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投資上海的主軸線

(2010-01-13 00:15:17) 下一個

投資上海的主軸線

By Bayfamily

網上鋪天蓋地地都是中國房地產是否有泡沫的帖子。大家一夜之間都成了宏觀經濟的專家。無論是小市民還是專門靠講評書吃飯的。泡沫的討論本來是娛樂性大於科學性的。　什麽人的話，都不要太當真。　別忘了，當年的格林斯潘，２００４反複講，看不出美國是否有房地產泡沫。　你想想，美國的統計數據這麽好，連他老人家在房產泡沫幾乎最高峰的時候都渾然不知。　其他人的話，基本都是在蒙。

本文是工程師看的帖子，就是所謂的技術貼，分析一下，如果你買房子，如果是投資買房子，在上海，你應該買哪個地段的，哪裏的升值空間最大，哪裏最能夠抗擊風險。投資這個事情，要動態看問題。千萬不能老眼光。君不見，今天的新聞，ＧＭ中國汽車的銷量超過了美國的銷量，可緊緊在２００４年，中國的銷量隻有美國的１／１０．　當時不知道福特，克萊斯勒這些廠商都是怎麽想的，　投資嗎，戰略重要。　看地段更是。

先給大家看張圖。這是10年後的上海。　大家看了之後，什麽感覺？　無論是老上海，還是從來沒有去過上海的。　首先第一感覺一定是震驚。　今年上海軌道交通世界排名第四。　１０年後，上海軌道交通的總裏程會超過紐約和倫敦，成為世界第一。密密麻麻的地鐵網。　到底投資在哪裏好？　買哪裏的房子最保值？

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首先談地段。　地段不是一成不變的。　１００年前的人民廣場是很荒涼的地方。　２０年前的浦東陸家嘴是沒人要的地方。　０８年你在崇明弄塊地，現在就發了。　如果你今天還是墨守成規，隻認識淮海路，外灘。　就會喪失更有潛力的地段，和新的活力中心。

投資房子，特別是用來出租的房子。　我們隻關心兩個因素，一個是租金多少，是否穩定。　一個是升值空間。８年前，我認識一個在複旦大學周圍收購老公房給大學生出租的。　當時他已經買了十套，被我很不齒地嘲笑一番，覺得他不務正業。　現在看看，他選的區很對。　那裏既有穩定的租房市場，又有新人口的湧入。

租金的多少和交通的便利和一個是看是否有新的人口進入這個區域直接相關。在這點上，傳統的浦西社區遠遠趕不上新型的浦東和西麵的新興區域。　交通的便利，未來上海一定是以軌道交通為主的。　外環線以內，基本交通工具隻能是軌道交通。開車是不現實的。　內環和中環的價格區別會被打破。　但是離地鐵站１００米還是８００米，都會有很大差價。　尤其是對於租客來說。

軌道交通未來的主軸線一定是二號線。　未來城市的生命的發展，都和這條線路息息相關。　好比是人的脊椎，其他線路這是這條線路的輔助。　為什麽這麽說呢？二號線的東西是新的大虹橋區和浦東新區。　東西的末端分別是浦東機場和新建的虹橋樞紐。　虹橋樞紐是未來上海鏈接周邊城市的中心。　在浦西這邊是金融、貿易密集的南京路、人民廣場。　在浦東這邊是陸家嘴和市政府，和那個迪斯尼。　百貨公司前五名的公司中，有四家集中在這條線路上。　張江是新上海人的集聚地。　南京西路和陸家嘴集中的金融業的金領和白領。　這個軸線上中山公園的之類的副中心，就不提了。

如果我要投資，一定是要在這個最重要的軸線上。　曾經輝煌過的一號線，和它最先帶動起來的莘莊和城市的西南地區，漸漸會落伍。　淮海路，隻會是過去遺老遺少的夢想所在。　一不會有新的就業，而不會有新的人口湧入。

不是說其他地段沒有機會。　上海很大，城市基本是按照攤大餅在向往輻射，機會也很多。　比如每個地鐵交匯的地方，都是很好的機會。　但是如果從大的區域的分析。　這條線路是最好的，畢竟作為小的投資人，最多也就買幾套房子。

這條線上最西段（大虹橋，華漕）和最東段（川沙），曾經是在人們心目中很遙遠的地方，價格也偏低，但是也是２００９價格增長最快的地方。　如果２０１０房市出現回調，也應該是下跌最多的地方之一。　投資機會很多。　二號線通過中心城區的地方，集中和密密麻麻的很多老房子和沒有小區的單體公寓樓。　租金堅挺。　很多新白領在這條線路上找不到房子租。　這些都會成為未來投資的首選地段。　

Ｐ．Ｓ．中國樓市可能泡沫嚴重。入市謹慎。