去改這個價格，就是市場價格起來了，那他也隻能按照報備價格去賣，所以導致一房難求。
我們舉一個例子，比如說現在炒的最凶的就是這個尚峰名邸，這個是在徐匯的濱江板塊，這裏的認籌率在圖表顯示的是600%，就是6倍。但也有人統計數據實際大概是10倍的樣子。但是大部分的你看這個認籌率是4倍，在浦東外環、中環這些位置，在傳統的上海人概念裏頭非常遙遠的地方，也都是5倍的認籌率，大虹橋這裏認籌率是4倍，長寧是4倍，保利雲上是4倍。
可以看到，所以很多人是一個一個樓盤去認籌，因為這個樓盤可能沒抽到，然後再去下一個樓盤認籌。還有認籌的時候，全家齊上陣，有多少個身份證，統統扔到認籌箱子裏去撞運氣，看看自己能不能夠認籌到。例如尚峰名邸，市場價格大概在13萬/米，但是成交價格在8萬/米，所以你抽到就是賺到兩三百萬。這些都會帶動市場的熱度，也造成了市場的恐慌。
市場認籌這塊，因為開發商想避免更多的人認籌，這個也有人做出統計。就是在這個很多認籌項目裏頭，出現排他項禁止重複認籌的條款大概占到75%。市區裏頭有4個認籌入市的這個項目裏3個就不允許重複認籌。剩下的這個幾個項目裏頭，往往是這個沒有那麽搶手的，就沒有出這樣的規定。但是我自己親身經曆的一個認籌差不多是十倍，總共是二十套房子，有三百多人認籌。
大家就會經常問一句說房價已經這麽貴了，大家哪來的錢去支撐更高的房價？這個可能是跟你認知的範圍局限有很大的關係。我來告訴大家市麵上的錢有多少？
比如說這是主要的一些樓盤項目，他們房子的套數，比如說三百套、六百套。這些認籌的組數大家可以一點點去把它算一下，大概比如說三百套房源有一千這個多人去認籌，那最後導致的結果，其實這個房源出來之後，也就一天就賣光了，有的時候幾個小時就可以賣光。
比如說徐匯濱江一號二百這個229套房源，每套房源平均價格在一千萬左右，總計22個億差不多幾個小時就賣掉了。這即使在灣區來看，兩百萬美元左右的這個房子，怎麽賣200多套呢，至少要賣幾個月才能賣掉，但在上海就是幾個小時售罄。
賣掉的錢都是真金白銀，市麵上也真的有這麽多錢，比如說這個徐匯濱江一號認籌金是六百萬，而且要求當日全款。來買的人至少要有一千萬的現金在手上。那比如說仁恒靜安世紀，這也是個很貴的樓盤，因為在靜安。這個樓盤每套都是一千萬到兩千萬左右的總價，要求百分之七十的首付打底，無論是首套還是二套，哪怕你首套房可以按揭30%，但是他要求你先放70%。所以就可以看到，市麵上其實是存在著大量資金的。可以把市麵上的這個錢和套數乘一乘就可以發現市麵上存在的錢，要掃蕩這些樓盤，或者掃蕩二手樓盤，這是分分鍾的事情。
那一方麵是上海市當地人的購房的情緒，或者恐慌的情緒，或者是對未來房價格快速上漲的預期已經出現。另外一方麵，我判斷2021年房價會快速上漲，甚至出現爆炸性上漲，還有很大的原因就是大的宏觀經濟。這個大家是熟悉的，全世界各個央行都在放水。
再來看央行的balance sheet。那2021年如果不出意外，各個國家放水還會持續下去，因為這個經濟不會很快好轉，疫情也不會很快過去。所以這些放水的錢，最終都會流到市麵上。我們在美國熟悉這個房價迎來的上漲，在歐洲、在亞洲的很多國家房價都迎來了上漲。雖然中國的央行沒有放水，但是為了維持人民幣的穩定，這些錢不可避免的也會對中國的資本市場有衝擊，因為人民幣不可能再升值下去了。現在對美元是6.5，那再升到6、再升到5，最終可能會對我們的這個製造業出口等等有很大的衝擊。你可以看到，2021年世界各國G-6的央行數據，不出意外這個放水還是要遠遠超過之前的，這些每一分錢都會流到市場上。
我們看一下2020年二季度，世界各個城市房價的同比漲幅，圖表數據是二季度的，大概首爾漲了8%，洛杉磯也是8%，東京是7%左右，北京市比較平緩。當然香港是個特例，由於遊行示威一些政治的原因，加上疫情，這個導致他的價格下跌。所以上海這些地方價格還沒有上漲、上漲幅度相對溫和，因為境外的錢還沒有完全流入。且匯率匯率也在往下走，變到6.5，到2021年的時候，這些上漲最終會衝擊到國內的一線城市。
上海房價上漲，還有一個就是戶籍政策。上海前十年這一屆政府上台之後戶籍政策是偏緊的，導致上海的流入人口沒有那麽多。你可以看到上邊這張圖，在傳統上2010年到2015年早期的時候，上海的流入人口是非常多的，北京也是非常多的。但是最近五六年由於嚴格控製，其實隻是上海和北京兩個城市的人口流入減少，所以導致過去四五年相對來說上海的房價相對平穩。
但是今年出台了一係列的上海的落戶新政，就是985院校的學生都可以落戶上海，以及甚至一些高級的工廠技工也都可以落戶上海。上海放寬了這個落戶政策，最終也會導致大量的新人湧入上海。那麽大家估算了一下，大概一年這個本科學曆畢業的，最終進入上海的大概在17.7萬人的樣子。
房子最終是要人住的，所以說人口的上漲，其實是房價上漲的最終的推手。這幾年你可以看到，比如說房價上漲多的這些城市，杭州、廈門都是人口上升最快的。按理說上海人口的流入應該是遠遠超過杭州、廈門這些城市。
但是你可以看到由於各種原因，最近幾年上海北京，甚至北京是負增長。主要是國家出台政策控製京、滬兩個城市的人口。這兩個人口在過去四五年裏頭，人口沒有快速的增長。上海的政策發生了變化，北京政策沒有發生變化，上海政策發生變化之後，就會導致未來的四五年裏人口會大量的湧入。人們都看到了這個人口湧入的趨勢就會有預期，有預期就會提前釋放。
還有我想說的就是，上海的樓盤其實是一個非常大的一個市場，雖然上海和北京的人口不相上下，差不多在一個數量級。但是2020年中國城市的二手房的銷售排行榜，你可以看到上海一個城市這個銷售額差不多相當於北京、深圳、廣州加在一起這麽大。
這個這麽大的市場意味著什麽呢？就是它的慣性非常大，你可以看到這個數字，它的慣性非常大，這個市場一旦啟動，他不會輕易掉頭。像我們買股票時，小盤股今天漲明天跌，大盤股如果是有一個趨勢，這個趨勢一旦確立，它會持續一段時間。
房地產市場尤其是這樣，因為買房子需要時間，需要準備錢，要過戶、要裝修，要買房子大家不會是快進快出的，往往使用時間都是兩年、五年這個更長一點時間。因為中國的很多限購政策，所以這個趨勢一旦確立就會持續一段時間。
我們掙錢之前的第一件事，投資前的第一件事是想不要虧錢，不要光想著賺錢的好事，買了之後就能翻番，能夠掙錢，這是為什麽我建議2021年是買入上海房產的非常好的時機，就是這個趨勢已經確立，市場的規模又是足夠大，所以即使你的判斷錯誤了，你的虧錢的概率非常的小。但是如果掙到錢的話，可能一下掙到很多錢，就是迎來市場的這個爆炸。
那如果買入上海的這些房子，應該買在哪裏呢？我自己看到的幾個板塊，可以給大家談一談。一個是徐匯濱江，一個是世博濱江，都是沿著黃浦江，江是一個城市的靈魂。還有一塊板塊就是北外灘板塊，還有未來可能出現的東外灘板塊，徐匯濱江的這個價格現在已經直追陸家嘴濱江。浦東剛開始建設的時候，大家不太相信陸家嘴的價格會超過黃浦濱江，這是最傳統的上海的好區，後來浦東開發建設，陸家嘴濱江的房價超越了黃埔濱江。比如說著名的湯臣一品就在這裏。後來現在是徐匯濱江，大家覺得這裏很遙遠，沒有意識到這裏的價格其實現在也超過了陸家嘴濱江。
可能未來新漲的板塊我認為非常熱門、價格潛力也很大的，可能是北外灘板塊，未來價格可能會跟陸家嘴持平，東外灘的潛力也大一些，因為它價格還沒有那麽高，所以沿著這個黃浦江這條線，都值得大家投資，這是豪宅的。
如果你不投資豪宅，投資在外圍，我覺得是中環甚至外環以外，其實都是非常好的機會。盡量避免在南北方向投資，在東西兩側投資可能都是不錯的，圍繞著上海東站和虹橋。
這是目前的價格，我認為這幾個濱江最後它們的價格，可能都會漸漸持平，比如說前灘後灘，前灘現在市場價差不多可以到10萬朝上了，他以前就是比較遠的地方，陸家嘴是11萬，黃浦濱江差不多是10萬，北外灘是13萬，然後東外灘9萬。所以潛力是最大的，我感覺是東外灘這裏，價格相對還軟一些。
我的總結就是一句話，就是買！就是要買！趕緊買！可能市場能夠找到的機會就在春節前，春節過了，春節之後就沒有機會了，尤其是春暖花開之後，進入五月份可能會迎來房價的快速上漲。這個有很多原因，一個是2020年的最後三個月，房市持續升溫，房東開始跳價，一房難求。
你在各個論壇上可以看到，很多人都祈禱自己認籌能夠籌到，那麽因為新房高比例認籌現象也開始出現。還有就是宏觀經濟也支持2021年的房價上漲。這個是中國內部的宏觀經濟，中國的經濟還是全麵好轉，出口激增。上海的出口額今年又是一個創曆史記錄的一個數字。還有就是戶籍政策的鬆動、人口的湧入，這一方麵的原因也會導致房價的上升。那一方麵是國內小環境，另外一方麵是國際大環境，就是國際上貨幣大放水，最終會影響到國內的一線樓市。
北京不敢說，因為北京受很多政府的管控，但是上海肯定會受到影響，因為人民幣不可能持續升值下去，最終境外貨幣泛濫的流動性會傳遞到國內。還有就是這個上海的體量巨大，這個一個趨勢一旦啟動會持續一段時間，上海的房子在這個時間點買，虧錢的可能性比較小。
這是我們投資要做的第一件事，就是保證不虧錢。巴菲特說，第一條不虧錢，第二不虧錢，第三條記住前。在確保安全的情況下，你可以大比例的、高杠杆的投入，這樣可以有不菲的回報。總而言之就是一個字“買”， 立刻買，趕緊買。道理說千挑萬挑，最後不執行也是沒有用。
希望大家在2021年取得好成績，這是2021年我給大家的新年的第一個分享，希望大家喜歡
