（一）被動收入
在次貸危機初期，文學城裏的博主《小小石頭》提出了不動產的四重魔力理論，（REAL ESTATE 的第四重魔力：Leverage - 小小石頭發表於 房地產 - 論壇 | 文學城
）。那篇文章對一眾海外華人走入房地產界起到引領的作用。迄今為止十七年過去，形勢演變，投資環境也產生了極大的變化，但那篇文章仍然具有戰略指導性的意義。
不動產的四重魔力的要點：
- Passive Income， 指房租的收入。
- Inflation Income， 指房價的上升。
- Tax Effective Income， 指稅務的減免。
- Leverage Income， 指貸款的杠杆作用，使得首期的投入不必十分巨大。
（一）、Impassive Income，被動收入也就是租金。租金收入是問題的核心所在，沒有正現金流的不動產就是不良資產。衡量投入不動產資金的效益有三個重要的量化指標：價租比（Price to Rent Ratio, 簡稱 PR Ratio）；資本化率(Capitalization Rate, 簡稱Cap Rate)；和資本收益率（Return on Investment, 縮寫 ROI）。
價租比為當年的房價和當年的一年房租之比，這個數值簡單粗暴，但在不動產購置時，可以快速、方便、有效地做出評估。非常明顯價租比越小越好，通常認為 PR ratio在6至12之間為優良資產；PR ratio 在12至20之間為灰色過渡區間；PR ratio在20以上為劣質資產，投資的風險增加。
圖一給出30年來全美價租比的中位值，一個均方差的內的變動大約在中位值處上下加減2，以誤差棒（Error Bar）的形式表示。價租比也就是在千禧年之後起伏變化較大，其數值在9至20之間。在千禧年之前，常年平穩，中位值在8至10左右。
圖一同時給出重要的貸款政策和貸款利率對價租比的影響。寬鬆的貸款政策和低利率促使房價上升，並促使價租比提高。
圖一，30年來全美價租比。實線為中位值，誤差棒在一個均方差內，大約正負2。圖中彩色豎框表示出不同的年代下，貸款政策和貸款利率對價租比的影響。
價租比直接和房價相關，房價越低，價租比也越低，經濟效益也就越高，隻是碰到的房客以爛人為多。高端的白玉房，高房價導致價租比相對為高，這種房產的出租不利於資金的回籠。
價租比除了和房價有關外，還和房產地點有關。圖二給出2025年5月份南加州河邊縣（Riverside）房價和價租比的關係。
圖二，2025年5月份南加河邊縣（Riverside）房價和價租比的關係。房價超過100萬的房屋不適合用於投資，房價再高的話，繼續惡化，猶如老朽所說“茉莉花喂牲口”。
價租比（PR Ratio）和資本化率(Cap Rate) 的數學表達公式分別為：
其中，Net Operating Income 為產業運行下的淨收入，縮寫 NOI。NOI 的定義為一年的收入減去一年內的所有開銷。AI 對公式（2）的解釋：
- Net Operating Income (NOI): This is the property's income after deducting all operating expenses, excluding debt payments.
- 分母部分 Property Value: This refers to the property's market value or purchase price.
- Calculation: Cap Rate = Net Operating Income / Property Value.
如果將投資效益進一步細化和精確化，通常用資本回報率 （Return on Investment， 縮寫ROI）來衡量。ROI 的定義為：
公式（3）中的分母（Total Cost）應該是已經投入到房產中的資金，包括首付（Down Payment）、Closing Cost、Remodel、以及曆年還貸的本金部分。分子（Net Income）除了NOI 外，還要再加上房屋增值部分。如果房產沒有出手，房屋增值也就沒有兌現，因此Net Income 就用 NOI 替代。
這些數學概念既複雜又抽象，還是找個實例來說明一下。前幾天在文學城的房地產論壇上有篇文章《Worth to Invest?》，(其鏈接為 Worth to Invest? - 洛亞發表於 房地產經 - 論壇 | 文學城)，就以文中數據列表說明。
表中的大多數據來源於原文，筆者補上部分數據，以藍色字體標出，比如地稅、保險等，其目的為接近現實，便於計算，說明問題。計算出的經濟數據以紅色字體顯示。第一和第二年的數據分別列在兩個 Column之下。最後一個Column 為全款買房無貸款情況下的經濟數據，作為對比。
