一個典型房地產炒家的得意算盤。(ZT)

一個典型房地產炒家的得意算盤。


來源: va_landlord 於 07-06-15 19:24:26


現在房地產市值300萬。貸款200萬。
十年後翻一番，600萬。貸款剩170萬。6% 利率。三十年固定利率。
目前月負$12000(PI)+$3000(TI)+1000(HOA)= $16000
房租$16000.

今後十年內，每年租金漲5%， 月租金，月餘及年餘如下：
2007 16000 0 0
2008 16800 800 9600
2009 17640 1640 19680
2010 18522 2522 30264
2011 19448 3448 41377
2012 20421 4421 53046
2013 21442 5442 65298
2014 22514 6514 78163
2015 23639 7639 91671
2016 24821 8821 105855
2017 26062 10062 120748

每月剩餘租金再投資，按照百分之十的利潤，是二十三萬。以下計算。

2007 $0 $0
2008 $9,600 $9,600 （= 0 * 1.1+9600）
2009 $19,680 $30,240
2010 $30,264 $51,912
2011 $41,377 $74,668
2012 $53,046 $98,561
2013 $65,298 $123,649
2014 $78,163 $149,991
2015 $91,671 $177,651
2016 $105,855 $206,694
2017 $120,748 $237,188

那麽，淨資產是：

600萬-170萬+23萬 = $453萬。

假若用剩餘租金每年再買一棟30萬的房子。前幾年剩餘租金不夠，要用現有房子的淨值或用工資補貼。後幾年用不完。租金與花費持平。那麽。
年份// 買入房價//總市值（所有）//貸款（每棟）//十年後貸款餘額（每棟）
2008 300000 300000 270000 225461
2009 321000 642000 288900 247353
2010 343470 1030410 309123 270826
2011 367513 1470052 330762 295992
2012 393239 1966194 353915 322859
2013 420766 2524593 378689 351878
2014 450219 3151534 405197 382863
2015 481734 3853876 433561 416062
2016 515456 4639103 463910 451644
2017 551538 5515378 496384 489762

十年後貸款總額是最後一欄的總和 = $3,454,700

今後十年投資效益 = $5,515,378 - $3,454,700 = $2,060,677

淨資產是 $600 - $170 + $206 = $636 萬。

可以退休了。