警惕房價下跌或引發血案 (ZT)

黃祖斌律師文集 > 房地產評論 2006-11-19 |

警惕房價下跌或引發血案

標簽： 房價 宏觀調控

去年年末，胡戈的一個《一個饅頭引發的血案》，讓我笑得非常之愉快，甚至都忘了上次如此開心是什麽時候的事情了，也許在上世紀了。看完之後，狀態非常好，寫下《買房人：可憐之人，必有可恨之處》（可在網上搜索），主要觀點是中國普通老百姓在低工資（勞動力供大於求，自然不值錢）、高房價之下，活得比較鬱悶，可是不顧自身條件，自甘引頸就戳（就是伸長了脖子讓刀砍），非要往高房價這個火坑裏跳，則雖然可憐，卻也可恨。

一個饅頭都可以引發血案，則目前高高在上，銷售困難的房價，更可能引發血案。今天說說炒房人的風險。

商界奇人，華人首富李嘉誠，其房地產投資是非常成功的。毛澤東說：真理總掌握在少數人手裏。個人相信，李嘉誠是深諳房地產市場的規律的。這裏要提到李嘉誠的一句話：房子上漲的時候，不一定會死人；而房子下跌的時候，卻一定會死人。如果房價下跌會死人，大多是一些盲目的炒房人，也有少數舉巨債買下房產，收入不足以還房貸，價格下跌後淪為“負資產”，甚至是“百萬負翁”的可憐蟲。

中國投資渠道比較單一，銀行存款雖然沒有風險，可是收益實在太低。當房地產連續上漲後，形成令人目眩的財富效應，令無數貪財之心怦然而動，於是各種資金如蒼蠅一樣飛向房地產這塊臭肉。聞道有先後，術業有專攻；隔行如隔山；看人挑擔不累；站著說話不腰疼。任何一件事情，一個行業，都有其獨特的規律，要做得好，做得成功，就一定要有超出一般人的技能，而這種技能不可能從天上掉下來，是建立在努力和靈感之上的，靠好運氣做出正確的判斷和操作的，是極少數人。馬克思說：對科學來不得半點虛假。對投資這件事情也一樣，要有極端嚴肅認真的態度，如果抱著碰碰運氣，玩一玩，後果多半不妙。

投資股市的人，永遠都是少數人賺錢，不管是中國還是外國，不管是熊市還是牛市。而房地產，不要以為有不少人買的房子漲價了，甚至漲幅驚人，就是賺了錢。可是在沒有賣出收到現金之前，都是賬麵富貴，黃粱熟了，可能不過是貓咬屎泡-----空歡喜，竹籃打水-----一場空罷了。一隻股票，可能一年之內換手100%是非常正常的，一周100%換手，相當於全部股票都賣了一次都是有可能的。而房產，交易時間長，稅費較多，成交也遠不如股票活躍，一個地方內所有的房子一年內都平均賣了一次是不可想象的。也就是說，要賣出房子取得現金是不容易的。北京有個房產中介公司，曾隨機查看了客戶的買賣房記錄，發現其實90%的人賣房是虧損的。房地產市場是社會經濟生活中的大事，所以國家也會對房地產陸續出台調控政策，所以有些炒房人會發現，自己想賣出，也會逐漸變得困難。比如以前賣二手房是不要交營業稅的，現在則不超過兩年賣房，全額征收5%的營業稅；最近又要出台20%的個人所得稅。這種政策就是關門打狗。

有經驗的人做事都比較謹慎，沒有經驗的人往往比較盲目。中國不少地方，其實真正形成房地產市場，還不到十年，因為以前都是單位分房。這十年，還沒有經曆一次下跌的過程，眾多炒房人，並沒有慘痛的教訓，甚至都沒有聽說過。當年海南（有的房子據說從10000多元跌到800元）、廣西北海、廣東惠州等地房地產泡沫破滅隻是局限在非常小的區域。難道一定要吃一塹才能長一智？在大多人沒有風險意識的情況下，房價一路走高，早就高於正常的收入水平。難道能一直這樣漲下去？有哪種商品可以永遠上漲？

目前市場上關於房地產的各種信息互相矛盾（如北京市統計局和國家統計局對北京房價的漲幅統計居然一個是17%，一個是7%；還有關於空置率等各種數據），比較難於得到真正的信息。作為開發商，可以選擇公正或是不公布真實的信息，也可以選擇在何時公布，甚至有可能故意公布不真實的信息，要麽隱瞞真實信息。比如在2004年末時，某地的一些樓盤，被一些明顯是虛假姓名（如“A”，甚至隻是一個標點符號）的人買走，買房人買不到。但是卻可以在房產中介裏買到，當然價格已經大幅漲高。炒房人的力量其實還是比較小的，處於弱勢地位，這種情況下，據以做出投資判斷的信息如果不準確，能有預期的投資效果嗎？

炒房人炒房是完全合法的，但是對市場的健康畢竟是個良性腫瘤。在國際上，大約有一個炒房比率的警戒線，記得是15%。因為一旦房地產價格下跌，原來準備持房待漲的賺錢預期就成了泡沫，這些炒房人會拋售現房，對下跌的房地產市場無疑是雪上加霜。另外國際上還有一個房屋空置率的警戒線，好象是10%，中國是26%，已經遠遠超出，這同炒房比率一樣，在房市形成下跌的預期之時，就是一顆定時炸彈，警戒線之下，市場才有能力承受這種爆炸力。作為國際化大都市的紐約市，也是有75%的房產被本地人買下，現在全國房價漲得比較快的城市，是多少房子被外地炒房人不以居住為目的買下呢？

之所以說炒房人比自住買房人更難承受下跌的損失，是因為很多炒房人都是借款買房，借資金杠杆放大了風險，房價漲，收益可以成倍增長，同樣，房價跌，損失也成倍增加。這種損失有多少人能承受得了。所以說房價下跌一定會死人。
李嘉誠生活在香港，還說這樣的話，當然是因為香港有人因為此事而成為血案的犧牲品。香港有個人破產製度，就是如果個人不能償還債款，可以申請破產，不再償債，不過不得過奢侈的生活，隻能維持基本的生活條件。這樣的製度下還要自殺，那麽沒有個人破產製度，有債要還到死的大陸，當成為負資產，對有“無債一身輕”傳統思想的中國人，是多大的壓力？能不能承受？

人非常容易受到周圍環境的影響，造成投資的操作衝動。投資大師，世界第二首富，巴菲特說：世界上根本不存在什麽股市，如果說有的話，也是讓受過高等教育的人犯錯誤的地方。當房地產穩定上漲，形成上升通道，就開始吸引投資客，漲得越高，投資客越多，一方麵接受了上漲的預期，另一方麵，榜樣（已經賺錢的炒房人）的力量是無窮的。王侯將相，寧有種乎？別人賺錢，我為什麽不能？越來越多的炒房人加入，越來越多的資金有取得利潤的需求，這種需求自然越來越不能被滿足。最後會發生什麽結果呢？人一定要在周圍的狂熱中保持冷靜，否則可能認同非常荒唐的事，也給自己造成巨大損失。當年荷蘭的鬱金香泡沫，鬱金香的球莖比鑽石還要貴，當一個剛到荷蘭的水手，不知鬱金香的高價，把船長花3000金幣買來的一盆球莖當菜一樣煮熟後吃下後，這個消息被人們得到，人們才紛紛反思鬱金香的真實價值，第二天，鬱金香價格馬上狂跌，泡沫破滅。有多少人能冷靜地客觀看待目前的房價？

這裏想對炒房人說：人生有兩大悲劇，一是炒股被套成了股東，二是炒房虧損又賣不出去成了房東；人生也有一大喜劇，就是泡妞成了老公。你炒房有承受損失的心理準備嗎？你了解房地產市場嗎？任何一個市場，怎麽可能大多人賺錢呢？你有足夠的信心和條件成為賺錢的少數人嗎？