初次買房的年輕人應注意的問題(z\'t)

初次買房的年輕人應注意的問題
by california 發貼於 加州陽光 http://bbs.calsunshine.info/sutra9234.html#9234

統計數字顯示，去年二十五歲以下的購房人數從十年前的七十九萬二千人增長到一百五十萬。由於年輕購房者的增加，首次購房者的平均年齡從一九九三年的三十六歲下降到二○○一年的三十一歲。

不過，在低抵押貸款利率的誘惑和房價將上漲的預期之下，一些剛步入工作崗位的年輕人在遠未達到收入高峰的年齡就背上钜額的貸款。因此，《華爾街日報》的專欄作家Terri Cullen表示，如果你有意這麽早就展開如此重大的投資，就需要對一些財務規劃慣例調整，使其最大限度地降低風險。


增強經濟實力是關鍵

年輕人目前可能背負著助學貸款、汽車貸款、信用卡債務或三者中的某一兩種，再加上住房首付、房地產買賣手續費、抵押貸款月供等費用，這種沉重的財務負擔能將你的腰壓彎。因此，應將售樓廣告置一旁，開始增強自己的經濟實力。

首先，你要確定現已背負的債務是否過於沉重，能否再負擔房款。如債務雖沉重，但還不至讓你放棄購房，下一步就要對你的債務「經營」，使你在申請住房貸款時獲得盡可能高的信用評分。你的評分越高，越有利於取得抵押貸款。

在對債務經營上，如背負著大量助學貸款並尚未合並貸款以取得低利率，那就趕快行動。助學貸款合並利率目前已達有史以來最低水平，且利息部分的稅款可扣除；如你負有許多信用卡債務，那你有必要弄清可獲取到的費率最低的信用卡。將債務合並到這張卡上，並開始積極償付。


計算好你的支付能力


如上述步驟已準備就緒，你的下一個問題是支付能力有多強？支付能力不僅意味著你眼下能支付多少。和年齡更大些的購房者相比，二、三十歲的年輕人更可能處於工作的過渡期，因此你在作決定時須將該因素考慮在內。Terri Cullen為此推薦了《華爾街日報》網絡版的Money Toolbox的網上理財計算器。他表示，該計算器算出的數字是借款限額，以該數字為參照，你可把目標放在那些所需借款數額低於該數字的房子上。


混合變息抵押貸款受青睞

拿出首期需要支付的現金是年輕人購房的一大障礙，因此買房不支付現款的現象越來越普遍。對手頭缺錢的年輕人來說，一個理想選擇是所謂的80/20附帶貸款——由房價的80%和賣出價的20%兩重抵押貸款組合而成。


你支付的利率會比傳統貸款略高，通常高出0.5%或更多，但你可避免支付高額的私人抵押貸款保險。這種保險會使你的月供提高數百美元。HSH的岡賓格表示，變息抵押貸款也受到年輕人的青睞。盡管固定收入抵押貸款通常是年長一些、計劃在一定時間內按部就班還款者的最理想選擇，但對那些可能在幾年內換更好住宅的二、三十歲的年輕人來說，變息抵押貸款可能是花費更低的替代選擇。

岡賓格強調，5/1混合變息抵押貸款在年輕人中十分流行，即利率固定五年之後，三十年貸款中餘下年份轉為一年變息抵押貸款。他說，5/1混合變息抵押貸款的利率是4.83%，十五萬美元貸款的月供隻有七百九十美元。而三十年期、利率6%的固定抵押貸款月供大約需要八百九十九美元，因此前者更受歡迎。


購房毋以犧牲未來為前提

假如一個年輕人已還清助學貸款、信用卡債務和汽車貸款，房子也買了，他就要開始憂心他的未來了，如退休金及孩子的大學教育金該怎麽辦？

對年輕房主來說，盡管長期儲蓄計劃看似無力承受的奢侈行為，但僅推遲幾年開始這一計劃就會讓你的退休金儲蓄大大減少。如一個人在二十五歲開始連續十年每年儲蓄一千美元作為退休金，之後就一分也沒再儲蓄過；他的雙胞胎兄弟則在三十五歲時才開始儲蓄，此後三十年每年都儲蓄一千美元，誰的退休金會更多？當然是先飛的鳥。

假定年回報率為8%，到六十五歲時，早動手儲蓄的一個已有157435美元，而他的兄弟隻有122346美元。對有工作的年輕人來說，每年儲蓄一千美元是可行的，特別是在分小筆儲存並將其投入有雇主補助退休金帳戶的情況下。

至於大學教育金，如果你們是剛結婚並且打算要小孩的年輕夫婦，可以在孩子上學後再開始積累教育金，但不要推遲太久。在過渡期內，可考慮建立一個享受稅收優惠的大學教育金帳戶。(星島日報)