正文
還款？斷供？美國房奴麵臨艱難抉擇
走還是留？隨著房地產市場繼續低迷，越來越多的美國人都在問這個問題。
在好年景裏，斷供是不可想象的。但如今對於30歲的軟件工程師菲格(Derek Figg)來說，這似乎是最好的選擇。
菲格兩年前以34萬美元的價格在鳳凰城(Phoenix)的郊區城市坦佩(Tempe)買了房子。他覺得自己被這套房子套住了。現在他還欠著大約31.8 萬的貸款，但算下來房子的市值已經跌到了23萬甚至還不到。在利與弊之間痛苦地權衡後，他最近決定停止償還貸款，雖然要還還是還得起的。
菲格打算在附近租一套公寓，每個月節省大約700美元。
在房價大幅下跌的亞利桑那、加利福尼亞、佛羅裏達和內華達州，越來越多的人都在考慮 “策略性違約”，也就是甩手不還房貸，但並非出於迫不得已，而是因為他們相信這在財務上對自己最為有利。
Kendrick Brinson/Luceo Images for WSJ
菲格在位於亞利桑那州坦佩的家中標準化的抵押貸款文件都有借款人“承諾”償還所借款項及其利息的條款，一些人也認為，這樣的承諾即使兌現起來不再容易，也還是不應該違背。
喬治城大學(Georgetown University)商業倫理學教授布倫科特(George Brenkert)認為，能夠還款──並且在貸款的性質上沒有受貸款機構欺騙──的借款人負有繼續還款的道義責任。他說，如果美國人都認為他們可以隨便擺脫這種責任，這將給美國經濟帶來災難性後果。
斷供並非沒有風險。提供信用記錄分析工具的Fair Isaac Corp.稱，止贖事件會在消費者的信用記錄上保留7年，可能會讓信用分數（以300分到850分為基礎）最多減去160分。信用分數下降後，汽車貸款和其他貸款的利率可能會高得多，信用卡發行機構也可能收取更高的利息，或者是拒絕發卡。
另外，很多州授予貸款機構不同程度的權限，讓它們沒收抵押貸款違約者的銀行存款、汽車或其他資產。
即便如此，西北大學(Northwestern University)金融學教授薩皮恩紮(Paola Sapienza)說，在止贖房產高度集中的社區，隨著一個人的策略性違約鼓舞其他人也采取這種激進步驟，就會很難防止“瀑布效應”。西北大學和芝加哥大學(University of Chicago)的研究人員在一項研究中發現，高達四分之一的違約案例可能屬於策略性違約。
這種現象背後，是陷入嚴重“負資產”的家庭數量越來越多，也就是所欠貸款超過了房產的當前價值。房地產信息提供商First American CoreLogic估計，有530萬美國家庭的抵押貸款餘額超過其房產市值的20%以上；其中220萬家庭負資產比重超過50%。問題集中在亞利桑那、加利福尼亞、佛羅裏達、密歇根和內華達州。
銀行界警告，它們可能會對策略違約者采取強硬措施，通過法律途徑追索他們的其他資產。摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)發言人凱利(Thomas Kelly)說，如果人們有困難，我們會努力減少他們的還款，但如果人們有能力償還，那麽我們有讓他們償還欠款的財務責任。
違約者麵臨的另一個風險是，銀行可能會把追索權出售給催收機構和其他公司，這些公司有可能在止贖後最長20年的時間裏向借款人討債。這類威脅似乎讓一些借款人猶豫了。裏士滿聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Richmond)最新研究發現，在抵押貸款放貸機構不能追索其他資產的情況中，相比可以追索其他資產的情況，負資產借款人的違約可能性要高出20%。
在鳳凰城的另一個郊區城市梅薩(Mesa)，低房價等因素正在誘惑那些可能在其他房產上違約的買房人。德拉普(Christina Delapp)在7月份用4.9萬美元現金買了一套止贖房。她說，她在坦佩擁有另外一套房產，欠款31.2萬美元；如果不能在未來幾個月以超過這個欠款數額的價格把房子賣掉，她就將斷供。
德拉普已經失業18個月。她表示，買新房是她生存戰略的一部分。她說，我感覺非常幸運，不管我的信用會遇到什麽問題，我們畢竟已經製定了能夠製定的最好避險計劃。
菲格說，在貸款上違約是他一生中所做過的“最艱難的決定”。他擔心，如果碰上失業，他將被束縛在一套賣了都還不上貸款的房產裏，到其他地方找工作的能力就會受限製：我搬到哪裏都不行，不能搬出這個城市，這是一種非常局促的處境。菲格預計，搬到公寓後每個月會省下700美元。他計劃把這部分錢存進自己的儲蓄賬戶裏，並說自己願意在未來五年左右的時間裏租房住。
菲格說，貸款機構在繁榮時期接受可疑的評估結果，負有“操縱”房地產市場的罪責。他說，我掂量了所有的情況後，晚上就能安心睡覺了。
走還是留？隨著房地產市場繼續低迷，越來越多的美國人都在問這個問題。
在好年景裏，斷供是不可想象的。但如今對於30歲的軟件工程師菲格(Derek Figg)來說，這似乎是最好的選擇。
菲格兩年前以34萬美元的價格在鳳凰城(Phoenix)的郊區城市坦佩(Tempe)買了房子。他覺得自己被這套房子套住了。現在他還欠著大約31.8 萬的貸款，但算下來房子的市值已經跌到了23萬甚至還不到。在利與弊之間痛苦地權衡後，他最近決定停止償還貸款，雖然要還還是還得起的。
菲格打算在附近租一套公寓，每個月節省大約700美元。
在房價大幅下跌的亞利桑那、加利福尼亞、佛羅裏達和內華達州，越來越多的人都在考慮 “策略性違約”，也就是甩手不還房貸，但並非出於迫不得已，而是因為他們相信這在財務上對自己最為有利。
Kendrick Brinson/Luceo Images for WSJ
菲格在位於亞利桑那州坦佩的家中標準化的抵押貸款文件都有借款人“承諾”償還所借款項及其利息的條款，一些人也認為，這樣的承諾即使兌現起來不再容易，也還是不應該違背。
喬治城大學(Georgetown University)商業倫理學教授布倫科特(George Brenkert)認為，能夠還款──並且在貸款的性質上沒有受貸款機構欺騙──的借款人負有繼續還款的道義責任。他說，如果美國人都認為他們可以隨便擺脫這種責任，這將給美國經濟帶來災難性後果。
斷供並非沒有風險。提供信用記錄分析工具的Fair Isaac Corp.稱，止贖事件會在消費者的信用記錄上保留7年，可能會讓信用分數（以300分到850分為基礎）最多減去160分。信用分數下降後，汽車貸款和其他貸款的利率可能會高得多，信用卡發行機構也可能收取更高的利息，或者是拒絕發卡。
另外，很多州授予貸款機構不同程度的權限，讓它們沒收抵押貸款違約者的銀行存款、汽車或其他資產。
即便如此，西北大學(Northwestern University)金融學教授薩皮恩紮(Paola Sapienza)說，在止贖房產高度集中的社區，隨著一個人的策略性違約鼓舞其他人也采取這種激進步驟，就會很難防止“瀑布效應”。西北大學和芝加哥大學(University of Chicago)的研究人員在一項研究中發現，高達四分之一的違約案例可能屬於策略性違約。
這種現象背後，是陷入嚴重“負資產”的家庭數量越來越多，也就是所欠貸款超過了房產的當前價值。房地產信息提供商First American CoreLogic估計，有530萬美國家庭的抵押貸款餘額超過其房產市值的20%以上；其中220萬家庭負資產比重超過50%。問題集中在亞利桑那、加利福尼亞、佛羅裏達、密歇根和內華達州。
銀行界警告，它們可能會對策略違約者采取強硬措施，通過法律途徑追索他們的其他資產。摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)發言人凱利(Thomas Kelly)說，如果人們有困難，我們會努力減少他們的還款，但如果人們有能力償還，那麽我們有讓他們償還欠款的財務責任。
違約者麵臨的另一個風險是，銀行可能會把追索權出售給催收機構和其他公司，這些公司有可能在止贖後最長20年的時間裏向借款人討債。這類威脅似乎讓一些借款人猶豫了。裏士滿聯邦儲備銀行(Federal Reserve Bank of Richmond)最新研究發現，在抵押貸款放貸機構不能追索其他資產的情況中，相比可以追索其他資產的情況，負資產借款人的違約可能性要高出20%。
在鳳凰城的另一個郊區城市梅薩(Mesa)，低房價等因素正在誘惑那些可能在其他房產上違約的買房人。德拉普(Christina Delapp)在7月份用4.9萬美元現金買了一套止贖房。她說，她在坦佩擁有另外一套房產，欠款31.2萬美元；如果不能在未來幾個月以超過這個欠款數額的價格把房子賣掉，她就將斷供。
德拉普已經失業18個月。她表示，買新房是她生存戰略的一部分。她說，我感覺非常幸運，不管我的信用會遇到什麽問題，我們畢竟已經製定了能夠製定的最好避險計劃。
菲格說，在貸款上違約是他一生中所做過的“最艱難的決定”。他擔心，如果碰上失業，他將被束縛在一套賣了都還不上貸款的房產裏，到其他地方找工作的能力就會受限製：我搬到哪裏都不行，不能搬出這個城市，這是一種非常局促的處境。菲格預計，搬到公寓後每個月會省下700美元。他計劃把這部分錢存進自己的儲蓄賬戶裏，並說自己願意在未來五年左右的時間裏租房住。
菲格說，貸款機構在繁榮時期接受可疑的評估結果，負有“操縱”房地產市場的罪責。他說，我掂量了所有的情況後，晚上就能安心睡覺了。
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