對房價的再思考

有一個問題我思考了很久，起因在於幾年前一個地產經紀人帶我看房時的一句話。當時屋子的賣主是個老太太，三十多年前買的房子，早就付清了貸款，準備賣掉房子搬到新墨西哥州去養老，不用說你們也知道她的房子肯定升值了二三十萬了。因為怕不好賣，所以很早就上了market，我們下offer時，老太太新墨州那邊的房子還沒弄妥當，需要在過戶後再住一陣子，經紀人就給她arrange了一個rent back的deal。老太太對她需要付房租一節想不通：明明我的房子，怎麽我住還要付房租？經紀人背後對我說：“She thought she is living here for free now.”

很顯然，老太太覺得自己付清了mortgage，後麵住在裏麵就是totally free了。像她這麽想的人實在不是少數，因為大家都忽略了一個資本成本的問題。換個角度想，老太太如果把房子賣了，把賣的錢拿去投資或者存到銀行裏，每個月也可以拿到一兩千塊錢，完全可以去租個兩室的公寓什麽的。對於有房者來說，即使買的時候便宜，但現在房價上漲導致你“坐在金山上”，這個資本成本依然存在。現在很多地方的房價房租比例失調，時間久了，大家都覺得正常了。同樣的房子，買一個要$1M，而租隻要$3000/month，即使考慮了tax上的好處，買的成本依然比租要貴上至少70%，換句話說，出租的屋主在承受著嚴重的成本損失，因為cash flow是負值。我實在想不明白為什麽有那麽多人想不明白這個道理。

有一些人說工資收入很快會趕上房價，這是不現實的，看看過去的幾年就知道了。如果工資真的大幅提高，那意味著通貨膨脹的壓力也大了，到時候利率隻怕會升高到壓垮房價的程度。這幾年美國之所以還能維持這麽低的通貨膨脹率，完全是因為來自中國的廉價商品的緣故。從長遠來看，過低的出口商品價格對中國自己也不利，中國已經在有意識地抬高出口商品價格（比如對某些產品征收出口稅），這盡管有來自美國的壓力，但對中國自身的經濟調整是有利的。另一方麵，中國的勞動力價格也會逐步上升，美國沒有幾年可以享受這麽廉價的中國商品的日子了。所以，從這一點看，美國的通脹壓力隻會上漲，而不會下降。

另外，房價本身完全是一個人為製定出來的價格，很多賣主對賣價期望值高過市場的真正價錢，潛在買主也不肯出那麽高的價，所以導致所謂的“死市”：成交量大幅下降，房屋庫存量居高不下，新的賣主不敢進到市場。不過，在死市的背後，肯定有許多屋主的傷心的眼淚在飛：即便他們已經付清了貸款，還是有資本成本要承擔的。