柞裏子：《美國風·生活瑣談之三》（3）
人各有夢。有人夢發財，有人夢出名，有人夢娶婦，莊周夢蝴蝶，漢文帝夢登天。在中國最為人所熟悉的夢莫過於“黃梁夢”或“南柯夢”，兩夢講的都是士宦一場空。美國人所津津樂道的所謂“美國夢”(“American dream”)卻同居者有其屋有關。在美國，人人都想做房東，沒人願意當房客。說來理由很簡單，繳納所得稅時，因買房借貸而付的利息可以從收入中扣除不必納稅，而房租卻不能。買房屋最普通的貸款方式是三十年定期分期付款，前幾十年支付的款額中的絕大部份都是利息而非本金。因此，因借貸而在納稅上帶來的節省絕不是可以隨便忽略的一筆區區小數。
為什麽政府的稅收法左袒房東而歧視租戶呢?政府希望人相信的說法是，利息是額外開支，對利息上稅是不合理的。稍有經濟學常識的人都會知道這純屬無稽之談。凡是從你錢包裏流出去的錢，無非是開支，不論是利息還是租金都沒什麽兩樣。早幾年買車借貸利息也可以免稅，因而利息與租金不同之謬論還頗能迷惑一般人。在裏根總統任上發生一次稅收改革，結果之一是取締買車借貸利息的免稅。利息與租金不同之說難於自圓其說，遂不大聽人說起了。
另一說則聲稱建築業是美國經濟的支柱，對買房借貸利息免稅有助於經濟發展。這一說言之成理，卻不符合事實。美國的經濟是建立在市場經濟學說的基礎之上的，市場經濟學的特點之一，就是各行各業的興衰生滅聽其自便。由政府出麵支持某些行業的主張是新近才有人提出來的，而買房子借貸利息免稅卻是由來已久的慣例。再說，這種新出現的經濟主張在美國並沒有成為主流或被廣泛接受。美國政府如果當真要支持美國經濟支柱的發展，就不會在同為經濟支柱的汽車工業最不景氣的時候取消買車借貸利息的免稅權了。稅收法左袒房主的真正原因，其實是政治的，而不是經濟的。在稅收法製訂之初，隻有有產者才有發言權。由房東製訂的法案如果不左袒房東，而左袒租戶，那才是咄咄怪事。
如今雖說沒有財產的人也有了投票權，但大多數人都擁有房產。根據《美國日報》的報導，百分之七十左右的白人家庭和百分之四十左右的黑人家庭擁有自己的房子。黑白人種大約各占美國人口總和的百分之十和百分之八十五。如果《美國日報》的統計數字可信，那麽，大約百分之六十五左右的美國家庭是房主而不是租戶。換言之，大多數美國人都是這種稅收法的受益人，自然也就無須問其是否合理了。
“房主”一詞可能會引起一點誤會，因為在美國買房子大都是通過抵押貸款方式購買。沒錢的人買房子非貸款不可，有錢的人也照借不誤。原因在於抵押貸款因有抵押之故，利息相對較底，借錢買房而把手頭上的錢拿到別處去投資，往往是有利可圖的良策。近來有些人從台灣來，用大把的現鈔買房子，一方麵固然顯示出有錢，另一方麵也顯示出對如何在美國撈錢一竅不通。所謂抵押貸款，就是用借貸之款項所購得的房屋作為借貸的抵押，借方若不能償清債務，貸方就有權將房產出售以抵債。因此，就法律的意義而言，貸方才是真正的主人。多年以來，房屋抵押貸款隻有三十年定期定利率一種方式。在卡特總統任內，三十年定期利息高達令人望而生畏的程度，不僅使卡特連任的希望泡湯，也使浮動利率貸款的方式應運而生。爾後陸續出現十五年定期定利率，以及種種浮動利率的變種。但至今三十年定期定利率仍是房屋抵押貸款的主流。
也許有人會以為，如果而立之年買下一幢住宅，耳順之年就會還清債務，成為房屋的真正主人了。其實卻不然。因為美國人平均四年一換房，一生一世買賣住宅不知凡幾，往往過了從心所欲之年仍然一身房債。換房如此頻繁的原因之一，是應了中國人“水往低處流，人往高處走”這句俗話。就業成家伊始，買所僅蔽風雨的陋室；數年之後，收入增加，積蓄增多，遂棄舊居如舊履，喬遷新宅。如此這般一而再，再而三。原因之二，是大凡在大公司任職的人，少不得被公司支來支去，各州周遊。倘若拒遷，輕則小鞋上腳，重則飯碗脫手。倘若欣然就道，公司會補貼因搬遷而造成的經濟損失，而且升遷有望。套用一句陳腐的政治俏皮話，就是“胡羅卜加大棒”，因而極少有人能不乖乖兒就範。蔽宅對麵的鄰居遷來不到半年，屋外就豎起出售的牌子。房主沒耐何地告訴我，他在某公司工作的十五年間，被公司搬遷了十二次。
美國的住宅大致說來可分為三類。最普遍的一類稱之為“single house”，即不與鄰居共牆的房子，也就是國內時下所謂“花園洋房”。說“花園”是過份美化了，隻能說有個院子，院子裏種不種花就不一定了。即使有花，其規模和格局一般說來也去花園遠甚。而所謂院子，也不是北京的四合院那種院子，隻不過是房子四周的一塊空地，很少有用圍牆圈起來的。用籬笆築成的後院倒很普通，一般都隻有兩三尺高，大都是為防止狗跑出去闖禍而設。七八尺高的籬笆也有，大都是當街的房子，用來隔音，或是因為院子極小，沒有一道高的籬牆，前後相鄰的房子就會一眼望穿。數棟連在一起，各棟自有其門戶的房子稱之為“town house”，其中僅兩棟相連的又稱之為“duplex house”。顧名思義，“town house”本來指城裏的房子，現在卻多見諸郊區。第三類稱之為“condominium”，簡稱之曰“condo”。從建築式樣上來看，“condominium”同“apartment”沒有區別，不同的隻是“condominium”指分層出售者，“apartment”則專指出租者而言，兩者都相當於中國的單元樓房。除去以上三類之外，尚有所謂“mobile house”，直譯成中文，就是“可移動房屋”。英文原意也是這個意思，不過，如今事實上是指在工廠蓋好，由大卡車拖來，一經安裝妥當，也就不能再動的簡易住宅。這種房子結構差，與地基的銜接也欠牢靠。美國中西部時有龍卷風，遇上龍卷風時，mobile house往往被連根拔起，撕得粉碎。結構最牢固的自然是鋼筋框架結構的高層樓房，這類房屋大都集中在大城市的繁華地段。其次是磚房，磚房也大都在城裏，而且大都是七、八十年以上的老房子。四、五十年以前，這些城裏的磚房子有過一度風光的日子，如今市區內的住宅區大都淪落凋零得不成樣子。近幾十年建造的住宅大都是木架結構的，而且大都在郊區。木架結構的房屋的牆，不過是在木架兩邊各釘上一塊灰板，兩塊灰板中間夾一層塑料纖維材料。木架承重，塑料纖維保溫，灰板既起加固作用，也構成牆的立麵。灰板的表麵是一層紙，紙不防水，所以，內牆的灰板之外需再抹一層以石灰為主的灰泥，灰泥之上再塗油漆。說“油漆”，是借用固有的中文詞匯，實際上美國的室內“油漆”既不是油也不是漆，而是一種水質的塗料。未幹之前一洗即掉；既幹之後基本上不怕水灑。外牆之外，則加砌一層單磚或是加釘一層所謂邊料。十幾年前，邊料無非是木條或鋁板。木條除非是經過特別化學處理，否則，每隔三五年就得油漆粉刷一次。最近幾年來，一種所謂“無須保養”的邊料大行其道，這種邊料是在木料之上鍍一層塑料而製成。質量較差的一種保用十五年，較好的一種保用三十年。高檔住宅往往用磚而不用邊料，普通房屋則大都隻在正麵用磚。
木架結構之所以會取代磚結構而成為美國住宅的主流，其主要原因在於勞動力日益昂貴。蓋一方磚牆所須時間遠較蓋一方灰板牆為多，因而木結構房屋的造價可以大大低於磚結構房屋的造價。不過，影響房屋價格的最主要的因素還不是勞動力，而是地點。凡是搬得動，運得走的東西，因地點的不同而造成的差價必然有限。這限度就是運費，如果差價遠遠超過運費，勢必有人競相把貨物從價廉的地方販到價貴的地方去牟利，從而把價錢拉低。地皮卻是搬不走的，所以，相同的房屋蓋在不同的地點，其價格相去之遠，可以達到令人瞠目結舌的程度。比如，一幢在舊金山值五十萬的房子，若是換到芝加哥，也許能賣到二十五、六萬，若是搬到休斯頓，也許就隻能指望賣十三、四萬。不同地區的收入也可能差別極遠。舉例來說，一份在亞特蘭大市年薪三萬五千美元的工作，若是換到紐約市，就可能會變成六萬。因此，簡單地比較兩地的房價而不考慮收入的差別，不會得出任何有意義的結論。
有鑒於此，美國人對房屋價格作調查分析，往往采取如下方法：如果某地區的中等收入家庭恰好有能力購買該地中等價格的房屋，那麽，該地區的房價指數定為百分之一百；如果隻能買得起相當於中等價格的百分之七十的房屋，則該地區的房價指數為百分之七十；如果能買得起相當於中等房價的百分之一百二十的房屋，則該地區的房價指數為百分之一百二十；其餘以此類推。一九九四年對美國五十個主要城市及其郊區如此這般作一番調查分析的結果，證實加州舊金山一帶的房價最高，其指數為百分之七十。房價最便宜的大城市包括德克薩斯州的休斯頓和達拉斯，佐治亞州的亞特蘭大，和密蘇裏州的聖路易斯，這些地區的房價指數高達百分之一百二十至一百四十。不同地區的房價差是由市場供求關係確定的。美國人大都向往加州陽光，因而加州的房價日見上漲。舊金山灣區南部在五、六十年前本是不值錢的農地，爾後因電腦工業在該地崛起，遂使該地區的房地產價格猛漲。
近二十年來，不少資金從台灣和香港流入加州，其中大部份流入的資金最終變成舊金山和洛杉磯一帶的房產。於是，有些人認為加州房地產價格暴漲的主要原因在於這些從海外流入的華人資金。這種說法立即遭到美國華裔的反駁，指出從海外流入的華人資金僅構成加州房地產生意額中的極小一部份，凡是把加州房地產價格上漲歸咎於從海外流入的華人資金的說法，都不無種族歧視的偏見。論戰雙方都羅列一些數字作為其立論的根據，局外人不清楚這些數字的真實程度，很難判斷究竟哪一說更附合實際的情況。料之以常理，說加州房地產價格上漲的主要原因在於從海外流入的華人資金，恐怕是誇大不實之詞。不過，海外華人在加州的房地產投資肯定不是一個微不足道的數字，對於加州房地產的價格有一定的影響也是不容否認的事實。前幾年美國經濟衰退，東西兩岸尤為嚴重，可是加州房地產的價格隻受到輕微的衝擊，而東北部卻一蹶不振，由此可見，加州房地產生意在相當大的程度上依賴於美國以外的資金。十年前我在加州作過房客，而房東恰好是一位遠在香港的華人，通過其在美國的經紀人在香港遙控其在美國的房地產。六十年代以前，美國對華人的種族歧視十分嚴重，加州的情形尤其糟糕，竟然明文規定華人不得擁有房地產。如果今天加州房地產的價格高得令加州人叫苦連天，真是由於海外流入的華人資金所致，那倒是應了佛教所謂“現世現報”之說。
雖在同一地區，卻在不同地段的房地產，其價格也可以相去甚遠。比如，聖路易斯地區的中等房價在九萬元左右，而某郊區小鎮上的房子的最低價卻是五十萬，而平均價更在一百萬元以上。這種同一地區內的差價是由貧富不同而造成的。有錢人家的住宅區不僅房子大，院子也大；不僅單位麵積的造價高，單位麵積的地皮價格也高。結果不僅是窮人買不起，連中產階級也隻有可望而不可及的份兒。為了保障這種唯富獨尊的局麵，富有的市鎮往往規定房子和院子的大小不得小於一定的麵積，不合規格的房子不許在鎮上建造自然是不在話下，如果有人計劃在這類市鎮附近蓋價格比較低廉的房屋，也勢必會遭到鎮上居民的激烈反對而隻得作罷。在美國，房地產的價格受環境的影響極大，一個本來價錢很高的住宅區，如果在左鄰右舍出現比較便宜的住宅，這個住宅區的房地產就會因而貶值。不言而喻，沒有人願意看到自己的房子貶值，所以，反對在附近興建價錢低廉的房屋的情況極其普遍，並不限於有錢人家的住宅區。
幾年前中國某建築公司在美國佛羅裏達州投資興建一片住宅，以價廉物美相號召，結果引起附近居民的一致反對，就是因為不了解美國的這一國情，犯了美國人的大忌。中國人在美國犯這種錯誤情有可原，令人意想不到的是，連美國地方政府對於美國人的這種唯恐降低自我住宅區身價的心理，有時也會估計不足。三年前某發展商經當地政府批準，計劃在華盛頓市西北郊某地建造一片售價十五萬到二十萬美元的住宅。比鄰的波特馬克鎮的居民群起而攻之，不讓這一計劃付諸實行，理由是二十萬的房子太便宜，與波特馬克鎮平均三十五萬美元的房價不相稱。政府方麵的發言人說，他們知道建造專門賣給低收入家庭的那種廉價住宅會招來麻煩，卻萬萬沒有料到興建十五萬到二十萬元的房子也會遭到反對。
美國的城市本是白人的天下，二次世界打戰結束之後，大量黑人開始湧入城市尋找就業機會。不過，那時黑人基本上在社會上不存在發言權，白人可以合法地把黑人排斥於白人的生活圈子以外。比如，白人的住宅區不容黑人遷入，白人的學校不容黑人就讀，甚至公共汽車，公共廁所也是黑白分離。所以，雖有大量黑人進城，卻還沒有太多的白人出城。六十年代以後，白人從法律上失去了淩駕於黑人之上的地位，不再能在城裏保持一個與黑人完全隔離的生存空間。於是，大量白人開始從市區遷往郊區，把城市留給黑人。美國的白人不都有錢，美國的黑人也不都窮。但是，在美國的黑人和窮人之間劃等號基本上也不錯。因此，把城裏的住宅區留給黑人，也就等於是把城裏的住宅區留給窮人。於是，窮與黑就構成了美國社會所特有的社會問題。美國人稱之曰“inner city problem”，姑且譯為“市區問題”。所謂“市區問題”，可以概括為“三高”，即犯罪率高，失業率高，退學率高。最普遍的罪案包括搶劫、強奸、殺人、吸毒、和販毒。像紐約、華盛頓、達拉斯、洛杉磯，每天都有幾口子死於非命；像費城對岸的堪頓市，失業率高達百分之九十五以上；像芝加哥、波斯頓，中學生的退學率經常徘徊在百分之六十至七十之間。
不久前，有兩件屬於“市區問題”的悲劇因受到新聞界的注意而轟動全國。悲劇之一的主角原本是個流落街頭的黑人，後來被某流浪者收容所收留。不巧，該收容所坐落在一個以白人為主的小鎮上，該流浪漢不堪種族歧視的壓力，時時想回到以黑人為主體的城裏去。某電視台在製作一部有關種族問題的專題節目時，湊巧訪問了這個流浪漢。這個流浪漢在采訪中說他已決心返回市區，雖然這會意味著重新流落街頭，但至少是可以活在自己人中間。豈料就在他返回市區的當天，還沒來得及在街角找個地方打開鋪蓋卷歇腳，就被持槍行劫的“自己人”打死在街頭。悲劇之二的主角是個黑人小學生。學校老師叫學生們各寫一封信給總統，目的本是在練習寫作而已。這個小學生卻在信中憂心忡忡地寫道，他每天都提心吊膽，因為在家門口時時有歹徒發生槍戰，他擔心有一天他會成為流彈下的冤死鬼。就在他這封信寄到總統手上的時候，他當真被街上的流彈打死在自己的家門口。
城裏黑人聚居的地區究竟有多可怕，缺乏切身的經驗，隻能說有過一點邊緣性的感受，那是在芝加哥大學作研究生的時候。芝加哥大學位於芝加哥市南部，地名喚作“海德公園”(“Hyde Park”)，與英國倫頓那鼎鼎大名的海德公園同名，恐怕不是偶然的巧合。據說芝加哥大學的創辦人極為崇拜德國的學製和英國的建築，因而芝加哥大學今天仍有德國學製的遺風，而絕大部份校舍仍是仿英國式的。很可能在模仿英國建築之餘，順手把好聽的英國地名也一起給拐帶了過來。海德公園東鄰密西根湖，出路還算不錯；其餘三麵則均受困於黑人的住宅區。有一年趕上地方選舉，報紙上刊載了一張各選區的平均收入圖。收入中等或中等以上的地區印成紅色，收入中等以下的地區印成綠色。芝加哥市的白人大都居北，黑人大都居南，因而地圖自市中心以南一大片皆綠，唯獨海德公園例外，恰似“濃綠萬枝紅一點”。
海德公園之所以紅，是因為大部份居民是芝加哥大學的教授，美國教授的收入雖不算高，畢竟遠在貧困線以上。海德公園被一條叫做中途道的、相當寬敞的馬路自東向西一分為二。不過，切割得極不均勻，路北寬廣得很，路南則隻有沿中途道而延伸的挾窄的一條。芝加哥大學校園的絕大部份都在中途道以北，而分給我的宿舍卻不巧在中途道以南，與比鄰的黑人區隻有一街之隔。芝加哥大學的人一談到中途道以南，就有如談虎，少有不變色者。我在那裏一住四年倒也還相安無事。料其原因，大概有三。其一，同樓和鄰樓裏住的都是大學裏的研究生，沒有不三不四的人。其二，雖說地處邊緣地帶，畢竟仍是校園的範圍，樓前樓後經常有校警的警車巡邏，大門之外有報警的專用熱線電話，遇有緊急，隻消拿起話筒，校警就會及時趕到。為非作歹之徒犯不上到防範得如此嚴密的地方來自尋煩惱。其三，運氣好。這第三點絕不是開玩笑，我的鄰居就不都如我幸運。樓上的一位鄰居眼睜睜從窗子裏看著他鎖在後院的自行車被跳過院籬的偷車賊連鎖車用的木架一起搬走。兩個鄰樓的女學生午夜時分接伴從圖書館回宿舍，在跨越中途道時被四個持槍的歹徒劫持強奸。更令人不寒而栗的是，這群凶犯居然在做案次日若無其事地到做案地點遊蕩，簡直視做案如家常便飯。可巧老天有眼，讓當時正在案發現場協助警察搜集罪證的一名受害人撞個正著，當即捉拿歸案。
前不久因公去芝加哥，趁便舊地重遊。時隔五載有奇，舊居對麵的黑人區依然一片淒涼，舊居這一邊卻有了一番新景象。圍院子的鐵絲網不僅更新、加高，而且在頂上添了一層代刺的鋼絲圈，看起來儼然像座兵營或監獄。與鄰樓之間本來有一條狹窄的通道，如今被鐵絲網封鎖了。院子北麵的停車場原本沒有遮欄，現在被一人高的鐵絲網四周圈起，出入口修了自動閘門。加強安全措施不能算是壞事，但也絕談不上是什麽好事，如果不是治安進一步惡化了，怎麽會有必要加強治安措施呢?
