發表於 2006-12-27
【卓蘭大陸】先介紹一下情況。我已經工作3年了，老公之前一直在讀PHD。去年年底開始工作了。我們很早之前就計劃等他一找到工作就開始買房。由於老公做的是wall street的工作，所以我們買房子必須在靠近NYC的地方，那就是NJ北部了。我們一直在Boston住，對NJ一點也不熟悉，剛搬去時根本不知道哪個town好。老公公司大部分人都是在NJ買的房子，所以還是很容易打聽到的。比較好的town有Morris Town, Westfield, Summit, Milburn, Livingston等等。這些town學區都很好，交通也方便，當然房子就很貴，但是這就是NJ的房價，靠近NYC，沒辦法。
先說一下我們的 budget，65萬左右。知道哪些town比較好以後，我們並沒有著急找realtor（也不是不打算找，隻是當時想對各個town有個了解，定了在哪個town買房子再找 realtor〕。從3個月之前開始，我和老公每個周末都去這些town轉悠，主要目的是感覺一下環境，看看自己喜不喜歡。那時候剛好是賣房子的高峰期，每個周末都有open house，所以我們每次不管到哪個town去轉悠，都能碰上好多open house,我們都一個不放過地直接進去看（很多都是不需要預約的〕。看房子的時候，賣主的realtor得知我們還沒有agent的時候，都想做我們的 agent,我們就找個借口說還沒決定啊，blah, blah，拒絕了，因為我們不想找賣主的agent也做我們的agent.
就這樣一連看了快2個月，上麵說的那幾個town的基本上都去轉過了。看了那麽多房子，有些相法了。第一，不能買太舊的房子。NJ北部好區的房子都很舊，動不動就是20年代，30年代的。我和老公都沒有照顧房子的經驗，所以我們定下來一至少要買50年代後的房子。第二，比較了ranch,split, colonial,cape code這些style，最喜歡的還是colonial，split也還行，所以定下來，最好是買colonial,沒有就買split。
回來總結了一下，Summit和Milburn太貴，1 million的房子都是70－80年舊的，而且很小，是絕對的富人區，但是交通很方便，有火車。Westfield和livingston各個方麵都差不多，但是westfield有火車到NYC，livingston沒有。但是westfield開車到NYC比livingston要遠10分鍾左右。就是由於有火車，westfield同樣的房子livingston貴10萬左右。最主要的是westfield的房子也很舊，我們看了好幾個都是30年代的房子，新房子也有，但是都是1 million以上。我老公現在是在jersey city的office上班，不用去NYC裏麵。從livingston開車到他上班的地方大概20－30分鍾。另外，livingston有到NYC的 bus,大概40分鍾到Manhattan。考慮一番之後，我們決定在livingston買房。Livingston的缺點也就是沒火車。因為老公剛上班，幾年內不會動。幾年後，如果老公到NYC上班了，那可以坐bus上班。再說了，幾年後說不定就把房子賣了再去其他地方買呢。關鍵是我們實在不願意花 60多萬買個30年代的房子。
定下來Livingston之後，我們就每星期去那兒看open house，也打算開始找個realtor了。這個town另外一個好處是離一個mall很近，大概開車10分鍾。那個mall裏有金門超市，有 Costco，有Homedepot，基本上我們需要的都很近。就在我們打算找realtor的時候，看到了一個sell by owner的房子（也就是我們後來買的拉〕。是個colonial，要價66萬。50年代蓋的，4 bedroom, 2.5 bathroom, livingroom, family room, dining room, game room。外麵也很新，我和老公一看就挺喜歡的。但是，我們是外行啊，隻是自己看著喜歡，不知道這房子到底好不好啊。
這裏要提到另外一點。我們有個阿姨，住在我前麵說的Westfield,退休了，剛考了realtor執照。於是，我們找個一個周末，帶阿姨過來幫我們看了看房子。阿姨都60多歲了，自己買賣過房子好幾次，又考了realtor，雖然做realtor的實戰經驗可能不足，但是大致看一下房子還是很有經驗的，甚至比找 realtor還好。因為realtor大多勸你買房子，不一定告訴你房子有那些缺點。但是阿姨不一樣，有什麽問題都會告訴我們。結果阿姨一看這個房子外麵，就說very good。首先roof 很新，而且是最好的材料，很長時間不用換。窗戶也很新，很好。siding也很新。這些都是費錢的大頭。yard很方正，很大，比較平。進屋以後，阿姨也幫我們看的很仔細，問得很仔細，attic都上去看了甚至連廚房的櫃子有一個special的設計，都發現並告訴我們說很好。她問了很多我們沒有想到和注意到的問題，弄得連賣主都覺得我們很有經驗（我們沒說帶realtor來看，隻說是我們的阿姨〕，肅然起敬啊。看完之後，我們告訴阿姨要價66萬，阿姨說很值得買，房子很好，至少沒有大毛病。這裏要說明一點，我已經說過，這位阿姨住在westfield，那裏因為有火車所以比livingston貴，她是按照他們那邊的價格說66萬很便宜，到了我們這邊，應該便宜一些。我們當時的想法就是讓阿姨來幫我們看房子的好壞，至於價錢我們自己研究。知道房子本身很好之後，我們心裏一塊石頭落地了，準備給offer了。
在給offer之前，這個town很多房子我們都看過了。但是為了更保險，更清楚地了解價格，我們決定找個realtor，目的是讓他帶我們看他手裏的房子，了解價格，當然我們沒有告訴他已經看中了一個sell by owner的房子。找realtor的好處是他可以告訴你近期買賣的房子，要價和成交價。帶我們看房子的時候，可以根據要價和房子好壞，大致告訴可以還到多少。就這樣，我們自己看的open house，再加上realtor帶我們看的房子，這個town裏麵符合我們budget和要求的房子，可以說至少80％我們都看過了。這時候我和老公心裏完全有譜了。於是出了第一個offer,58.5萬。出這個價錢是有原因的，因為雙方都沒有agent,所以可以減掉6％的realtor fee,然後再在這個基礎上減一些。不過，這是第一個offer,我們也沒希望賣主能同意。討價還價的日子在後頭呢。
不出所料，賣主說offer太低了。前麵已經說過，我們很喜歡這個房子，打算一直盯下去的。於是我們給了第二個offer，60萬。給offer的時候，我們和賣主talk了一下，讓賣主覺得我們很有誠意。順便說一下，賣主賣房子的原因是她正在蓋一個新房子，想快點騰出資金。於是，我們給第二個offer 的時候，提了一個我們的優勢：我們的closing時間很flexible,甚至可以讓他close以後再租給他住一個月。這一點是很大的優勢。我之所以想到也是因為有好幾個同事買房子的時候都是這樣。賣主心裏很清楚，他的房子說是8月初蓋好，但是不可能100％肯定，而同時他卻想早點close，把錢拿到手。所以，要是可以先拿到錢，確定不用在搬新房子之前再零時搬家（他有2個baby)，是再好不過的了。而這對我們也沒什麽損失，反證他們交房租，我們也不是急著住進去。很明顯，賣主動心了，對我們第二個offer的反映也不那麽冷淡了，但是仍然說比較低。我們的打算是62萬拿到手。因為6％的realtor fee是差不多4萬，如果他把房子給realtor賣，拿到手最多也隻有62萬，而且買的人總要還一點吧？於是，我們給了第三次offer，61.4萬。本來準備是讓賣主再還一下，然後我們提高到62萬的底線。誰知道，過了2天，賣主打電話來說，雖然我們的offer偏低，但是還是接受了。前提是房子盡快 close，然後他們租一個月。由於我們沒有realtor，所以打算請一個好一點的律師,確保合同萬無一失。準備合同這個環節沒什麽特別的，隻是有一點，因為我們close之後要把房子租出去一個月，所以要確保合同中cover在這一個月期間可能發生的任何破壞。隻要合同說到了就沒問題了。
另外一個需要我們做的事就是找mortgage了。一開始我們一直跟著bankrate.come看，打電話，後來發現那上麵的rate都不低，而且各種費用很高。一個剛買了房子的同事說可以看看local的中文報紙。後來發現這個做法是對的，local的rate相對好很多。打了無數次電話之後，我們定了一個martgage bank的rate,7/1ARM,5.0，我們是jumbo loan，這個利率已經很好了。這裏提一下，建議找mortage的時候，最好找本身就是lender的，不要找agent，因為agent就等於中間又多了一環，肯定又會剝削一點。於是，我們lock了rate,45天有效，然後開始申請貸款。一般來說，剛給第一個offer的時候，買方就要提供貸款的prearrpoval letter，而提供這封信必須要先check買方的信用。由於我們有一個朋友做mortgage，她和我們很熟，就沒check credit，幫我們發了一封信（注：發preapproval的和最後你用的銀行不一定要是一樣的。〕就是因為我們圖方便，很快出現了一個大問題。正式開始申請貸款時，銀行首先要check credit。我和老公從來沒有bad record,沒有late pay,沒有mini pay的經曆，自己覺得信用應該很好。誰知道，查出來我的信用790，我老公隻有640！！！那麽，我們就沒辦法拿到最低的rate。要知道，除了一張信用卡之外，我用的所有的卡都是老公的付卡，也就是說我和他的信用應該差不多。於是，我們要了詳細的credit report，發現了問題！！有人不知道用什麽方法，用我老公的名字申請了一張信用卡，花了錢，卻幾個月沒付帳單。這一下就降低了我老公的信用分數。怎麽辦？mortgage銀行讓我們立刻向信用卡公司dispute，說我們從來沒有申請過那張卡。大家都知道，在美國，想打電話dispute個什麽事，要花多少時間啊。我們不知打了多少電話，終於接受了我們的dispute，但是說要調查，如果情況屬實，會把信用改回來，但是normally takes 1 month。要知道，我們隻lock了45天的rate，哪有一個月時間去等信用卡公司處理啊。這時候，我們那個做mortgage的朋友幫了大忙。她告訴我們，遇到這種情況，可以申請一個臨時地credit increase，一般銀行會接受。於是，我們又打了N多電話，給信用卡公司，給credit fraud部門，給credit公司，又交了＄100，搞得心力憔悴，終於在mortgage銀行要求的deadline之前改回了信用，保住了5.0的利率。拿到了銀行的committment letter.所以，給各位MM的教訓是：一定要在準備買房錢至少一個月check自己的信用，哪怕自己花個＄20錢，這比起以後不能貸到最低的利率，簡直不值一提。
忘了說inspection。剛開始讓阿姨幫我們看的隻是外部的大方向，合同簽訂之後，當然要做inspection。我們還做了白蟻和鉛的inspection。Inspection出來之後，果然和阿姨說的差不多。都是小問題，比如，後門破了，要換一個啊。大門口的石頭台階沒有扶手啊，煙囪上要加一個cover 啊。。。我們打電話問了一下，所以維修加起來估計2000多塊錢便可以搞定。由於簽合同時，我們明確同意後門自己換，所以合同中寫的是維修如不超過800 塊，則我們自己負責。超過＄800再商量。要知道，一個SFH，隨便修修也不止＄800。於是我們要求賣主維修，或者減＄1400房價。前麵說過，賣主有2個小Baby，又在蓋房子，在加上他是警察，所以根本沒時間修東西。剛開始我們提出的維修或減價的要求都是通過我們的律師通知他們的律師，然後再通知賣主。不知道是不是律師不夠賣力，反證一直不願意修，也不減價，就是緊咬著不動。後來，老公和我商量了一下，打算自己給賣主打個電話，誠懇地商量一下。我們分析了當時的情況，就是＄1400的事。雙方都已經花錢了（請了律師〕，也花了時間。要是為了這＄1400，cancel合同的話，都浪費了錢，而且賣主還要花至少2個月時間才能再賣出房子。而且我們一直喜歡這個房子啊， blahblah......最後可能賣主覺得又拖2個月的話，他新房子的貸款都不隻多交＄1400，所以給我們打電話說同意減少＄1400。這裏的經驗是，不能全靠律師。有時候他們照章辦事，過於死板，而且不一定盡心盡力。必要時要是要自己親力而為。
接著寫。。。終於要close了，前幾天一直忙著和律師折騰，根本沒心思更新。既然提到律師，就先說說律師。從買房子到現在，麻煩事不少，但是我覺得律師是最麻煩的，也是最沒轍的。我也沒有什麽建議，就說說我與律師打的交道巴。我們的律師，也是上麵那個阿姨介紹的，是個美國老頭，估計6，70了，號稱在NJ很有威望，賣方律師是他侄字輩的人。請他以後，問題來了。他每星期一，五不上班，其他3天每天12點還不到office，就他這schedule，不知道拖了我們多少天啊。關鍵是，律師對耽誤時間什麽的不付任何責任，哪怕 rate lock到期了，close不了，買不成房子，他也沒任何責任。而且，他是律師啊，你打官司也打不過他啊。我和老公實在沒辦法，每天打電話去push，竟然被他說成是麻煩最多的客戶，我們也不管了，隨他說去。好不容易，我們這邊都弄好了，就等對方律師辦一些文件，可是對方律師又是一連一個星期不見人影。我們沒辦法，隻好找sellor，sellor也急了，滿世界的找，最後終於在rate到期前5天找到了，今天才把closing date定下來。總的來說，這兩個律師把我們弄的非常緊張被動。
我覺得和律師打交道是最痛苦的經曆。也沒有什麽好辦法杜絕，隻能建議從最開始就要push律師，否則擠到最後，準沒好事。房屋貸款：我們的mortgage agent人非常好，她沒有主動給我們介紹房屋保險的代理，怕有互相幫襯之嫌疑。是我們自己問她的，被告知兩個公司不錯，一個是predential,一個是Allstate。我們保的是replacement value，因為我們要同時保車和房子，所以綜合比下來，還是Allstate比較便宜，另外Allstate的車保險好象比較好，於是我們就用了 Allstate。
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