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中國房地產:一億一平不是夢

(2016-10-02 14:41:38) 下一個

中國房地產:一億一平不是夢

一劍飄塵

 

最近文章寫得少,不少讀者詢問發生了什麽。沒有發生什麽,隻是人在加拿大山裏靜修。這裏靠近北極圈,氣候寒冷,是完全的寒帶風景,與洛杉磯的完全不同。洛杉磯現在還有接近30度的氣溫,這裏已經零度了。每每有人說喜歡旅遊,其實,旅遊一般都是走馬觀花。要想了解一個不同地理區域的生活,是需要住上一段時間的。在這裏時間長了,就做了一些調研,發現這裏的農場非常便宜。我看中了一個農場(想買下來),占地50英畝(相當於中國的300畝),一棟別墅居住麵積200平米,還有一個大約300平米的馬廄,以及一個約50平米的工具房。報價加幣35萬,相當於美元26萬而已!

 

便宜吧?

 

但是朋友跟我講,相對於溫哥華最近幾年房價翻倍,這裏的房價十年都沒有變化!也就是說,如果買下這個農場,未來十年也不會增值。看看,“增值”幾乎成了華人買房產的必然理由了。但是,人們買房的根本目的真的是為了增值嗎?房產最基本的屬性真的是投資嗎?

 

就在這幾天,大洋彼岸的中國又引發了一波房產搶購潮。可以說,中國人這種搶購房產的熱潮也影響到了海外。至少,溫哥華的房產熱,就是中國人惹起的。當我看著這裏崇山峻嶺的地貌層林盡染的風情,我就不由得想:現代人的生活還有多少是出於自我的需求呢?

 

所以,我想在這裏談談房產。

 

西方的房市,可以說是市場經濟的典型代表。美國有過統計,一百年來,美國房產價格基本上和通貨膨脹成對應關係。也就是說,在美國投資房產,基本上也就是跑贏一個通脹而已,不會是暴利行業。這從福布斯的富豪榜上,也可以看得出來。美國2016年前十名富豪,沒有一名是房地產行業的,相反,7名源於科技相關,特別是高科技行業。美國最著名的房地產大亨應該就是正在競選總統的川普了。他在今年 Forbes美國富豪榜上排名僅僅第113位。隨便找個著名的矽穀科技精英,都可以在財富上碾壓他。

 

有的讀者問,為什麽我想到無限主義這個概念呢?這就是原因:我生活在美國,這是一個科技改變文明進程最典型的國家。如果有那麽一天,美國人開始移民火星,把地球甩給中國人繼續做房地產,我也一點也不奇怪。美國社會的資源是集中在科技創新方麵的。這是為什麽矽穀的房價在美國城市中基本上處於一線高度的原因。矽穀不是什麽政治、文化中心,但是是高科技中心。矽穀房價高的原因是因為美國的資源集中在高科技行業,這個行業人員的收入高。所以,矽穀不僅房價高,消費也高。無限主義所謂的科技領導文明的發展,可以說矽穀就是典型。當然,即使如此,差距也沒有中國那樣誇張。這又與美國的政治製度有關:基本上屬於地方自治的政治製度。聯邦政府(相當於中國的中央政府)對於地方經濟的幹預能力非常微弱。實際上,地方政府對於經濟的幹預更不可能。這種特性,讓經濟規律能夠自然而然地產生作用,使得房地產成為一個典型的消費型產業:滿足人民“衣食住行”中最基本的“住”的功能。

 

中國人提及房地產就說什麽“剛需”,衣食住行當然是剛需,全世界人民都一樣。正因為是剛需,所以才應該便宜,才應該人人負擔得起。也隻有這樣,才能夠鼓勵創新。特別是年輕人,沒有什麽財富積累的情況下,也不需要擔心生活質量,才能夠勇敢地創新創業,才有可能實現無限主義總結出的那種社會遠景:科技促進文明發展。

 

而中國呢,一個房地產,就把年輕人全壓榨成為房奴了,還談得上什麽創新?顯然中國房地產市場,顯然已經走火入魔。不僅如此,還在逐步影響到海外。最著名的就是溫哥華房市,因為中國人熱炒,今年不得不出台政策,從8月2日開始,外國人買房產,要額外交15%的交易稅。就在前幾天,我的加拿大朋友又告訴我:出台法律不容許外國人貸款買房了。注意下,明麵上限製的是“外國人”,實際上針對的就是中國人。(作者:一劍飄塵,文責自負)

 

有時候我就不由得想:中國人其實是蠻適合生活在農業社會裏的。不是嗎?農業社會,就是地主階層是富翁階層啊,誰土地多,誰牛逼。今天的中國人,做不成地主就做房主。全社會的財富都集中在房地產上。現代商業文明所創造的那些便利的工具、手段,隻是被中國人用來更方便地做地產交易了。本質上,中國人的思維方式,還是農業社會的一套。這是為什麽房地產市場能夠在中國這麽火爆的一個重要的文化原因。

 

我曾經在2013年就預計中國房價到頂。但是,事實是其後屢創新高。 這也是我開始反思,而得出西方經濟原理不適用於中國的原因。由此我得出結論:不能照搬西方的社會學、經濟學、甚至哲學原理到中國。一方麵,中國傳統的文化思維方式就不同。另一方麵,就是現有的體製的不同。西方現代社會製度的根本是為了讓人民安居樂業。為什麽蘇格蘭可以進行分裂公投,英格蘭也不出兵?為什麽魁北克動輒要獨立,加拿大也隻能聽之任之?因為從人民的認知,到政府建立原則,都是為了尊重人的追求幸福的權利。隻有尊重每個人、每個群體的自主權,才可能真正實現社會的和諧。而中國人的思想意識顯然達不到這樣的高度。這是為什麽,中國愛國主義盛行的原因。另一方麵,就是既有體製是一個完全以“體製安全”為立足點的體製。這種體製的最重要的任務,就是這個體製能夠永續經營。在這樣體製下,西方體製下產生的那些思想理念理論,是根本沒有可能在中國實現的。

 

用國外的市場經濟理論預測中國的市場,特別是房地產市場,一定是不準的。中國人民幣的濫發,在哪個國家可能做到如此規模呢?估計也隻有津巴布韋。房地產的暴漲,其實與人民幣濫發是相輔相成的。當然,並非線性關係。最近王健林在接受CNN 專訪的時候,都承認中國目前房市是史上最大的泡沫,他也毫無辦法。就這一點,就要誇一下王健林:他還敢於講真話。但是,這個泡沫為什麽不破呢?因為這個體製需要有這樣的蓄水池:不僅僅是人民幣蓄水池,還是社會能量的蓄水池:房地產這個資產壓住了所有中國人的夢想。通過房地產,現在這個體製等於是和中國傳統文化結合了,製造了一個曆史上最大的騙局。有人說中國房地產一定會破滅,有人甚至預言破產以後的悲慘景象。我要說:中國房地產達到1億一平不是夢!

 

想象一下,如果目前中國超發的貨幣全部進入實體行業流通,會是什麽樣的情況?估計通貨膨脹立刻就要成十倍百倍了。為什麽中國物價還能夠穩定?就是因為人民絕大多數的財富都集中在房地產了。中國的房地產已經不是什麽“剛需”而是奢侈品。普通一塊卡西歐手表,是剛需。歐米伽手表就是奢侈品。卡西歐手表上百塊錢一塊,用了幾年就扔了,不值錢。歐米伽手表年代越久越值錢。能夠把“衣食住行”中的“住”變成一個奢侈品,也算一個本事,一個政權的本事。這是為什麽我說,中國這個政權還會繼續運作的原因。這個政權太有本事了。所以,房地產中最終出現上億一平米的情況,不要奇怪!也不要擔心會缺少專家來證明合理性!北京四合院,三十年前值多少錢?現在又值多少錢?專家們解釋的頭頭是道。所以,在我看來,至少未來7年內,中國房地產泡沫不會破。因為現在的領導階層承擔不起也不願意承擔。而根據我的預測,現在這個領導階層的影響力也並不會局限在兩任任期內。所以,房地產泡沫在7年以後,破滅的情況也很小。

 

最近一部很流行的科幻小說:北京折疊。講的是北京人被分成三個層次:上層、中層、下層。下層人最可怕的就是:連被剝削的價值都沒有。在我看來,裏麵的北京是一個隱喻,其實說的是中國。中國社會正在通過房地產,產生整個社會的折疊。這是非常可怕的。在北京上海有一套房,現在是幾百萬富翁,不久的將來就是千萬富翁。甚至一套房就產生億萬富翁,也是可能的。中國人不僅出生有戶口,劃分了農村城市人,兩個階級。而且現在出生就有不同城市的區別,財富水平立刻就不一樣。出生在北京上海,如果爹媽有房的話,出生就是富翁階層。出生在三線城市、農村,就慘了。

 

最近有許多中國的大V 黑美國,最著名的就是羅胖子了。都是用攻擊美國公立教育的方法,說美國社會形成階級固化了。我已經寫了一篇文章,駁斥了這些土鱉。這些土鱉也許來美國走馬觀花過,但是一定是連美國空氣都沒有吸滿肺就回國了,卻大肆攻擊美國階級固化。美國根本不是他們講的那樣。特別是公立教育這一塊,美國恰恰是通過公立教育,打破階級固化的。美國的公立教育其實是非常棒的。當然,私立教育更棒,因為花錢一定是要產生效益的,這就是自由市場體製的力量。但是,美國公立教育是州一級政府全州一盤棋。地方政府的房地產稅確實是絕大部分用於K12教育,但是州政府有平衡。美國一些公立學校不好,不是因為資金不到位。即使在非常爛的貧民窟,公立學校的硬件也是相當好的,和其他地區沒有太大區別。這些公立中學比較爛,一個很重要的方麵,是社區沒有形成注重教育的環境。從家長到學生,都不重視教育,甚至視教育為畏途。這是題外話,但也是題內話:中國教育資源分配和美國相比,存在極大的不公。不要說城市和農村的區別,就是同一個城市,教育資源分配也是不同的。這是為什麽中國房價中會出現極其重要的一個決定因素:學區房。美國就沒有這種稱謂,雖然好學區的房子會貴,但是主要是因為這種學區裏的家庭本身就是比較富裕的家庭。這本來是非常自然的情況:富裕的家庭更注重教育。所以,政府才要通過平衡資源的方法,讓貧窮的學區的孩子獲得同樣的機會。這就是美國的公立教育係統正在做的事情。但是,中國的土鱉大 V們幾乎是在聯手恐嚇讀者。

 

中國好的學校,可以獲得更多的資源,無論是金錢還是社會關係,方方麵麵。可以說,中國學區房之所以成為一個重要賣點,是因為家長們都清楚這種不公平的情況。這就是我說的中國高房價在折疊中國社會的原因之一。中國人所謂的不要讓孩子輸在起跑線上,已經從90年代的胎教、選擇幼兒園,變成現在的買房。你買了哪裏的房子,就可能不僅你自己,還包括你的下一代,成為完全不同階層的人。但是這種機會也越來越少。因為房屋建設已經趨於飽和了,這是為什麽前段時間領導們要提倡去庫存。庫存還沒有去幹淨呢,就開始了又一輪的暴漲。現在已經有房子的,就是中國的富翁階層。但是,現在沒有房子的呢?未來的年輕人呢?天生就是窮人了。

 

按照存在主義的觀點:存在的就是有理由的。但是,有理由不一定合理。比如北韓能夠存在,是因為金家掌握了槍杆子。但是,這個政權的存在並不合理。什麽樣的政治體製,造成什麽樣的經濟體製,即使它並不合理。民主社會,政府權力有限,就是自由市場的經濟體製。專製社會政府權力無限,就是權貴資本主義。房地產能夠變得如此畸形,就是因為這種政治體製的原因。(作者:一劍飄塵,文責自負)

 

在目前這種無限政府的機製下,房地產泡沫不太容易破。中國三線以下城市的房地產很可能會大跌,那也是因為這些政府的權力有限,這些城市對於中央政府來說無關緊要。要記住:專製社會下,不僅人分三六九等,連城市也分等級。重要的城市,是一等的。比如北京上海。現在的房地產市場,不過是這種等級的體現罷了。所以,中國的一線、二線城市房地產下跌的可能性非常小。房地產市場反應了中國的政治現實,也是中國政治現實的體現。泡沫越大,這個政府就越承擔不起泡沫的破滅。房地產泡沫實際上是中國社會通貨膨脹的結果,隻是中國政府把全經濟範圍的通貨膨脹轉嫁到了房地產行業而已。這也是所謂“社會穩定”的必然代價。

 

20161002

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評論
一劍飄塵 回複 悄悄話 回複 'Quarx' 的評論 : 您這眼界。。。能不能再等半年?剛剛開始降,您就下結論?中國房地產哪次“開始降“,超過半年的??
Quarx 回複 悄悄話 聽說北上廣的房價已經開始掉了,是一篇所謂“海外”的隔山打牛的文章,不接地氣呀。
無法弄 回複 悄悄話 那幹脆我不賣了,就等著賺房錢得了
UCC 回複 悄悄話 國內有一個節目叫夢想改造家,老舊破房子經過設計師的精心設計翻建後變身豪宅,夢想中的家,即便是翻天覆地的結構改造工程總價也都在30-40萬人民幣,這時我總是想原來房價都是在這土地上了。。。
Armweak 回複 悄悄話 中國房地產最貴的不是在北京,也不是在上海,而是在南海。算一算,天朝每年在那裏投資了多少,到現在為止,一共投資了多少。菲律賓總統抓住了天朝上下的心理特點,隻要不談黃岩島的主權,什麽價碼都可以開。為了一個菲律賓的一個破島黃岩島,天朝被菲律賓總統在最近一次訪華時訛去了多少錢? 把對南海多年來的總投資總花費除以南海幾個小島的總麵積,恐怕已經超過了1億一平。

天朝醬缸國就是這樣一個奇特的民族,對房產對地產的熱愛程度,超過了對人世間任何事情的熱度。唐太宗可以把自己的妹妹文成公主嫁給藏王,以換取領土,習大大為了長期擁有菲律賓的黃岩島,絕對可以為訪華時的菲律賓總統來皮條。:-)
FollowNature 回複 悄悄話 高房價對剛進城需買曆房的人是負擔,對己經有幾套房產的人是財富,有錢的城裏人,包括拆遷的近郊農民都聚集了不少房產,這就是為什麽盡管房價高,社會還是有需求,城市的人民安居樂業,有錢旅遊到海外豪買.
舊日雲中守 回複 悄悄話 按照您的推論,中國房地產在未來的7年甚至更多階段都是繼續增長嗎?中國很大一部分的底層艱難的超出你的想象,很多沒有專業技術的人群,困於沒有機會也幾乎沒有上升通道,以前的成教和自考現在都很難的找到用人單位了,費用也負擔不起,那麽他們的收入不僅僅是在一二線城市買不起房,縣城估計都買不起。我們2007年的時候股災了,在那以前也沒有人認為股市在中國也可以幾乎原地跳水到起跳的高度,中國的房市從2003年起就有人呼籲要調節,今天2003年的房價絕對是良心價了。房子就是一堆占著土地的鋼鐵和混凝土的垃圾,如果空置的話不如購買農場,還有產出。我認為中國的房子是會突然掉價的,至於是什麽時候我認為就是5-7年,理由是房地產吸收了太多的過剩產能,那麽接下來的時間內,中國的各行各業都因為投入的不足而萎縮,另外就是中國的房地產資源分配渠道太窄了,貧富的差距和各種矛盾集中在全國各地,同一個城市、不同城市、不同地區,職業收入的巨大差別還有巨大的公務員團體,如果房價一日不降那麽這高房價池子裏的蓄水一定是越來越高,不戳破,越拖危險就越大。
metro2015 回複 悄悄話 寫得真好, 看來您還是需要常來我們加拿大, 這裏能給您更清晰透徹的思維和靈感
歡顏展卷林中坐 回複 悄悄話 中國的房價靠管製外匯才能支撐。
中國現在隻有富人才有足夠外匯到國外買房移民,如果哪天取消外匯管製,很多家長會賣掉一線城市的房子到國外買房移民。
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