不忘中囯之392: 攤牌吧 中國房價

曆經僵持與拉鋸 攤牌吧 中國房價！(組圖) 新民周刊

　　好比一場牌局，無論政府、房產商還是購房者、持房者和租房者，每個參與方時刻察言觀色，審時度勢，做出自己的選擇。政府支付的是自己的權威和信用，而其他選手的籌碼，是真金白銀，是希望和幸福。似乎每個人都相信，攤牌的時候不遠了……

　　

　　《新民周刊》第33期封麵：攤牌吧，房價

　　

　　房價回落指日可待？

　　攤牌吧，房價！

　　有個典故“楊朱泣”，說的是古時候有個楊朱，看到大路兩頭都望不到頭，一時悲從中來，放聲慟哭。

　　他有病啊？且慢，如果你正要買房，恐怕就會感同身受了。歧路難擇，一旦走錯，如何回頭？！比如那些在2007年聽信調控有力、房價將跌，從而持幣待購的“剛需”們，看到隨後火箭般躥升的房價，誰能免得了涕淚交流？

　　好比一場牌局，無論政府、房產商還是購房者、持房者和租房者，每個參與方時刻察言觀色，審時度勢，做出自己的選擇。政府支付的是自己的權威和信用，而其他選手的籌碼，是真金白銀，是希望和幸福。

　　現在的這個時候，經過了似乎看不到盡頭的僵持和拉鋸，大家手裏的牌都不多了，“久盤必升”還是“久盤必跌”？永遠沒有一致的聲音，但似乎每個人都相信，攤牌的時候不遠了……

　　網上流行“曬黑燈”

　　統計部門拿著納稅人的錢不幹事，逼得老百姓“自力更生”，已經有點黑色幽默的味道，人為提高“亮燈率”更成了一幕《大腕》似的荒誕劇。

　　記者/張 靜

　　“中國到底有多少套房子賣了沒人住？”這事眼下惹出了“三刻拍案驚奇”。

　　先是電網公司打算調查一下自己花巨資安裝的數以億計的電表為什麽收不到多少電費，不想卻搜集到所謂中國城市住宅大量空置的“驚天鐵證”：國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。

　　接下來辟謠的辟謠，攤手的攤手，主管部門在這個數字上“集體失語”。人們赫然發現，盡管中國住房商品化改革已經十幾年，可基本還處於“史前文化”。數度宏觀調控、打擊投機購房，孰料政策出台連個靠譜的數據依據都沒有。歐美上世紀中期即開始統計的常用指標，在中國成為一個連概念還沒拎清的“哥德巴赫猜想”，簡直是“不可能完成的任務”。

　　就像在“假學曆”風波上，唐駿一開始宣稱：“我還是我，什麽都沒改變，一個我行我素明天開始你行我素的唐駿！”空置與否你是可以不管不問，但中國老百姓也不是吃素的！

　　在“好事者”組織下，全國百所城市網友集體曬黑燈來“叫板”。短短5天時間就曬出了多達712個樓盤的黑燈照片，共計5000多張。

　　以《上海100樓盤黑燈率抽樣調查》為例，不僅各樓盤的“黑燈率”理得清清爽爽：如陸家嘴國際華城 75.70%，閔行春申的鼎莘春申麗園84.60%，普陀曹楊的江南名廬84.50%，閘北大寧慧的芝湖花園一期 86.30%；而且“區域黑燈率”都一並奉出：“寶山73%，長寧69%，閔行67.10%，靜安57%，普陀52%，浦東53%，虹口46.20%，楊浦44%，閘北青浦合計40.00%。”這些數據乍一看著實令人咋舌，加上“有圖有真相”，感性認識、震撼效果全來了，一場全國性的住房空置率大討論隨之引爆。

　　再強大的房地產商都抵不過全國億萬網友的熱情高漲。隨後便有消息傳出，房產商被搞得心情淩亂，居然去弄了“光明工程”應付難關，煞有介事地規定：所有空置房晚上7點至10點30分必須保持照明！采購節能燈！每套房子必須裝置2種以上色調！否則，一棟樓全部一樣的燈光色調，也會讓人“浮想聯翩”……

　　統計部門拿著納稅人的錢不幹事，逼得老百姓“自力更生”，已經有點黑色幽默的味道，人為提高“亮燈率”更成了一幕《大腕》似的荒誕劇。

　　博弈牌

　　據說“空置率”話題最早興於2004年。誰是“原創”已不可考，但易憲容無疑是將其發揚光大者。

　　2007年一個夏日的傍晚，記者曾與易憲容教授坐在他家小區的花壇旁，一邊揮趕蚊子，一邊探討房地產市場危險的“泡泡浴”到底該如何收場——彼時宏觀調控已經“空調”了4年多，房價卻迎來了加速衝頂。在部分“帶頭大哥”的示範效益下，北京房價在過去的兩個月內上漲了20%。

　　為了說明泡泡到底有多大，易教授當時特意強調：“你看很多小區，天一黑有多少戶亮燈？住房的空置十分嚴重。”

　　易憲容供職於中國社會科學院。2002年，他以每平方米不到3000元的價格在北京北郊的王府公寓買下一套200多平方米的複式住房。有段時間，他每天晚上到自己住的小區及周邊幾個小區去觀察，看看樓裏亮了多少燈，他發現，入住率很低。一位朋友告訴易憲容，他所在的高檔社區賣1萬多元一平方米，但入住的不到五分之一。一天晚上，易憲容駕車沿北京的二環、三環、四環轉悠，發現“到處是工地，到處燈火通明，整個城市像一個大工地”。

　　於是從2005年7月，他向外擲出一個觀點：謹防房地產業要挾整個中國經濟。一時間，點燃了房地產業泡沫之爭的導火索。

　　而在2008年6月，房價已從峰頂回落，“國內房價下跌將對中國的經濟帶巨大的災難”的說法甚囂塵上，業界掀起一輪呼籲政府救市的聲音。易教授再度圍繞“空置率”發出連珠炮似的反問，道盡了無房者的心聲：“隻要有點良心的人，到北京房地產市場去看看，早幾年賣出的住房是否真正在解決居民最基本的居住需求？一方麵是建好的房子長期空置無人居住，社會公有的資源嚴重浪費，另一方麵許多居民連最基本的居住條件都無法得以滿足。在這樣的情況下，這樣的房地產業要發展到底是為了什麽？是僅僅增加中國的GDP嗎？是僅僅打造一些地方政府的房地產財政嗎？如果是這樣，這樣的產業要發展嗎？可以說，房價過高、房價高得讓大多數人購買不起是全國人都知道的常識，為什麽房價下跌就不可以呢？”

　　今年3月15日，就在兩會結束的第二天，北京就以“三個地王三把火”，把樓市從“高燒”推向“瘋狂”。而眼下，正是“史上最嚴厲的房地產調控政策”密集出台後的深度博弈期。走勢不明，傳言四起。更令民眾“警惕”的是，中房協已多次“上書”國務院，建議暫緩出台新的緊縮性房地產調控政策。

　　這似乎是一個有趣的巧合，每逢房價坐上瘋狂的雲霄飛車，或者調控進入向左走、向右走的關鍵時刻，“空置率”便會適時登場，拋出博弈中必打的一張牌：雖然不是王牌，但已足以挑動民意。

　　

　　房產商為吸引購房者,不惜血本

　　

　　海南部分小區入住率不到2%，某小區爬滿野草成牛“樂園”

　　引爆點

　　有多少人買不起房？有多少小區到夜晚依然黑燈瞎火？這簡直就是現實版的“朱門酒肉臭，路有凍死骨”。然而“空置率”雖然早已是房地產宏觀調控必備話題之一，從前隻是“餘興節目”，並沒掀起過如此大的聲勢。

　　“空置率的話題能炒得這麽熱，主要是輿論導向在起作用。”長期服務於房地產開發市場的中建中匯律師事務所合夥人朱黎庭認為。在他看來，上海一套房子300萬-500萬元很平常，而2年前價格隻有現在的一半。客觀上大家都認為房價漲得太快了，但是並沒有多少人去深入探討空置率，原因就在於這個統計指標個人不太容易進行。

　　實際上引爆這一話題的“導火索”，早在今年3月14日，便在獨立地產評論人牛刀的個人博客上出現過。《6540萬閑置房將引發中國版次貸危機》一文寫道：“社科院城調隊說，全國閑置房共有6540萬套間，在建房有1250萬套間，如果以每套間3人居住的話，閑房和在建房相加共有7790萬套，可供2.6億人口居住。”並透露說，“7790萬套間是社科院從全國各地供電公司調查的數據。標準是，每戶每月電表零讀數，且6個月以上。”

　　該說法曾被媒體廣泛引用，但同往常一樣，僅限於冒一下泡泡，隨後便整整熄火了4個月。真正將水徹底燒沸的關鍵環節，是兩家媒體的接力：7月底中央電視台的《經濟半小時》播出《中國上演空城計》；8月5日新浪網聯合全國百所城市發起“曬黑燈：空置住宅，我來證明”活動，僅北京地區論壇就得到了30萬網友的關注。

　　“假新聞”

　　所謂天時地利人和。“空置率”一石激起千層浪，還在於“鳥槍換炮”，以先進的“數據”武裝了自己。甚至有人相信，正是“6540萬套空置房”證據確鑿地橫空出世，才真正惹惱了中央政府。

　　但令人無語的是，該數據業已被認定為“假新聞”。

　　國家電網辟謠說，從來沒有發布過這樣的數據，也沒有對這樣的數據進行過統計。全國的智能電表數量還隻有幾百萬隻，無法統計出有6540萬戶的概念。

　　信孚研究院研究員童大煥查詢了社科院的網站，並打電話到社科院總機查詢，並沒有找到傳說中的社科院“城調隊”。

　　“我覺得是一種自我炒作，嘩眾取寵的說法。”業界專家楊少鋒認為：“一套房子按70平方米計算，6540萬戶是45億平方米。將我們1990年以後所有竣工的有據可查的商品房、政策性用房都加起來也不超過40億平方米。”

　　在他看來，北京的空置率並沒有當初易憲容教授騎自行車夜探居民區算出來的那麽“邪乎”。他自住的小區，剛搬進去的時候隻有30%的入住率，現在入住的已經達到了80%。

　　身在上海的朱黎庭認為不可一概而論。“我個人感覺空置率老盤不高，多集中於新交房初期的樓盤。高檔商品房用地越來越少，都在市中心，刺激得樓盤價格非常堅挺，不可能有大量改善性、自主性需求去買，空置率會比較高。越是中低價格的小區，或者多為兩室、小三室的小區，空置率肯定比較低。上海港澳地區的人特別多，他們不可能一直住在上海，很多空置房或者是看好趨勢投資，或者是為了今後來安家立業的超前性消費。從前也有不少韓國人、台灣人在浦東炒房，但上一輪已經發牌發出去了不少。”

　　2010年5月19日，中央台幾位記者在北京6個次新樓盤用15天蹲守調查。入住時間從2005至2009年，空置率最低的一個樓盤在30%，大多在50%-60%，最多的一個在70%以上。

　　北京聯合大學教授張景秋與孟斌帶領的課題組，對北京50多個2004年到2006年售出後入住的小區用電情況進行了調查，發現電表幾乎不走的比例高達27.16%。

　　和“曬黑燈”一樣，用蹲守，或者查電表、查水表、貼紙條，甚至堵鎖眼等種種“民間智慧”來統計空置率都未必準確。然而在“庶民的狂歡”背後，反映的是民眾對住宅空置率準確數字強烈的“知情饑渴”。

　　為什麽會有這麽多空置房？擁有多處住宅又不住的人是不是就該被千夫所指、萬民唾棄？

　　在對這些問題梳理的過程中，我們發現空置率雖然是個“傳說”，但濃縮了中國現階段種種令人無奈、唏噓的怪現狀。

　　在北京，手頭擁有兩三套住房的中產不在少數。有位家住北京遠郊的業主便擁有三套住房，其中兩套閑置，一套在市中心。

　　“我不懂炒股，以前買過幾次都被深度套牢，現在隻敢投入一兩萬少量玩一玩。但這些年錢越來越不值錢，總不能把這些年的積蓄都放在銀行裏坐等貶值。我身邊的人都去買了房子，至少看得見、摸得著，能保值增值，我也隨了大流，這並不是多麽清醒的分析之後的選擇，隻能說是一種必須去做，但又模模糊糊的理財意識。在北京，像我這樣的人不在少數。”

　　在他看來自己的房子隻是暫時閑置，將來都要派用場：“郊區沒有好的小學和中學，為了孩子過幾年我們就要換回城裏，雙方年邁的父母也得接過來養老。” 他對記者說自己最大的擔憂，就是“因病致貧”。“我們上有四位老人，下有一個孩子。為了付首付已經把能想到的親戚、朋友都借了。如果將來家人有誰生場大病，生活壓力就會突然驟增，我不敢去想這個問題。”

　　誠如謝國忠所言，對通脹的畏懼和缺乏投資渠道的雙重壓力，聯袂催生了前所未有的房產投機需求。

　　自2006年以來，一些製造業大省的投資環境便日益惡化。部分企業主放棄了舉步維艱的實業投資，轉而炒股、炒樓。一位商業地產的大佬對記者說：“國有企業無孔不入。在壟斷行業搞搞就行了，現在倚仗自己的壟斷背景和雄厚資金，又開始進入競爭性領域，大幅度擠壓民營企業。”

　　經濟學者賴偉民，每到一個地方上課，企業家學員們問得最多的問題就是：“樓市下一步會怎麽樣？股市是漲還是跌？”他漸漸覺得不妙：“我們的企業家們是怎麽啦？”

　　從2009年下半年開始，他利用半年多時間跑了幾十個城市的一百多個樓盤，以一名普通看房者的身份同幾百名售樓小姐、幾百名購房者進行了交流。非常驚人地發現一個事實：這段時間真正掏錢購房者，80%以上都是以投資為目的，甚至很多是以投機為目的。

　　有位購房人告訴他：“我原來辦廠，現在生意太難做。我把廠關了所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那裏多得很。”

　　他反複回顧和買房者交流的情形，幾乎每一個買房者都說過同一句話，“不買房子沒有什麽可投資的，總不能把錢存到銀行貶值吧。”

　　他猛然醒悟，中國樓市的問題不在樓市上，而在於我們的企業不賺錢、老百姓沒有健康的投資渠道。“這就不難理解為什麽這麽多人像飛蛾撲火一樣撲向樓市。不買房子，叫老百姓買什麽！”

　　此外，當房價與居民的收入嚴重背離，人們隻好主動選擇“被發配“到六環外、外環外，買了房子卻沒法住的現象也隨之出現。這種現象可稱為“被空置”。

　　“我和所有的打工族一樣，買房的時候隻能選擇偏遠的通州。新建的小區沒有什麽配套，每天還要花一個半小時倒兩趟地鐵加一站公交去上班。實在受不了了，隻好在公司附近租了一間房，周末才回自己家。”一位北京的朋友告訴記者。

　　中國的貪官汙吏也是空置房大戶。從已東窗事發的貪官來看，絕大多數都擁有多處房產。比如原溫州經濟技術開發區管委會主任、黨委副書記戴國森案發後，辦案人員在他家搜出了十多本房產證。山西某縣原煤炭局長郝鵬俊在北京有35套房子。原上海“炒房區長”康慧軍前後經手的房產多達24套，另一位有名的“炒房處長”陶建國收受開發商賄賂29套房產。

　　據謝國忠統計，中國形形色色的灰色收入可能高達GDP的10%左右。在一定程度上，是灰色收入支撐住了高房價和高空置率。

　　房價跳水進入倒計時？

　　任誌強說：“開發商還是從了吧，有什麽可搏的？”

　　記者/張 靜

　　“我都從了，你們也從了吧。”被“鞋襲”都不鬆口的任誌強，8月12日居然在博鼇房地產論壇上向台下數百開發商發出呼籲：“政府有時候希望做事，你就得配合。我們最擔心政府繼續拿出一堆東西，那一堆東西中可能有‘核武器’，你幹嘛非得讓政府把‘核武器’都用出來？”他在21日赴太湖論壇時又再度告誡同行：“開發商還是從了吧，有什麽可搏的？”

　　任大炮是“房價上漲論”的死硬派，豈是那麽好從的？作為“老江湖”，莫非是憑著多年的政治敏感，嗅出了一些味道？

　　果然，副總理李克強8天內兩度指出要堅持房地產調控政策不放鬆。

　　早在任誌強“認清形勢”之前，本刊就報道過“地產少壯派論壇”創始人王智中3月份賣出了多餘房產，隻留一套自住。他認為全國兩會之後的“三個地王”，給了政策製定者一個耳光，宣告第一輪調控已經失敗。樓市有多瘋狂，政策就有多瘋狂。隻要調控沒有達到目標，後續政策就會繼續出台，房價是到此為止了。

　　7月10日，北京聯達機構總裁、著名地產評論人楊少鋒旗下的項目拉著新浪樂居聯手打響了“北京樓市跳水第一炮”。“3萬抵50萬”特惠活動，折合單價每平方米優惠幅度高達5000元，折扣接近7.2折。

　　“我們目的很簡單，既然房價遲早要降，那就索性早些降、一次性降到底，讓樓市調整早點來臨，房價的回歸理性，換取銷量的回暖，我想，這是政府調控的目的，也是開發商和購房者的雙贏。”

　　這宣言的背後，讓人想起了當年那份傳聞為萬科高層參加的“鬆湖山會議紀要”：“要敢於降價，快速降價……現在還有較好利潤時一定要以最快的速度出貨，不給其他企業反應和組織應對的機會，讓其他企業總跟在我們後麵降價，消費力和資金總是向我們傾斜流入……”

　　百日巨變

　　4月底，在“10年來最嚴厲的‘連環腿加組合拳’”出台後，楊少鋒接受《新民周刊》專訪時斷言：“北京這個在2010年最為瘋狂的市場，毫無疑問將領跌中國樓市，3個月內房價必降。而通州，將是被推倒的第一張多米諾骨牌。”

　　但頗令人尷尬的是，盡管細則頻出、打擊囤地、成交量迅速下滑，常規戲碼都已做足，但房價依然堅挺。

　　此後就是各家媒體沒完沒了的采訪，主題多半都是“房價為何還沒降？”楊少鋒一概回應：“3個月內必降，不是說馬上就降。”

　　然而戲劇性的是，就在新政“百日”期滿，北京通州、大興、房山等板塊果然出現了大幅度明顯降價，通州整體跌了20%左右，絕大部分項目銷售價格都回落到2萬以下。

　　“北京自4月宏觀調控政策出台以來，大量項目紛紛推遲開盤，到7月才形成真正的供應量。”

　　根據北京市交易管理網的數據，7月份北京新房成交10629套，同比下降54.9%，環比上漲3.9%。其中新房住宅成交5783套，僅為去年同期的1/3，環比上漲16.5%。二手房市場，7月份北京全市共成交二手住宅10367套，同比降六成，環比持平。二手住宅簽約麵積約101萬平方米，同比下滑56.7%，環比微降1%。”

　　楊少鋒告訴記者：“最明顯降價出現在新開盤的樓盤。7月北京大部分樓盤紛紛采取低價入市，普遍比原來的預期售價調低了20%。比如通州最大的盤“華業玫瑰郡”，均價 1.6萬-1.7萬/平方米，而他們4月份對外公開的報價是2.3萬/平方米。新華聯運河灣成交均價約1.7萬元/平方米，比之前報價降了3000元/平方米。新開盤的金隅花石匠，網簽成交25套，均價14678元/平方米，下調了2000元/平方米。7月24日，位於房山區長陽鎮的中糧萬科·長陽半島，以均價13400元/平方米開盤，原來的預期是1.6萬/平方米，周邊同品質二手房價為1.4萬元/平方米；7月30日，位於大興區黃村的保利·茉莉公館二期以均價17000元/平方米開盤，預期為2.2萬-2.3萬/平方米，而其周邊二手房價則在1.9萬元/平方米左右；7月31日，位於朝陽區望京東部的首開·國風上觀以均價24124元/平方米開盤，其周邊二手房價為2.6萬元/平方米左右。這些新開盤的項目大部分采取低開策略，直接帶動周邊老項目的價格回落。”

　　就在京城樓市價格有所鬆動之時，卻有一樓盤逆市飛揚，對外漲到3萬/平方米。楊少鋒認為這就是老盤的尷尬之處。“在新政前已經開盤的樓盤，如果大幅降價，會導致已簽約客戶退房，引發更大規模的退房潮。在這方麵萬科曾經帶來過慘痛的教訓。所以老盤降價的顧慮比較多。這個漲價的樓盤，當時貴的時候已經賣到了2.5萬-2.6萬/平方米。如果在這個基礎上降價，對前麵的客戶沒法交待；不降，又賣不動。左右是個死，幹脆提價，為今後房價下調、打折預留更大的空間。這是壓根沒準備現在賣的意思。”

　　但在老百姓看來，“降價潮”並沒有感覺那麽明顯，期待中的“百日巨變”似乎並未如期而至。

　　“這是選取的參照係不同。我選取的是今年4月份新政之前的房價。而普通老百姓，還是在跟去年年底的房價進行對比。要知道從去年年底到今年，房價普遍漲了50%。而且如果沒有這輪調控，目前的房價還要比原來再漲15%。”

　　而中建中匯律師事務所合夥人朱黎庭認為：“新盤降價，實際上隻是把自己內部定的開盤預售價調低，而不是從整個統計數據來看，一個區域的房價，包括二手房，平均降了多少。二手房雖說比一手房提前降價，但是並沒有明顯的降幅，最多隻是談判空間出現鬆動，原本由買方承擔的稅費，現在改由賣方承擔。並沒有出現一套房子掛牌400萬賣不掉，改為350萬。這與2008年底的真降價不可同日而語。”

　　不差錢？

　　“通州樓盤的真實價格為1.6萬-1.7萬/平方米。目前三分之一的樓盤已經降到位，三分之一不到位，還有三分之一的樓盤繼續死扛。”

　　開發商還在等什麽？

　　正如上一輪房地產調控，由於政府的不靠譜，“豬堅強”最終等來了“解放軍”。搶先降價，以為可以借機行業整合的萬科，反而成了“很傻很天真”。這是一個活生生的教材，就發生在一年前。“和幾大上市房企總裁們喝酒神侃，基本上對於降價已經沒有任何人有異議，關鍵的問題，不是該不該降，而是什麽時候降、降多少的問題。”楊少鋒說。行業的普遍心理是沒有哪一家開發商願意貿然搶先降價。

　　而部分開發商，寄希望於政府迫於經濟形勢的壓力，再次放鬆調控，選擇觀望。

　　事實上，兩會前業內幾乎所有的預測都押寶今年下半年才會出台調控政策。因為在整個實體經濟還沒有複蘇的情況下，最大的政治是保就業。而為了保八，2009年已經天量放貸，而且大部分流入股市和房地產。如果房價跌了，政府放出去的貸款怎麽收回？馬上將導致大量不良資產和銀行壞賬。政府難免投鼠忌器。可以說，本輪調控提前啟動，是開發商自己給“逼”出來的。

　　謝國忠日前也認為，放鬆現有調控措施的幾率很大。“部分城市的銀行已經逐步放開信貸。地方政府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低，他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債台高築。地方政府負債超過收入5倍很普遍。如果收入來源枯竭，地方政府會拖欠債務。有鑒於此，中央政府可能放鬆調控力度。”

　　2008年房地產行業是行業資金鏈緊張同時社會流動性不足，而2010年則是行業資金鏈緊張但全社會流動性相對寬裕。2009年的房價飆漲讓開發商賺的盆滿缽滿，從去年到今年的信貸高峰，都導致開發商資金鏈比較充裕，有了“扛”的底氣。

　　王智中也透露：“更多的開發企業和投資者想做‘豬堅強’。”他有一個朋友，2005年在北京、上海建倉數百套房產，當時的建倉成本隻有6000-7000元/平方米，現在已經達到了3萬元/平方米以上，他們是真正的‘豬堅強’，無畏行情震蕩，而是安心去國外度長假。還有一些開發企業的投資規模控製得好，存貨不多，有做‘豬堅強’的資本。”

　　而中央政府的組合拳，一手摁住需求的同時，一手正卡緊開發商的資金鏈。

　　“第一個手段就是清查囤地，並限製上市房企再融資。2010年4月強力宏觀調控政策出台，部分2009年拿地企業資金壓力陡增，其中資產負債率超過70%的13家50強房企未來可能陷入資金困境。第二個手段就是清繳土地增值稅。之前問題在於開發商可以通過種種合理避稅手段，將土地增值稅降到最低，所以許多地方政府幹脆直接按1%預征，土地增值稅就失去暴利調控的初衷和目的了。這次國稅總局清繳土地增值稅就是要讓這個稅種發揮它真正的作用。第三個手段就是減緩銀行放貸發放速度。處於一線樓市的業界人士都知道近期銀行放貸速度極其緩慢，開發貸基本直接停了。”楊少鋒表示，這幾個方麵綜合作用的結果，房企資金狀況將一下子從“不差錢”到“很差錢”。“福建一個專門從事民間貸款的朋友早兩個月聽我說今年房企會資金會很緊張後，趕緊從海外融資了數十億的資金以2分5到3分的利息給房企放高利貸，眼下已經成交好幾單，總額超過十億。” 他認為以開發商現有的資金情況，大概可以撐到年底。對開發商而言，今年的冬天會真的很寒冷。

　　“流動資金貸款、銀行授信額度、非銀行間發房地產信托、大型企業發債，這些以往開發商可以拿到資金的渠道現在都被嚴格控製起來。此前因為管理不嚴，開發商還可以挪用預售款，現在這個漏洞也被堵上。”朱黎庭也透露。

　　王智中通過他建立的“資金池模型”，發現開發企業2010年4月底的資金池達到曆史最高水平，約9173億元，但5月、6月連續2個月下降，6月單月下降幅度達到1830億元，單月資金缺口達到曆史最高水平，這說明了新政的調控效果強於2007年。他的判斷與楊少鋒基本一致：“隨著調控的進一步深化，開發企業的資金鏈將在3個月後受到嚴峻考驗，6月後進入冬天。”

　　喉舌的力量

　　“別迷戀調控，調控隻是一個傳說。”有了幾度前車之鑒，政府會不會再度“失信於民”？

　　朱黎庭認為：“近期的一係列信號，顯示出除非經濟形勢出現重大變化，中央政府的調控絕不會半途而廢。即使不出新政策，老政策也一定會貫徹執行。”

　　任誌強曾放言：“隻要宏觀經濟還保持11.9%的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲。要死肯定是銀行先死，房地產商後死。”

　　但近段時期，各銀行按照銀監會部署，反複進行房貸壓力測試。交通銀行副行長錢文揮在交行中報發布會上表示，即使發生極端情況、房價下跌一半，交行的房地產不良貸款率大約僅上升1.2至1.6個百分點，總體風險可控。這讓政府在出台所謂“核武器”時免去了後顧之憂。

　　投機者相信，地方政府迫於財政壓力，不會眼睜睜看著房價回落。但中央媒體一係列痛批地方政府為高房價最大幫凶的文章，莫不是在點醒：識時務者為俊傑。

　　本輪調控施行至今，幹擾、誤導之聲不絕於耳。

　　但就在任誌強“從”了之後，中房協副會長朱中一也奇跡般地出現了一百八十度轉變。

　　此前他還在博鼇論壇上為開發商鼓勁打氣，透露中房協已經多次“上書”國務院，建議暫緩出台新的緊縮性房地產調控政策。但前兩天突然否認了自己的說法，改口為“堅持調控政策不動搖”。

　　因住建部研究中心副主任秦虹一句話，媒體熱炒“經濟刺激政策複出”、“三套房貸放開”，住房和城鄉建設部、銀監會第一時間進行回應，均表示堅持貫徹落實國務院《關於堅決遏製部分城市房價過快上漲的通知》，“辟謠”效率相當迅速。

　　近日還有人放出消息，稱相比6月份，7月份北京、上海等地樓市成交量“暴漲”。《人民日報》當即撰文批評說，“暴漲說”明顯是一次有違事實的炒作，目的是幹擾調控，誤導預期，獲取暴利。

　　甚至連國家統計局新聞發言人盛來運11日表示“要計算出準確的商品房空置率很難”。都遭到了《人民日報》、新華社發文質疑，直指管理部門不能無所作為。

　　也許正是這一係列不尋常的信號，讓不少開發商聽出了弦外之音，在任誌強之後，也紛紛“從了”。▲

　　“空置稅”點不中高房租死穴

　　“房價高了可以暫時不買房，但是房租瘋漲則會把剛畢業的大學生以及困難群體逼向絕境。”

　　記者/金 姬

　　當國人感歎買不起房時，部分學者和開發商會特“專業”地告訴大家：發達國家也不是每個人都有房，年輕人多以租房為主。但不想當房奴的有誌青年，現在卻發現自己可能淪為“租房奴”了——感謝本輪樓市調控，讓年初房價快速上漲的勢頭得到初步控製，可惜“按下葫蘆又起瓢”，房租價格卻普遍上揚。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房屋租賃價格自今年5月以來平均漲幅都超過了10%，部分地段好、公共服務配套好的區域，房屋租賃價格漲幅甚至達到20%。

　　物以稀為貴，如果房屋供不應求，租金上漲也情有可原。但隨著“6540萬套空置房”的傳聞愈演愈烈，“黑燈率”在一線城市的部分小區的確很高的大背景下，很多人覺得此輪租金暴漲有些蹊蹺。對此，上海某房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭的解釋是：“空置房多在不成熟區域，而租房需求多在成熟區域，空置房的大量存在並不意味著有市場的待租房會價格下降。當然，近段時間房租大漲注定隻是暫時現象，今年下半年就會重歸風平浪靜。”而獨立評論員顧海波則指出，房租“被上漲”是利益集團的炒作，炒房炒成了“房東”、中介沒了傭金，自然要製造噱頭。

　　在房租普漲3個多月後的今天，緩和跡象逐步顯現。趕集網日前出台房產研究報告顯示：剛過去的6月、7月兩個月份，北京、上海等大中城市的趕集網個人出租房源網絡發布大幅放量，其中北京7月比6月增長20.8%，上海7月比6月增長23.5%。針對這種房租量能集中釋放情況，有專家分析認為，國內主要城市房租價格可能已經見頂，未來幾個月或會出現量價齊跌現象。

　　漲聲一片，黑燈一片

　　事實上，“住房租賃”也是本輪房地產調控的重要內容。今年4月17日公布的《國務院關於堅決遏製部分城市房價過快上漲的通知》中，明確要求“住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊製定房屋租賃管理辦法，規範發展租賃市場”。但4個月的調控似乎隻是遏製了房價的非理性上漲，租金卻一路走高。

　　在北京，7月住房租賃均價為每套2797元/月，與去年同期相比，漲幅達到了13.2%。有統計顯示，大部分大學畢業生或剛進入北京的務工人員，房屋租金支出接近其月收入的50%。此外，住宅租賃成交明顯沿軌道交通向城市邊緣區域擴散，7月份五環外的租賃成交環比上升了9.66%，高於北京市租賃成交量環比上漲7.57%的平均水平。其中天通苑、回龍觀、通州、石景山等已開通地鐵的區域和亦莊、大興、房山等今年即將開通軌道交通的區域，租賃成交上漲幅度普遍高於全市平均水平。

　　北京也是一個空置率較高的城市。近日，1983年出生的北京“的哥”李傑在新浪微博(http://t.sina.com.cn)上大曬黑燈照，引起關注。關於“曬黑燈”的方法是否科學，業界一直有爭議。房產大亨任誌強旗下樓盤被爆黑燈多時，他第一時間解釋說，是業主在裝修。此後，也有房產公司傳出全部開燈以應對“曬黑燈”的消息。

　　來自上海房屋租賃指數辦公室的最新統計數據顯示，2010年7月，上海市房屋租賃指數為1235點，較6月上升8點，漲幅為0.65%。低、中、高端市場租金全麵上漲。房屋租賃指數辦公室認為，目前市場仍處於租賃高峰期，但主要客群開始發生變化。本地畢業的大學生和由購轉租需求得到逐步釋放，租金延續前期上漲行情。與此同時，上海部分小區的“黑燈率”同樣居高不下。

　　在廣州，從4月底至今房屋租賃價格接連“撐竿跳”，上升趨勢明顯。7月，廣州二手住宅成交平均租金繼續上升至每月36.2元/平方米，環比上漲3.7%。住宅平均租金上升，是眾多因素共同作用下的結果。如三舊改造帶來拆遷租賃需求，目前以租待買的人群增多，大學畢業生也在租房峰值，外地來穗工作人群增多等等；也與近年來樓價大幅攀升、物價上漲有關。近期寫字樓的交投活躍，租金、售價均有所上漲，不少公司企業進駐廣州市場，帶來一定就業人口，廣州城市價值提升在租賃方麵也有體現。

　　廣州的黑燈率一般好於京滬兩地。來自新浪樂居的數據顯示，投資客較多的珠江新城大CBD區域以及番禺這樣的郊區，樓盤黑燈率明顯高於其他區域。比如番禺奧園，96戶中開燈的54戶，黑燈率44%；中海藍灣黑燈率53%；而華薈名苑的黑燈率則高達71%。

　　很多人本希望此輪調控能給樓市降溫，誰知翹首企盼4個月後，得到的結果是沒有明顯降幅的房價和大幅上漲的房租。一份由住房和城鄉建設部主持的調查報告認為，根據在京、滬、穗、深等調查的結果，近期城市房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東，推高房租或勸說房主推高房租。

　　當然，大量房源“寧空不租”的現象也是本輪租金上漲的原因之一。美聯物業指出，購置房源的成本初期雖然高昂，但從曆史來看未來假定的買賣收益似乎永遠是豐富的。另外由於持有空置房物並不用交納相關稅費，維持空置房的成本為零，造成市場上的一些房東連出租的意願都沒有，隻著眼於短期的買賣收益，與房價上漲帶來的利潤相比，出租收益幾乎可以忽略不計，這就是為什麽有如此龐大的已售房屋處於閑置狀態的重要原因。

　　大量空置房的存在已經讓租房客們的心“拔涼拔涼的”，於是消沉了一段時間的“逃離北上廣”再度成為無奈的話題。“房屋租售比縮小的原因應當是房價下跌引發的，而絕不應該以房租的‘飆升’為代價。房價高了可以暫時不買房，但是房租瘋漲則會把剛畢業的大學生以及困難群體逼向絕境。”廣州大學2010屆畢業生劉孜說。

　　拐點來了？

　　從國家統計局曾經公布過的全國新房空置麵積的數據推斷，目前全國商品房空置麵積不低，基本上維持在1.6億平方米以上。而2009年，全國商品房銷售麵積9.37億平方米，空置率接近20%。對此，業內人士建議，部分地區房屋租賃供不應求的局麵短期無法完全改變，眼下應著手解決房屋空置率居高不下的問題，將大量存量房逼入市場，並防止某些機構在調控期間借機炒作房租上漲的行為，這也可以進一步堅定人們對調控的信心。

　　把大量存量房“逼”入市場談何容易。迄今為止，針對目前市場關心的存量住房“空置率”，並沒有權威部門進行相關統計。從國際慣例來看，一般情況下空置率在5%-10%屬於合理區間；如果空置率在5%以下，說明市場嚴重缺乏空置房源；10%-20%屬於危險區間；超過20%就屬於嚴重危險範圍，說明樓市已處於高風險狀態。

　　美聯物業認為，現在嚴厲的政策已經將大部分投資客逐出市場，造成了大量投資空置房的出現，但問題是如何來減少現已存在的空置房的規模。據傳言現在社會爭論大量房屋空置的現實問題，可能逼迫政府開征空置稅。但其實最好的解決空置房的方法還是開征物業稅，而不是另征空置稅。物業稅是針對房屋持有者開征的一項稅收，空置稅更像是懲罰性的稅收措施，一種對資源閑置的懲罰稅種。但一旦出租以後是否就不算空置了呢？空置稅並不能囊獲投資客所持有的全部房源，雖然可能空置稅稅收的針對性比房產保有稅更強，但有效性與可操作性上稍顯不足。所以政府方麵應該通過此次完善空置房統計，進行全國住房普查，為加快推出物業稅作準備，隻有增加持有空置房的成本，才能擠出樓市深層潛在的泡沫。

　　而某網房產數據專家則認為，“房租拐點或在三季度末來臨”。因為隨著前期畢業租房需求和上半年返程務工人員的需求釋放，市場在8月將呈現租金平穩狀態，不漲不跌，但是，新增的網絡出租房源加上此前沉澱的累積房源，房源量的積累最終會迎來租金上質的轉換，從而打破供需均衡，變賣方市場為買方市場。而且，這一轉換過程不會拖得太久，根據趕集網的以往數據經驗判斷，第三季度末或將見到房租價格上的變化。

　　與某網生活指數研究中心此次出台的研究報告互相呼應的是，當前各地正在緊鑼密鼓地推進公共租賃住房製度建設已經成為房租上漲的又一對衝：少數城市如重慶，已決定將公共租賃住房作為住房保障中的主導產品加以發展；今年全國計劃建設37萬套公租房，同時在積極建立以企業為主體的公共租賃住房運行機製。除公租房外，今年中央政府也加大了其他類型保障房的建設力度。

　　樓市拐點十人談

　　記者/金 姬

　　有人說，同行都是冤家，但如果讓任何一個職業的全體成員組成一個槍斃行刑隊，隻有經濟學家們會圍成一個圓圈。

　　可歎的是，人民需要預言，即使專家們各說各話，聽者自會各取所需。

　　今年4月和6月，國務院相繼發出房地產“國十條”——《關於堅決遏製部分城市房價過快上漲的通知》和“二套房的認定標準”，近期樓市成交量處於難得一見的低迷狀態。樓市拐點是否來了？業內人士和專家學者各執一詞，《新民周刊》選取國內10位房地產界意見領袖和經濟學家的觀點，對照他們以往樓市預測的準確性，希望可以相對客觀地把脈當下樓市。

　　謝國忠：2012泡沫破碎

　　今年7月，謝國忠在其新書《再危機：泡沫破碎時，我會通知你》的發布會上再次強調，從目前的房價收入比、房租回報率等方麵來看，國內一線城市的房地產市場確實存在泡沫，而這些泡沫將因為承受不住通脹壓力的增加而破掉，時間點可能就出現在2012年。他還說：“上海的平均房價約為每平方米2.6萬元，相當於人均月收入的7至8倍；而日本東京的房價最高時，這兩者比例是在4倍左右。從房租回報率來看年租金為房屋總價的6%至7%是正常的，但目前國內很多城市都達不到這樣的水平。”

　　謝國忠是中國經濟的唱衰者，尤其對股市和樓市毫不留情。他2008年12月表示“股市回升需3年，樓市冬天更漫長”，想不到2009年3月樓市就回暖了，一路飆升至今年4月的調控政策才有所收斂。

　　預測靠譜指數：50%

　　郎鹹平：火山隨時爆發

　　今年5月，郎鹹平在《新帝國主義在中國2》中指出，樓市可以比作一座火山、一座隨時爆發的火山。當前的所謂房產稅等政策，不能從根本上解決高房價問題。如果把它堵住的話更糟糕，因為岩漿沒有消失，一定從地殼最薄弱環節爆發。也許未來房價或將下跌，但要真正實現居者有其屋，僅靠現在這些政策仍然不夠。目前破解房價高企有三條路徑：一是抑製投機性資金流入，二是增加保障性住房，三是調整樓市供應結構，這樣才能標本兼治使樓市降溫。

　　2008年中，郎鹹平曾指出：中國樓市的環境很複雜，不存在所謂的拐點問題。像美國就有拐點。利率一提高，全美國的房價都在下跌，利率一下降，全美國的房價都在上升，因為它是一元體係，沒有過熱與過冷。中國不一樣，過熱與過冷同時並存。

　　預測靠譜指數：80%

　　王石：不自律，必自斃

　　今年3月，在“2009複旦大學EMBA年會”上，王石表示房價的上漲讓他感到驚訝，並認為已經產生泡沫了。他預測這個泡沫2010年終將破裂，而萬科為此已經提前準備。作為全國開發商的老大，王總在市場最瘋狂的時候，對大局的判斷仍十分冷靜，頭腦之清醒在當時無人出其右。

　　作為國內領軍開發企業萬科地產的“老大”，王石的言談極為謹慎，但其“逆向思維”卻每每言中，最有名的莫過於2008年1月就“先知”般拋出的“拐點”論。今年2月，王石表示中國未來三年的房價是繼續往高走，但是一定要控製。2010年一季度，樓市進入瘋狂狀態，王石表示了對房地產泡沫化無所顧忌的擔心，並預測說：“我相信政府抑製房價上升的決心和能力。如果房價繼續瘋漲，民怨變成民怒，那就不是地產泡沫破裂那麽簡單了。不自律，必自斃。”

　　預測靠譜指數：80%

　　任誌強：大家“從”了吧

　　多年來一直唱漲的任誌強，今年“新政”後，這位華遠集團董事長終於在今年7月首次呼籲開發商“降點價”。他說降價是為避免政府出手更加嚴厲的政策。開發商如果繼續不“從”，很可能被繼續出台的政策打壓。

　　2008年4月，任誌強在博鼇論壇很有信心地拋出新理論：政策有拐點，房價無拐點。他說，在經濟學上，拐點是三角形，要麽直線向下、要麽直線向上，通常不會看著一段曲線來說拐點。從2008年到現在，抑製房價過快上漲的政策出了不少，但是房價還是往上漲，“任大炮”似乎和章魚保羅差不多。

　　預測靠譜指數：90%

　　潘石屹：價格會下跌兩成

　　今年5月，SOHO中國董事長潘石屹預言：“在這輪政府密集出台政策的調控下，住房價格下跌的幅度會在15%—20%左右，住房的價格回到2009年初的水平。”

　　作為國內最活躍、最具有鮮明個性的地產商，潘石屹成功地利用其個人博客和微博(http://t.sina.com.cn)推廣SOHO品牌，隻一家網站的瀏覽量就達數千萬。2008年9月，市場形勢進一步冷淡，老潘與任誌強一起在《鏘鏘三人行》做節目時，承認“住宅開發商在絕望中哭聲一片”，成為當年對市場最慘烈的描述。如果不是後來政府出手救市，或許老潘的“百日劇變”真的會發生，隻不過日期稍微延遲。縱觀潘總這幾年對樓市的預測，發現他口風常變，這可能與其主要隻在北京開發商業地產有關，而他反應迅速、犀利調侃的言辭仍是地產圈的一大亮點。

　　預測靠譜指數：60%

　　金岩石：2017有一劫

　　今年7月，國金證券首席經濟學家金岩石表示：“對於房價增幅環比下降，我覺得大家不必過於樂觀，樓市5年內會翻番是毫無疑問的。我覺得下半年樓市調控政策，基本上不會再出新招了，該出的牌基本上出盡了。房價也會在信貸調控的基礎上進入一個平穩上漲的時間。”

　　而在今年“國十一條”出台前，金岩石表示目前的中國樓市處於日本1965-1980年間，擔心暴漲多於暴跌，他預計中國樓市的拐點或在2017年與2025年出現。“如果政策得當，我們讓房價平穩上漲，有可能躲過2017年這一劫，但是躲過這個劫，也躲不過2025年這一劫，那就是中國城市化的結束。”金岩石的這一預測尚待時間來證明。

　　預測靠譜指數：70%

　　樊綱：房價一定向下

　　國民經濟研究所所長、前央行貨幣政策委員樊綱今年7月表示，本輪樓市調控還未達到預期效果，調控遠沒有到位，但房價一定會向下有所調整。“之前漲得多的樓盤跌得肯定多，擁有較大可開發土地資源的區域樓盤跌得也會多。相反，市中心區域的二手老房子，跌幅則會有限。”

　　樊綱很少做預測，說話四平八穩。他2009年2月指出中國經濟與中國樓市的拐點都發生在2007年第四季度，“樓市當時過熱，由於我們提前采取了措施，做了一些調整工作，沒有形成大的泡沫。我希望房地產業成為長期的支柱產業，為中國的經濟作出貢獻。”如今，房地產業的確成了中國經濟的支柱之一，但泡沫有多大就難說了。

　　預測靠譜指數：80%

　　鍾偉：黃金十年已是往事

　　在今年1月的城市·觀點論壇上，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉指出商品房價格的拐點在第二季度結束和第三季度開始之間出現。而在今年8月的海南博鼇房地產論壇上，鍾偉對半年前的“拐點論”絲毫不提，隻是表示房地產市場走勢短期將是價穩量升，成交量在今年四季度可能會有回暖，而從長期來看將是量穩價升。他表示，房地產作為領先型行業發展的高速增長階段已經結束，今後房產企業必須走質量型增長的發展道路。

　　事實上，在鍾偉所說的第二季度結束和第三季度開始之間，中國的房價的漲幅的確已經得到遏製，且二手房市場成交量相比去年同期較低，但這都歸功於今年4月的“史上最嚴厲調控”。鍾偉的“拐點論”有些歪打正著，而他日前表示中國房地產市場泡沫尚不明顯，言外之意是毫無“拐點”可言。但他又同時強調房地產市場的黃金十年已經結束，今後10年的中國房地產市場不再輝煌，這又似乎預示著中國樓市拐點存在的可能性。

　　預測靠譜指數：80%

　　牛刀：整體下跌尚早

　　中國房地產界獨立評論員牛刀(陳乾)今年7月在博客裏指出：“這一輪房價整體性下跌還早著呢……現在的房價調控麵臨一個艱難的選擇，那就是貨幣政策究竟會不會調整，如果貨幣政策會調整，那麽，全國房價整體下跌出現的時機是央行宣布加息後的第三個月。如果，央行不調整貨幣政策，那麽，現有的政策促進房價整體下調，力度顯然不夠。”

　　牛刀的樓市預測如果和打賭沾邊，往往很準。2007年與經濟學家徐滇慶對賭深圳房價還曆曆在目，他今年2月又在博客裏叫板房產大佬任誌強，稱如果2010年70個大中城市的房價漲幅超過5%，他就再也不談房價；倘若房價漲幅不足5%，則請任誌強“從此閉嘴”。國家統計局曾發布數據，全國70個大中城市今年6月環比下降0.1%，同比仍上漲11.4%。同比漲幅較大的原因當然是去年基數較低，環比降幅不大，但卻是調控以來頭一次出現環比下降。牛刀此次是否能夠獲勝，還是個未知數。

　　預測靠譜指數：70%

　　曹建海：崩盤是必然的

　　《向高房價宣戰》作者、中國社會科學院研究生院教授、“地產三劍客”之一的曹建海在今年8月的書友會上再次表示，目前中國的房價有降價的可能，也有降價的空間。他認為，今後的房地產業發展，按照現在開發商暴利的模式肯定是難以為繼的。他表示，從兩個方麵來判斷，房地產必然會崩盤的：一是目前的空置率；二是房價下跌60%的壓力測試，預估最晚到2012年中國房地產必然崩盤，整個房價將有40%至50%的回落。

　　曹建海2009年4月預測中國的房價將下跌40%至50%，但是去年的中國樓市卻在全球市場率先回暖且一路走高。他現在預測，中國所有城鎮的房價將從2010年的最高點的價格回落50%以上，而目前的樓市價格依然堅挺。2年後的崩盤論，似乎更多是在呼應電影《2012》，和謝國忠的預測有異曲同工之處。

　　預測靠譜指數：50%