租賃合同被毀約並不一定是壞事

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投資出租房產就要遇到租客,我從來不做Airbnb民宿之類的短租,都是請房產公司做Lease和管理,一次租賃合同至少12個月。做短租盡管賺錢多一點,但兩三天一單,一年要對付上百組的客人,我沒那麽多時間和精力。但即便是一年對付一個租客,還可能有意外,這次就遇到一個12月長租賃的麻煩。

半年前我買了一個公寓,沒幾天就簽合同出租掉了。據中介的記錄,租客是一位地產開發商Owner Builder,以前都住在未建造好的建築物裏,這次父母親從中國來探親,給他們租一個公寓,他自己也想住一個像樣點的房子。地產中介帶領看房後隨即去銀行轉賬付定金,第二天拿鑰匙入住。我這個兩房兩衛的公寓,帶全套家具和家電,裏麵什麽都有,真是“拎包入住”,地段和設施也很好。

這倒沒什麽,我和中介都沒必要關心租客是真的“開發商”嗎、租房的真正意圖是什麽、房租從何而來?但問題來了,租房按時交租金是天經地義的事情,可是每到交租金的截止日期,租金就是不到位。中介要不斷去催,其實也還好,一到兩個星期都會到位。

但中介不高興了,一般人交租金都是提前交的,有些是設定自動轉賬的,截止的那一天,租金一定會到位。我這位中介辦事很認真,從截止日期沒到的前一周開始打電話,一直不斷的催。因為現在澳洲的通脹指數很高,生活費用很高,而租金是主要的開支。這個單元的月租是3千多,隨便拖欠兩三個月就是上萬,一般的人肯定更拿不出上萬的錢交租金,那唯一的辦法就是逃。所以現在很多中介公司都遇到租金交不起上法庭,或是租客銷聲匿跡逃之夭夭的案例,中介的壓力也很大。

於是我和中介商量,請她出麵和租客好好談談,通常租客提前終止一個租賃合同,我們州租賃法是容許的,但需要租客一直交租金,直到找到新租客接單。我和中介商量,我同意撕毀合同,容許租客按照合同結束退房。但同樣需要做房屋的清理和中介的驗收。這樣,租客也不會留下不良租賃記錄。按照我的經驗,一月初正好是租賃高峰期,我還可以提高一點租金。

緊趕慢趕,元旦過後上廣告,6號租客搬家,7號做第一次開放,8號就有一對外省的牙醫夫妻(可能是工作調動)提出Offer9號就簽合同,下周他們就搬家進去,銜接非常緊湊。增加的租金部分彌補損失的部分綽綽有餘,還更換一個良好記錄的租客。所以“租賃合同被毀約”並不是壞事,也許能換來更好的結局。

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有什麽體會可分享?

1、最好做長期租客,每年麵對幾十、上百組不認識的人,什麽事情都可能發生,需要有良好的心理素質和應變能力,要花時間對付。

2、當機立斷,遇到不理想的租客,哪怕是讓步一點,盡快請走,你不是辦社會福利院的,一碼歸一碼。投資欠銀行的貸款,還按揭遲一天不到位,你試試看?

3、最好調整在租賃高峰期更換租客,比如新年伊始,工作調動頻繁時期,學生開學時期等,這時租客源比較充裕,選擇的餘地比較大,做一個租賃的時間更短。

4、充分做好溝通,有事都好商量,開啟互惠模式,不要較勁。我請租客將“斷電”往後推一周,其實也用不了多少電,但對我清理、修整,登廣告的拍照,開放時的效果都有利,Leased後我也特別感謝原租客。我聽說有的租賃雙方關係搞僵後,租客將室內的設施都偷走、砸壞等過激行為。

5、最重要的是設定新的價格,不要太強調回報率,而將租金放很高。分享我的這個原則:要是上廣告時這個物業還有租客,在前一個租賃還沒結束之前,廣告上的租金可以放高一點(也有可能在前一個租賃還沒結束,後麵就有人簽合同了)。但是一旦房間已經清空,應該立刻將租金下調,因為每拖一兩周,平攤到全年的租金會彌補不了損失,反而得不償失。

武勝 發表評論於
說的不錯,經驗之談。

關於帶家具“柃包入住”,好處是方便需要家具的租客,壞處是家具需要維護。不需要家具的租客可能租住更久,因為自己有家具的年年搬家也不方便。
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