上海房價朝不可思議的高度奔去 (2)

上海房價朝不可思議的高度奔去 (2)

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認為上海和中國的房價過高了已是嚴重泡沫，馬上會崩潰的理論從來都是屢見不鮮。 2002 年，赫赫有名的謝國忠先生就持這樣的觀點，看空樓市。 今天回頭看看非常可笑 , 這樣的結論會害死很多人 .

 

我記得八年前，上海的房價剛剛起步的時候。美國的時代周刊撰文，說房價在幾個月的時間裏麵上漲５０％，極其不正常，　泡沫馬上要破滅。　當時有無數的主流經濟評論人員持同樣的觀點。 可惜隻有溫州這些不信邪，沒讀多少書的家夥，勇敢買進，連炒十年，今天成了大的贏家。

 

過去十年上海的房價一路高歌猛進。中間雖有小的調整，但幾乎是筆直向上的。浦東的老公房漲幅最大，幾乎漲了１０－ 15 倍倍以上。　高檔樓盤稍差，但是５－８倍也是有的。十年前，彎曲的雙職工，老公房可以在上海買十套，豪宅除了老洋房以外，幾乎都可以買的起，今天，漸漸的一套都舍不得買不起了。豪宅，漸漸的隻是富人的遊戲。美國的工薪階層，看著裏麵的零，恐怕都數不清。

 

上海的房價，按照通常的房地產理論都是有泡沫的跡象。 但是泡沫不見得就會破， 泡沫會持續很長一段時間，甚至會被吹到不可思議的的程度再破。 這中間的過程有可能是幾年，也可能是十幾年。

 

我認為 上海房價短期內還會繼續上升的理由有這麽幾個：

 

普通的租售比理論不成立。在中國，老百姓幾乎是被逼著買房子的。自己的房子和租來的房子在功能是不可同日而語的。比如，沒有房子，沒有辦法落戶口。沒有辦法落戶口，集體戶口的年輕人，不能生孩子，孩子無法正常上學。沒有戶口本，生活中到處都是不便。　豪宅的租價比也許會決定房地產的價格。窮人家的剛性需求是硬碰硬的，就是房價漲到天上，老百姓也要買。

 

長期的低利率。中國現行的利率政策很像 2001 年美國格林斯潘時期的政策。 長期的低利率會刺激地產價格惡性膨脹。 目前上海外國人購房的商業貸款隻有 3-4% 的利息。 上海的房價相對全國而言，並不是很高。 而且目前為止，全國和上海北京房價的聯動性很強。 要漲大家漲，要跌大家跌。 顯示了宏觀基本麵是漲跌的控製因素，而不是某個城市的地域特征。

中長期的風險有這麽幾個：如果光看土地的供應和新房蓋的速度。上海和北京一樣是沒有天然的地理限製的，城市可以無限擴張。房價最終會下來才是。　可是目前為止人口的增長總是比房子的供應要高一步。 但是人口紅利最終會被消耗掉。 如果單看上海，人口紅利今年正好消耗完（附件）。 由於外地人口的湧入，人口紅利可能還會持續一段時間。 但總會有結束的那一天。

 

通貨膨脹。 通貨膨脹總是會來臨的。 現在票子已經發出去了。 總有一天會顯示在商品價格上。 等到通貨膨脹來臨的時刻， 房地產不是大家想象的那樣會水漲船高。 央行會調整利率控製通貨膨脹，房價會因為銀根收緊和利率調高，應聲而落。 利率如果是 15% ，有幾個人能買得起上千萬的房子。

所有的理論分析都擋不住一個最重要的因素。 人氣。 你可以把所有的宏觀因素做成最完美的數學模型。 但是無法計算人心和投機心理下的衝動。 在中國和亞洲，因為價值取向的單一，炒作某種商品的時候， 都會一直到不可思議的高度才罷休。 當年的君子蘭、猴年郵票。 最近的 6000 點股票，都是很好的例子。 上海的房價現在是高於基本麵的支撐。 但是還遠遠沒有到達不可思議的高度。 現在已經無人相信房價會跌。 上海的房價正以不可阻擋的勢頭，朝那個光輝的頂點奔去。

 

( 待續 )

 

附件：

 

 

 

上海市曆年人口出生數量 (1974~1991)
年份	出生人口	預計平均初婚時間
1974	98500	2000
1975	101400	2001
1976	110400	2002
1977	117200	2003
1978	123600	2004
1979	137600	2005
1980	143100	2006
1981	193800	2007
1982	216800	2009
1983	178000	2010
1984	163800	2011
1985	154300	2012
1986	177500	2013
1987	190200	2014
1988	165300	2015
1989	159100	2016
1990	131200	2017
1991	100800	2018

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• 回複：上海房價朝不可思議的高度奔去 (2) -DrunkCrab- ♀  (108 bytes) (723 reads) 09/23/2009 postreply 00:29:11

• 1998年我曾經給我認識的美國的上海朋友們推薦過一個項目 -輕舟重山- ♂  (483 bytes) (1214 reads) 09/23/2009 postreply 06:28:48

• 回複：那我們該如何對策國內的高房價？繼續追捧還是等其下跌？ -njskill- ♂  (60 bytes) (544 reads) 09/23/2009 postreply 08:52:31

• 回複：回複：那我們該如何對策國內的高房價？繼續追捧還是等其下跌？ -ltvo- ♂  (15 bytes) (431 reads) 09/23/2009 postreply 09:09:26

• 下文討論 -BayFamily- ♂  (0 bytes) (104 reads) 09/23/2009 postreply 09:22:58

• 謝謝好文。。 -whiteoak- ♀ 0 bytes) (58 reads) 09/23/2009 postreply 09:40:37

• 我認為沒有時間或精力的，不適於現在投國內新房子。除非 -輕舟重山- ♂  (164 bytes) (457 reads) 09/23/2009 postreply 15:57:57

• 寫得好！有理論有數據有分析，頂！！！ -如山- ♂  (0 bytes) (62 reads) 09/23/2009 postreply 09:38:59

• 謝謝， -BayFamily- ♂  (14 bytes) (36 reads) 09/23/2009 postreply 12:45:24

• 快接著寫,太需要阿貝的指導了~~~ -紫燕- ♀  (0 bytes) (50 reads) 09/23/2009 postreply 09:56:29

• 詩人好。 -BayFamily- ♂  (0 bytes) (26 reads) 09/23/2009 postreply 12:45:50

• 回複：上海房價朝不可思議的高度奔去 (2) -hqzhu123- ♀  (241 bytes) (568 reads) 09/23/2009 postreply 10:41:27

• 世茂濱江前麵要起一排房子，把江景全擋了 -BayFamily- ♂  (27 bytes) (299 reads) 09/23/2009 postreply 10:58:53

• his is on top floors, maybe ok -hqzhu123- ♀  (74 bytes) (157 reads) 09/23/2009 postreply 11:13:57

• 現在已經無人相信房價會跌 - so true! -flying_bird- ♀  (105 bytes) (474 reads) 09/23/2009 postreply 12:01:04

• 是的。尤其是“蝸居”這樣的電視劇煽動之下。 -BayFamily- ♂  (0 bytes) (84 reads) 09/23/2009 postreply 12:43:48

• “蝸居”基本上可以算作是"恐怖片"了。 -相見不如懷念- ♀  (0 bytes) (44 reads) 09/24/2009 postreply 19:38:07

• 快手好文！偶覺得明年上海房價會跌 -托尼福- ♂   (553 bytes) (750 reads) 09/23/2009 postreply 12:10:40

• 我看還是利率 -BayFamily- ♂  (96 bytes) (321 reads) 09/23/2009 postreply 12:42:47

• 利率是其次，首先是政策 -托尼福- ♂  (917 bytes) (390 reads) 09/23/2009 postreply 13:03:11

• ZT:揭秘中國高價房的內幕 - 必讀！！！ -WLP- ♀  (11936 bytes) (711 reads) 09/23/2009 postreply 12:18:36

• 回複：ZT:揭秘中國高價房的內幕 - 必讀！！！ -行者1000- ♂  (88 bytes) (132 reads) 09/25/2009 postreply 09:48:20

• 道理是有, 但似乎這個套也下的太大了點. 照次下去, 用不了兩年 -行者1000- ♂  (110 bytes) (156 reads) 09/25/2009 postreply 09:57:44

• 投資渠道有限是個原因 -sisbio- ♀  (359 bytes) (315 reads) 09/23/2009 postreply 13:07:22

• 而且國內樓市也成了養老和教育的投資替代品 -托尼福- ♂  (156 bytes) (251 reads) 09/23/2009 postreply 15:22:17

• 感覺戶口已經不是很重要了. 北京是隻要父母有一方有 -789325- ♀  (118 bytes) (329 reads) 09/23/2009 postreply 15:37:52

• 豪宅's price -it888- ♀  (343 bytes) (345 reads) 09/24/2009 postreply 08:53:59

• 誰都知道中國資產不可能和美國一樣值錢 -新葉子- ♀  (102 bytes) (336 reads) 09/25/2009 postreply 02:58:39

• 回複：上海房價朝不可思議的高度奔去 (2) -南沙農民- ♀  (68 bytes) (90 reads) 09/28/2009 postreply 04:47:42