美國房產市場何時見底 by Bayfamily 房地產價格下滑,次級貸款還會困擾市場一段時間。自住需求者,特別是第一次購房者,紛紛持幣待購。小地主見風使舵,進港休息,不敢入市。大地主躍躍欲試,尋找bargins和好的deal,爭取做個value investor。 當然也有幸災樂禍的,一副“I told you"的樣子。 芸芸眾生,無論是誰大家都關心市場何時到底。 常見的報刊雜誌上專家的意見是“估計要一兩年”,“我看要兩三年”,“2011底可見反彈”,”這是曆史上最糟糕的一次,我看要2015年“。諸如此類。大家通常的方法就是把過上一個周期的數據拿到今天來比對。 上一個周期是五年,這個周期估計也是五年。 其實心裏,沒人知道什麽時候是底。 房地產投資和股市不同。 對於股市而言, 股價飛漲都集中在非常有限的幾天。 比如S&P在過去三十年的投資回報是12%, 但如果你錯過漲幅最大的10天,回報就好降到 7.10%. 錯過最好的40天,你的回報就降低到1.60%. 這就決定了投資股市, 要長期滿倉,要dollar average,不能耍小聰明打時差,time market, 四處挪動資金。因為一旦一腳踩空,無處可補。 這點我在2000年網絡泡沫的時候深有體會。 當時我不明白,股市明明是風雨飄搖,眼看著要全盤崩潰,為什麽所有的基金幾乎全部是滿倉。難道是基金經理們比我還傻嗎?不是的,不是他們傻,除非是hedge fund, 長線投資的原則就是要滿倉。 回到房地產, 附件上是過去四十年美國房價的逐月漲跌幅。長期年漲幅是6%的樣子,如果你去掉最好的12個月,漲幅還是6%, 去掉最好的24月,漲幅微降到5.7%。 所以對於地產的長線投資者,抄底不重要,因為市場一旦開漲,會漲上很多年。但是防止被套住很重要,如果你能避免最壞的24月,你的年回報可以提高到7%。這就是我以前說的,不漲不買,一漲大買特買。 研究市場的動態,除了經濟的基本麵,人氣最重要,搞清楚大眾的思維方式和情緒,才能把握市場動態。曾經有人下跌市場下,大眾的mood歸為這樣幾個階段。 anger, denial, bargaining, depression and acceptance. 房地產也不例外,從這個壇子裏,可以看見大眾心理的一些彌端。 首先是Anger,前一陣子有人憤怒地髒話連篇,威脅要去法院去告表版主。投機失敗,憤怒,埋怨他人的情緒是可以理解的。 接著是Denial. 大多數的Denial是沉默的,不然就不叫denial了。但還是能看見一些denial,有人堅持灣區的房價依舊堅挺。盡管這是事實,但心理上說這樣的話,還是有自我安慰的味道。 我權且把他歸為denail. Bargaining, drepession, acceptance. 我基本上現在還沒有看到,bargaining似乎開始有一點點。可見現在還在早期,看來地產下跌的路還很漫長。最後一步acceptance很重要。 就是要等到大家都認為地產不是什麽好的投資,房價天生就是應該下跌的時候,人們對於房價地產漠不關心的時候。 那時候,房價才是真正到底了。 何時那日來臨? 我不知道,一年,兩年,三年,五年,十年。 都有可能。底部象愛情一樣,等到降臨的時候,你就知道了。 反正今天還很遠,長線的投資者,安心存CD吧。
附件:全美逐月平均房價 1963 | 17200 | 1963 | 17700 | 1963 | 18200 | 1963 | 18200 | 1963 | 17500 | 1963 | 18000 | 1963 | 18400 | 1963 | 17800 | 1963 | 17900 | 1963 | 17600 | 1963 | 18400 | 1963 | 18700 | 1964 | 17800 | 1964 | 18000 | 1964 | 19000 | 1964 | 18800 | 1964 | 19300 | 1964 | 18800 | 1964 | 19100 | 1964 | 18900 | 1964 | 18900 | 1964 | 18900 | 1964 | 19300 | 1964 | 21000 | 1965 | 20700 | 1965 | 20400 | 1965 | 19800 | 1965 | 19900 | 1965 | 19600 | 1965 | 19800 | 1965 | 21000 | 1965 | 20200 | 1965 | 19600 | 1965 | 19900 | 1965 | 20600 | 1965 | 20300 | 1966 | 21200 | 1966 | 20900 | 1966 | 20800 | 1966 | 23000 | 1966 | 22300 | 1966 | 21200 | 1966 | 21800 | 1966 | 20700 | 1966 | 22200 | 1966 | 20800 | 1966 | 21700 | 1966 | 21700 | 1967 | 22200 | 1967 | 22400 | 1967 | 22400 | 1967 | 22300 | 1967 | 23700 | 1967 | 23900 | 1967 | 23300 | 1967 | 21700 | 1967 | 22800 | 1967 | 22300 | 1967 | 23100 | 1967 | 22200 | 1968 | 23400 | 1968 | 23500 | 1968 | 24600 | 1968 | 24500 | 1968 | 25300 | 1968 | 25400 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