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美國房產市場何時見底

(2008-01-10 12:37:04) 下一個

美國房產市場何時見底

by Bayfamily

房地產價格下滑，次級貸款還會困擾市場一段時間。自住需求者，特別是第一次購房者，紛紛持幣待購。小地主見風使舵，進港休息，不敢入市。大地主躍躍欲試，尋找bargins和好的deal，爭取做個value investor。 當然也有幸災樂禍的，一副“I told you"的樣子。 芸芸眾生，無論是誰大家都關心市場何時到底。

常見的報刊雜誌上專家的意見是“估計要一兩年”，“我看要兩三年”，“2011底可見反彈”，”這是曆史上最糟糕的一次，我看要2015年“。諸如此類。大家通常的方法就是把過上一個周期的數據拿到今天來比對。 上一個周期是五年，這個周期估計也是五年。 其實心裏，沒人知道什麽時候是底。

房地產投資和股市不同。 對於股市而言， 股價飛漲都集中在非常有限的幾天。 比如S&P在過去三十年的投資回報是12%， 但如果你錯過漲幅最大的10天，回報就好降到 7.10%. 錯過最好的40天，你的回報就降低到1.60%.

這就決定了投資股市, 要長期滿倉，要dollar average,不能耍小聰明打時差，time market, 四處挪動資金。因為一旦一腳踩空，無處可補。

這點我在2000年網絡泡沫的時候深有體會。 當時我不明白，股市明明是風雨飄搖，眼看著要全盤崩潰，為什麽所有的基金幾乎全部是滿倉。難道是基金經理們比我還傻嗎？不是的，不是他們傻，除非是hedge fund, 長線投資的原則就是要滿倉。

回到房地產， 附件上是過去四十年美國房價的逐月漲跌幅。長期年漲幅是6%的樣子，如果你去掉最好的12個月，漲幅還是6%， 去掉最好的24月，漲幅微降到5.7%。 所以對於地產的長線投資者，抄底不重要，因為市場一旦開漲，會漲上很多年。但是防止被套住很重要，如果你能避免最壞的24月，你的年回報可以提高到7%。這就是我以前說的，不漲不買，一漲大買特買。

研究市場的動態，除了經濟的基本麵，人氣最重要，搞清楚大眾的思維方式和情緒，才能把握市場動態。曾經有人下跌市場下，大眾的mood歸為這樣幾個階段。

anger, denial, bargaining, depression and acceptance.

房地產也不例外，從這個壇子裏，可以看見大眾心理的一些彌端。

首先是Anger，前一陣子有人憤怒地髒話連篇，威脅要去法院去告表版主。投機失敗，憤怒，埋怨他人的情緒是可以理解的。

接著是Denial. 大多數的Denial是沉默的，不然就不叫denial了。但還是能看見一些denial，有人堅持灣區的房價依舊堅挺。盡管這是事實，但心理上說這樣的話，還是有自我安慰的味道。 我權且把他歸為denail.
Bargaining, drepession, acceptance. 我基本上現在還沒有看到，bargaining似乎開始有一點點。可見現在還在早期，看來地產下跌的路還很漫長。最後一步acceptance很重要。 就是要等到大家都認為地產不是什麽好的投資，房價天生就是應該下跌的時候，人們對於房價地產漠不關心的時候。 那時候，房價才是真正到底了。

何時那日來臨？ 我不知道，一年，兩年，三年，五年，十年。 都有可能。底部象愛情一樣，等到降臨的時候，你就知道了。 反正今天還很遠，長線的投資者，安心存CD吧。

附件：全美逐月平均房價

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• 機會是因人而異的,你自己要設計一下你要什麽機會, -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (56 bytes) (67 reads) 1/10/08 
• OK, thanks! -Mom3- ♀ 給 Mom3 發送悄悄話 Mom3 的個人博客首頁 (0 bytes) (9 reads) 1/10/08 
• 42,淹死的都是會水的. -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (10 reads) 1/10/08 
• 是的。丁丁同誌。 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (15 reads) 1/10/08 
• good point! -蘆葦蔥蔥- ♀ 給 蘆葦蔥蔥 發送悄悄話 蘆葦蔥蔥 的個人博客首頁 (0 bytes) (11 reads) 1/10/08 
• 4242 -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (4 reads) 1/10/08 
• Good points!!! -Mom3- ♀ 給 Mom3 發送悄悄話 Mom3 的個人博客首頁 (0 bytes) (10 reads) 1/10/08 
• 哈哈，還是說CD好的人多吧。 -老周- ♂ 給 老周 發送悄悄話 老周 的個人博客首頁 (126 bytes) (241 reads) 1/10/08 
• CD, Bond investors don't know what they are missing -zengjp- ♂ 給 zengjp 發送悄悄話 創建自己的博客 (59 bytes) (107 reads) 1/10/08 
• 哈哈 -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (9 reads) 1/10/08 
• 像我這樣不懂股票的當然也沒其他選擇啊 -蘆葦蔥蔥- ♀ 給 蘆葦蔥蔥 發送悄悄話 蘆葦蔥蔥 的個人博客首頁 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• 各位也差不多。 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (52 bytes) (60 reads) 1/10/08 
• 這麽多人說好，也許就該不好了。哈哈。 ：） -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (3 reads) 1/10/08 
• CD is for emergency use only. -U6D3- ♂ 給 U6D3 發送悄悄話 U6D3 的個人博客首頁 (61 bytes) (61 reads) 1/10/08 
• agree. -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (8 reads) 1/10/08 
• 謝貝兄新作！看來阿貝看不起cash flow哈，不符合 -拋玉引磚- ♂ 給 拋玉引磚 發送悄悄話 創建自己的博客 (41 bytes) (146 reads) 1/10/08 
• 不是看不起cash flow -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (101 bytes) (271 reads) 1/10/08 
• 沒錯。說不定等彎曲有了cash flow的房子後就是底了 -拋玉引磚- ♂ 給 拋玉引磚 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (24 reads) 1/10/08 
• If this happens, for sure it's bottom -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (0 bytes) (11 reads) 1/10/08 
• 恐怕等不到就是了。 -cultuslake- ♂ 給 cultuslake 發送悄悄話 cultuslake 的個人博客首頁 (0 bytes) (18 reads) 1/10/08 
• Then unemployment and backrupcy rates will be high. -Sunron- ♀ 給 Sunron 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (12 reads) 1/10/08 
• Great article, as always! -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (0 bytes) (11 reads) 1/10/08 
• 一沒留神，怎麽退位了？ -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (12 reads) 1/10/08 
• 不漲不買，一漲大買特買。---- Totally agree! -蘆葦蔥蔥- ♀ 給 蘆葦蔥蔥 發送悄悄話 蘆葦蔥蔥 的個人博客首頁 (0 bytes) (40 reads) 1/10/08 
• Totally your style! :-) -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• 懶人的懶辦法 :-) -蘆葦蔥蔥- ♀ 給 蘆葦蔥蔥 發送悄悄話 蘆葦蔥蔥 的個人博客首頁 (0 bytes) (32 reads) 1/10/08 
• 懶人的懶辦法 -- it sounds a good title for an article. Will you -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (0 bytes) (18 reads) 1/10/08 
• will you work on it? :-) -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (0 bytes) (10 reads) 1/10/08 
• 等到了合適的時機吧 :-) -蘆葦蔥蔥- ♀ 給 蘆葦蔥蔥 發送悄悄話 蘆葦蔥蔥 的個人博客首頁 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• 有效,安全的辦法,...買漲不買跌. -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (18 reads) 1/10/08 
• Good writing. Thanks! -Sunron- ♀ 給 Sunron 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (8 reads) 1/10/08 
• 謝謝 速龍同誌的鼓勵。 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (7 reads) 1/10/08 
• 錯過最壞的40天，你的回報就提高到XX%? -山高月小- ♂ 給 山高月小 發送悄悄話 山高月小 的個人博客首頁 (147 bytes) (213 reads) 1/10/08 
• 不是了，沒有那麽evil. -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (132 bytes) (170 reads) 1/10/08 
• 冒個泡，大頂一下！ -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (30 reads) 1/10/08 
• 石頭好。千呼萬喚始出來。 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (11 reads) 1/10/08 
• 人人都說投壇好，唯有阿貝忘不了；一貼引出千萬頂，熊牛紛紛出洞了。 -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• 人人都說投壇好，唯有石頭忘不了；被人欺負生悶氣，千呼萬喚出來了。 -cultuslake- ♂ 給 cultuslake 發送悄悄話 cultuslake 的個人博客首頁 (6 bytes) (26 reads) 1/10/08 
• 你們兩個為老不尊, 也得罰. 也罰寫貼 -zengjp- ♂ 給 zengjp 發送悄悄話 創建自己的博客 (3 bytes) (16 reads) 1/10/08 
• 嗬嗬嗬、、 -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (8 reads) 1/10/08 
• 嗬嗬嗬、、、湖兄財高八鬥！ -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (13 reads) 1/10/08 
• 問個問題? seller carryback? ballon?都什麽意思? -紫燕- ♀ 給 紫燕 發送悄悄話 紫燕 的個人博客首頁 (0 bytes) (20 reads) 1/10/08 
• 在店裏談吧。 -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• 回複：問個問題? seller carryback? ballon?都什麽意思? -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (267 bytes) (117 reads) 1/10/08 
• 謝謝:) 那2th loan 需要每月還錢給seller -紫燕- ♀ 給 紫燕 發送悄悄話 紫燕 的個人博客首頁 (153 bytes) (72 reads) 1/10/08 
• you make payment to seller based on negotiated term -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (347 bytes) (72 reads) 1/10/08 
• 回答的真專業, 俺再好好學學... -紫燕- ♀ 給 紫燕 發送悄悄話 紫燕 的個人博客首頁 (0 bytes) (10 reads) 1/10/08 
• 哈哈，就抄襲石兄一下。 -cultuslake- ♂ 給 cultuslake 發送悄悄話 cultuslake 的個人博客首頁 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• Wow, 不知石兄和湖兄也是大詩人啊。。 -老周- ♂ 給 老周 發送悄悄話 老周 的個人博客首頁 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• 嗬嗬嗬、、、大濕人？ -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (5 reads) 1/10/08 
• 周兄見笑了。看不下紅樓春夢， -cultuslake- ♂ 給 cultuslake 發送悄悄話 cultuslake 的個人博客首頁 (20 bytes) (25 reads) 1/10/08 
• 石頭好，終於冒泡了~ -蘆葦蔥蔥- ♀ 給 蘆葦蔥蔥 發送悄悄話 蘆葦蔥蔥 的個人博客首頁 (0 bytes) (9 reads) 1/10/08 
• 蘆MM好！ -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (4 reads) 1/10/08 
• 罰石頭寫一篇！ -Mom3- ♀ 給 Mom3 發送悄悄話 Mom3 的個人博客首頁 (0 bytes) (13 reads) 1/10/08 
• 剛給石頭出了個題目... -紫燕- ♀ 給 紫燕 發送悄悄話 紫燕 的個人博客首頁 (0 bytes) (7 reads) 1/10/08 
• 受罰的理由呢？ -小小石頭- ♂ 給 小小石頭 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (9 reads) 1/10/08 
• 要共同致富，不要自己燜聲發財！ -Mom3- ♀ 給 Mom3 發送悄悄話 Mom3 的個人博客首頁 (26 bytes) (26 reads) 1/10/08 
• 頂. -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (3 reads) 1/10/08 
• 有才的貝兄又有大作了，頂！ -cultuslake- ♂ 給 cultuslake 發送悄悄話 cultuslake 的個人博客首頁 (0 bytes) (14 reads) 1/10/08 
• 湖兄好。 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (8 reads) 1/10/08 
• thank you for sharing! -笨企鵝- ♀ 給 笨企鵝 發送悄悄話 笨企鵝 的個人博客首頁 (0 bytes) (12 reads) 1/10/08 
• 領導好。 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (12 reads) 1/10/08 
• I am not a LD in this BBS, 灌水+服務 :-) -笨企鵝- ♀ 給 笨企鵝 發送悄悄話 笨企鵝 的個人博客首頁 (0 bytes) (7 reads) 1/10/08 
• 大頂！ -Mom3- ♀ 給 Mom3 發送悄悄話 Mom3 的個人博客首頁 (0 bytes) (8 reads) 1/10/08 
• 大頂 -zengjp- ♂ 給 zengjp 發送悄悄話 創建自己的博客 (79 bytes) (67 reads) 1/10/08 
• 撻伐同誌的貢獻還是有的，大家 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (201 bytes) (80 reads) 1/10/08 
• agree. -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (7 reads) 1/11/08 
• 好, 等你買的時候我們閉著眼睛跟住就好了... -紫燕- ♀ 給 紫燕 發送悄悄話 紫燕 的個人博客首頁 (0 bytes) (10 reads) 1/10/08 
• 劉翔的速度咱們跟得上嗎？ -拋玉引磚- ♂ 給 拋玉引磚 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (10 reads) 1/10/08 
• 速度不是問題, 利潤小點也沒關係.... -紫燕- ♀ 給 紫燕 發送悄悄話 紫燕 的個人博客首頁 (32 bytes) (34 reads) 1/10/08 
• 怎麽會，送死也的找個墊背的。：） -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (37 bytes) (33 reads) 1/10/08 
• 阿貝,俺可以說點相反的觀點嗎? -大丫- ♀ 給 大丫 發送悄悄話 創建自己的博客 (485 bytes) (596 reads) 1/10/08 
• D! I like your thoughts! -montavista- ♀ 給 montavista 發送悄悄話 montavista 的個人博客首頁 (0 bytes) (9 reads) 1/10/08 
• 說的對。 -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (209 bytes) (190 reads) 1/10/08 
• DDD -Sunron- ♀ 給 Sunron 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (7 reads) 1/10/08 
• 大頂!!!投資股市, 要長期滿倉，要dollar average, -紫海灘- ♀ 給 紫海灘 發送悄悄話 創建自己的博客 (13 bytes) (88 reads) 1/10/08 
• Ding! -U6D3- ♂ 給 U6D3 發送悄悄話 U6D3 的個人博客首頁 (0 bytes) (11 reads) 1/10/08 
• 好久不見了。去年的return如何？ -BayFamily- ♂ 給 BayFamily 發送悄悄話 BayFamily 的個人博客首頁 (0 bytes) (12 reads) 1/10/08 
• 有才有才 -yyii- ♀ 給 yyii 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (7 reads) 1/10/08 
• it took less than 1 year from 買房真經 to cd真經... -tafa- ♂ 給 tafa 發送悄悄話 創建自己的博客 (32 bytes) (162 reads) 1/10/08 
• haha. -thornbird888- ♂ 給 thornbird888 發送悄悄話 創建自己的博客 (0 bytes) (9 reads) 1/11/08 
• Excellent writing. Key is when no body likes RE.... -夢思得- ♂ 給 夢思得 發送悄悄話 夢思得 的個人博客首頁 (0 bytes) (9 reads) 1/11/08 
• Your main idea: 不漲不買，一漲大買特買 that should work -miat42- ♂ 給 miat42 發送悄悄話 miat42 的個人博客首頁 (0 bytes) (15 reads) 1/11/08 
• 回複：美國房產市場何時見底 -DADI_DADI- ♂ 給 DADI_DADI 發送悄悄話 創建自己的博客 (64 bytes) (141 reads) 1/12/08 

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評論
加國的楓葉紅了 2014-05-09 18:58:45 回複 悄悄話 你講得太好了。謝謝你的分享。特別是關於心理分析的五個階段。
summer_rose 2008-01-17 10:40:00 回複 悄悄話 這次經濟危機的猛烈程度別超過1929年就千恩萬謝了。
風娉 2008-01-16 12:47:20 回複 悄悄話 安心存CD?有沒有搞錯?美元一路貶!貶!貶!你叫大家存CD,這可不是什麽好的建議.
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